Александр Люлько, Олег Носков ДОМ ДЛЯ НАРОДА Каким в России будет доступное жилье и кто этому мешает

 ПРОЛОГ

 Александр Люлько, Олег Носков     ДОМ ДЛЯ НАРОДА  Каким в России будет доступное жилье и кто этому мешаетМы начали писать эту книгу еще летом 2008 года. Уже тогда в аналитической прессе и  местных теленовостях прокатилась волна обсуждений того кризисного положения,  в котором очутилась наша строительная отрасль, точнее, наше капитальное  строительство. Где-то в конце мая кое-какие тревожные нотки выплеснулись наружу. То, о чем до этого проговаривалось шепотом или в кулуарах, стало, что называется, достоянием общественности. Громких возгласов, конечно, в то время еще не было, но проблему отдельные общественные деятели зафиксировали четко и недвусмысленно, намекнув на то, что бездействие властей приведет к развалу строительной отрасли. Общественного резонанса, надо сказать, в ту пору не возникло. Общественность тогда и ухом не повела, а власть, как ей это всегда полагается, отнеслась к тревожным заявлениям с традиционным философским спокойствием.

 

Для нас же эти майские тревоги оказались важным сигналом: начиная с января, мы регулярно - в газетных и журнальных публикациях, в выступлениях на местном радио, на пресс-конференциях  - предупреждали о грядущем кризисе в строительстве, об обострении жилищной проблемы. И потому, услышав первые тревожные выступления самих участников строительного рынка, мы нисколько не удивились. Для нас уже было понятно и очевидно: огромный Титаник, которому уподобилось отечественное капстроительство, несется прямо на льдину. В том, что он обречен, уже не было никаких сомнений. И хотя многие застройщики продолжали бодриться, их слова вызывали чувства на грани иронии и сожаления. Многие участники рынка вели себя так, будто проблемы рассосутся сами собой. Хотя этого-то ждать и не приходилось: если вы в течение многих лет пилили сук, на котором сидели, вряд ли стоит рассчитывать, что он сам по себе прирастет за один год. У нас на этот счет никаких иллюзий не было: свои прогнозы мы к тому времени уже выдали.

 

И вот в конце октября раздался треск и шум – Титаник таки напоролся! Застройщики заметались в поисках спасения. Некоторых прямо прорвало: власть, спасай - дай денег, не то…!  А ведь совсем недавно все было как будто очень даже хорошо. Еще в январе 2008-го наши застройщики вместе с чиновниками демонстрировали неподдельный оптимизм. Еще бы – чиновники отчитывалась о небывалых успехах в деле строительства жилья, строители тем временем взвинчивали цены. Все оказались довольны, все нацелились на дальнейший рост: одни - на рост квадратных метров, другие – на рост цен за эти квадратные метры. В общем, на короткий период между властями и строителями установился долгожданный консенсус. Подчеркнем: оптимизм был совершенно искренним, и потому консенсус этот приобретал черты какой-то необычайной трогательности. Трудно было с первого раза понять, что это – хитрая игра или обычная наивность, помноженная на некомпетентность. Ведь по нашим данным особого повода для такого оптимизма как раз и не было.

 

Отрезвление началось только ближе к маю, когда подвели итоги первого квартала. Итоги оказались неутешительными: продажи квартир в новостройках упали почти на треть, цены на стройматериалы выросли в разы, частные инвесторы стали потихоньку убегать из жилищного строительства, а у самих застройщиков наметилась острая нехватка оборотных средств. В целом, для нас ничего удивительного тут не было. Удивляло другое: почему в январе-месяце наши оптимисты, что называется, и глазом не моргнули по поводу такой неприятной тенденции. Один муниципальный чиновник, общаясь в то время с журналистами, стремительное удорожание квартир объяснял исключительно высоким  спросом на жилье. Ему вторили застройщики: квартиры, дескать, покупают, покупают, и будут покупать!  Вот именно так – покупают, и БУДУТ покупать! Областная администрация настраивала общественность на ту же ноту – мол, цены на жилье будут неизбежно расти, поскольку спрос, якобы, не унять. Логика тут была нехитрая, ее когда-то продемонстрировал наш бессменный глава Минфина: чем больше денег у народа - тем дороже станет жизнь. Поэтому в росте цен на жилье чиновники привычно усматривали один лишь позитив – коль народ  раскошеливается, стало быть, деньгами не обижен. И снова все довольны – и власти, и застройщики, ну и народ (покуда он, дескать, при деньгах).

 

Тем временем народ – а это большая часть населения страны – такую логику не понимал, и принимать отказывался. Выплачивать ипотечный кредит по 20 - 30 тысяч (а то и больше) в месяц было под силу только, пожалуй, избранной части этого народа. Многие из нас понимали, что таковых избранников в стране совсем немного. Но понимали это не все. Среди тех, кто не понимал, были как раз представители власти и застройщики. И только квартальный отчет дал им повод хотя бы немного задуматься над тем, в какой реальности они живут и работают. Но, как выяснилось, не сильно. Только к концу октября стали раздаваться душераздирающие вопли об остановке строительства и слезные просьбы к властям оказать  всемерную финансовую поддержку. Самое интересное, что далеко в будущее опять никто не заглядывает. Почти все руководствуются одной логикой: лишь бы выкарабкаться сейчас, а там видно будет. То есть, пока еще совсем не видно, что будет «там». Хотя для нас тут сомнений нет – «там» многим из них ничего не светит.

 

У нас нет никаких иллюзий относительно тех, о ком мы здесь пишем. Традиционная надежда на то, что «авось меня пронесет» часто у многих из них затмевает любой рациональный прогноз и анализ. Обычно на трудности такого рода эти люди смотрят с демонстративным философским спокойствием: мол, решаем проблемы по мере их поступления, и эту проблему тоже решим. Только в нашем случае тут выходит промашка: здесь проблемы уже не решаются – они создаются и усугубляются. И нам совсем не трудно показать, как это происходит на практике.

 

Так случилось, что 2007 год был поистине Золотым веком нашего капстроительства. И он, похоже, больше не повторится. На волне эйфории цены на недвижимость подскочили в полтора раза (в Новосибирске – на 47%). Квартира, стоившая пять миллионов, стала продаваться за восемь. Наверняка, застройщики намеревались поставить рекорд по ценообразованию и в следующем, 2008 году. На что они надеялись, никому не известно, поскольку уже к началу 2008 года на рынке недвижимости отчетливо наметилось снижение активности. Тем не менее, и застройщики, и чиновники демонстрировали уверенность в постоянном, поступательном росте цен. Во всяком случае, власть оценивала такую динамику как объективную неизбежность, прогнозируя рост цен на жилье темпами, чуть ли не превышающими темпы строительства. Но тут в конце апреля неожиданно подул освежающий ветерок, принеся очень печальную статистику по количеству продаж новых квартир. Застройщики, конечно, попытались тщательно скрыть свой конфуз, дабы не отпугнуть оставшихся инвесторов. Но нет ничего тайного, что не стало бы явным. В августе строители начали открыто говорить о том, что они «потеряли дольщика». После осеннего обвала на фондовом рынке им перекрыли кредиты. Стройки стали замирать. Скрывать ситуацию было уже бессмысленно. Вот тут-то и начались вопли с призывами к власти о помощи.

 

Есть у нас такая поговорка – «перехитрить самого себя». Так вот, она как раз о наших чиновниках и застройщиках, которые успели хорошо сработаться на почве выкачивания лишних денег из кошельков «разбогатевшего» населения. Сюда же подключились и коммерческие банки, до неприличия взвинтив проценты по кредитам. Этот грабительский «тройственный союз» стал апофеозом антиобщественной политики, все дальше и дальше загоняющей Россию в пресловутый третий мир. Когда обычное среднее жилье становится роскошью, то дальше, согласитесь, опускаться уже некуда. А жилье у нас действительно стало роскошью, даже не отличаясь при этом никакой роскошностью. Предлагать за четыре миллиона квартиру, которую в любой цивилизованной стране не выставили бы и за треть этой суммы, да еще вбухать кредит под 18% - такое, согласимся, возможно только там, где власть и бизнес делают ставку либо на бесконечное чудо, либо на бесконечную глупость доверчивых простаков. Чуда в нашем капстроительстве не произойдет, в чем мы совершенно уверены. Точно так же мы уверены в том, что народ наш не так прост, как о нем думают.

 

Нет, мы не будем здесь предсказывать социальный взрыв, ибо книга не об этом. Но тот факт, что наши граждане начали, наконец-то, «голосовать» деньгами, вселяет определенные надежды. Многие мифы и иллюзии развеялись, но кардинальных перемен еще не произошло. Да, кризис в строительной отрасли – вещь болезненная и неприятная. И было бы совсем непатриотично демонстрировать по этому поводу какое-либо злорадство. Но, хотим мы того или нет, и как бы цинично это ни звучало, указанный кризис не только неизбежен, но и необходим: старое и больное должно очистить дорогу новому и здоровому. Наше капстроительство уподобилось динозавру: оно срослось с коррумпированной бюрократией, оно не хочет развиваться, оно предлагает нам слишком дорогое и при этом слишком плохое, слишком неэкономичное жилье. Оно и впрямь стало сродни тупиковой ветви – перестало быть умным, эффективным, инновационным, прогрессивным. Оно пожирает гигантские ресурсы и изничтожает себя изнутри.

 

Мы отнюдь не предсказываем кончину нашей изношенной строительной отрасли. Усилиями государства она сохранится. Дряхлеющий гигант получит реанимацию, но вряд ли существенно переродится. И было бы слишком наивно связывать с этим монстром надежды на решение жилищной проблемы. Его можно было бы терпеть, если бы не одно принципиальное обстоятельство: наше капстроительство встало на пути новым, более эффективным технологиям жилья, более прогрессивным, более цивилизованным подходам к организации жилой среды.  Альтернатива есть, и скоро это станет очевидно даже для самых безграмотных и закостенелых чиновников и строителей.  Мы стоим на пороге зарождения новой строительной отрасли – умной и высокотехнологичной. Роды пройдут не просто, может даже мучительно. Но нам есть на что надеяться. Если мы собираемся жить в цивилизованной стране, то и запросы наши тоже должны быть цивилизованными. Если мы равняемся на передовые страны, то это должно как-то отразиться на наших застройщиках. Тот факт, что гиганты нашей строительной отрасли не особо желают ориентироваться на передовой опыт, сам по себе достаточно красноречив. И если они идут в кризис – туда им и дорога. Добровольно войти в рынок и при этом презирать и игнорировать его законы – не самая умная стратегия. Выкарабкаются наши застройщики из ими же выкопанной ямы – что ж, порадуемся за них.

 

У нас сейчас не о том забота. Нам важнее пионеры новой, зарождающейся на глазах  инновационной строительной индустрии, ибо только с их успехом мы теперь связываем свои надежды жить по стандартам цивилизованного мира. Не все еще так просто и гладко. Будут проблемы, и не малые. Но в то же время есть новые и, как мы надеемся, верные ориентиры, которые покажут нам выход из кризиса.  Наш главный ориентир – народный дом, дом для большинства здоровых и трудоспособных граждан. Это то самое доступное и комфортное жилье, понимаемое  как альтернатива дорогим особнякам и убогим квартирам в убогих спальных районах. Каким оно будет, как его добиться, и кто всему этому мешает - об этом наша книга.

 

Она родилась не в читальных залах библиотек, не в профессорских кабинетах, не на научных кафедрах. В книге осмыслен опыт длительной работы в органах местного самоуправления, в комиссии по муниципальной собственности, в рабочих группах по решению важнейших социальных проблем, в том числе жилищной проблемы. Здесь изложен результат постоянного общения с представителями власти, бизнеса, с профессиональными строителями, главами компаний и аналитических центров, с техническими специалистами  и учеными. Наконец, здесь изложен  зарубежный опыт, полученный во время поездок в те страны, где жилищная проблема давно уже успешно решена – в Канаду и США. Мы видели современные западные города – Оттаву, Торонто,  Монреаль, Принстон, Сан-Франциско, Лос-Анджелес и другие – так непохожие на то, что есть у нас. Мы изучали строительный опыт Германии, Финляндии и даже современного Казахстана[1]. Наши канадские и американские друзья и коллеги – профессиональные строители, ученые и работники муниципалитетов – показали и рассказали нам такое, что могло бы поразить любого российского читателя и вызвать невольное восхищение передовой современной цивилизацией.

 

В том-то и вся проблема, что мы живем в стране, управляемой нередко политиками с архаической ментальностью. Эти господа любят власть и еще больше они любят деньги. Они не хотят много работать, они не хотят много думать, не хотят учиться  и совсем не хотят за что-либо отвечать. В свое время один высокопоставленный руководитель  строительной отраслью (ныне покойный) отреагировал на наши предложения внедрять новейшие технологии в строительство таким вот образом: « А на кой  мне это нужно. Мне и так хорошо: я делю землю и мне этого вполне  достаточно».  Сочетание жлобства и некомпетентности дает свой печальный результат на каждом шагу. Особенно сейчас это чувствуется как никогда. Мы судим, конечно, по опыту нашего, новосибирского региона и самого Новосибирска, хотя не сомневаемся, что есть места, где еще хуже.  Но это не отменяет того печального факта, что третий по величине мегаполис страны являет миру пример  далеко не всегда компетентного и эффективного управления. Долго жить красивыми мифами о своем академическом величии невозможно. Интеллектуальный потенциал оказался  в подавляющем большинстве случаев не востребованным у нас на родине, он не привел к  реальным инновационным изменениям, хотя слов тут было сказано много.  Во всяком случае, на строительной отрасли Новосибирска это практически никак не сказалось. Над своими инновациями новосибирский бизнес бьется в одиночку, и только благодаря своей активности добивается хоть чего-либо. Чиновники тем временем инициируют такие инвестиционные проекты, как будто поставили своей целью весь строительный сектор загнать в древние времена, в эпоху кирпично-монолитного домостроения.

 

Мы не ставили своей целью выявлять мотивации начальствующих персон. Мы не посвящали свои страницы шокирующим описаниям коррупции, «откатов» и прочих сомнительных сделок, хотя знаем об этом предостаточно. Все это не является какой-то тайной, и желающие могут  прочесть об этом, например, в материалах городской, областной Контрольно-счетных палат и Счетной палаты Российской Федерации. Мы не видим смысла в том, чтобы в очередной раз продемонстрировать пороки нашего бюрократического болота. Эти пороки известны любому, и их подробное перечисление и умножение примеров на сегодняшний день бессмысленно. У нас была другая задача. Нам важно было показать болезненное состояние нашего жилищного строительства и наметить пути выхода из этой ситуации. Мы, собственно, ничего не изобретали. Идеи, изложенные в книге, высказывались в частных беседах разными специалистами и участниками строительного рынка. Мало того, перед нами был наглядный пример развитых стран, и нам было важно подумать над  тем, как его адаптировать к нашим условиям. Кроме того, уже наши ближайшие соседи – республика Казахстан – подошла к решению жилищной проблемы вполне по-европейски. Нам, можно сказать, утерли нос. Кроме того,  пока мы писали книгу, прошла информация о важных подвижках в соседних регионах. Кемеровчане и красноярцы в ближайшее время заткнут за пояс своих коллег из Новосибирской области. Пока наши власти разглагольствуют об инновациях, строя дома по технологиям девятнадцатого века, в соседних регионах инновации без лишнего шума внедряются в дело. Будущее покажет, кто будет прав.

 

Теперь несколько слов о тех, без кого эта книга никогда бы не появилась – о наших консультантах, чьи советы и разъяснения помогли нам разобраться в проблеме. Мы выражаем признательность руководителю проекта ГК ALMA GRAD Сергею Терехову, открывшему нам глаза не только на инновационные технологии, но и разъяснившему нам важнейшие юридические аспекты строительства. Мы благодарим исполнительного директора ЗАО «ГрандСтройИндустрия» Валерия Марьяновского и заместителя директора по общим  вопросам Сергея Кондрашова за то время, что они уделили нам в ходе наших длительных бесед по проблемам современного строительства.

 

Добрыми словами мы хотим упомянуть нашего канадского друга, президента строительной компании Maple Leaf Canadian Homes Грэга Флеминга, посетившего наш город осенью 2008 года с целью изучения строительного рынка – как раз тогда, когда наши строители начали хвататься за голову. Грэг предрек нашему строительству большое будущее, хотя его откровенно шокировала наша слабая инфраструктура и расхлябанность работников. Но, тем не менее, он заметил позитивные изменения, сравнивая нынешнее состояние с тем, что он видел в прошлый свой приезд в Россию, одиннадцать лет назад.

 

Мы также благодарны руководству ООО ПЦ ЗЖБИ-4: генеральному директору, депутату Новосибирского областного Совета Николаю Мочалину, заместителю гендиректора, депутату Новосибирского городского Совета Ивану Митряшину и второму заместителю генерального директора Игорю Белокобыльскому.  Их честная оценка ситуации в строительстве, их профессиональная позиция по ряду злободневных вопросов и компетентные суждения относительно некоторых технических проблем очень нам помогли. Мы столь же признательны председателю Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константину Бокову и руководителю направления «Малоэтажное строительство», председателю совета директоров компании «ЛанселотСтрой» Инне Свечниковой.  

 

Нам также были полезны консультации наших ученых и разработчиков. Особо хотим поблагодарить директора центра «Сибирское поселение» Ольгу Макарову и академика Международной академии экологии Юрия Лапина.  Высказанная ими фраза о том, что «человек живет не в доме, а в поселении», настолько нам понравилась, что мы сочли нужным привести ее в книге. Не менее полезным было наше общение с директором инновационной фирмы «Силикон» Юрием Петерсоном,  с заведующим кафедрой строительных материалов и специальных технологий НГАСУ (Сибстрин), профессором Николаем Машкиным и заместителем руководителя НПЦ «СибстринСтройМатериалы и технологии» Виктором Федченко. Столь же продуктивны были наши беседы с директором студии «Интердизайн» Виталием Дробиленко, имеющим хорошую практику в сельском малоэтажном домостроении. Большую помощь в разъяснении технических вопросов нам оказал директор ООО «СИБТЕПЛО» Георгий Аникеенко, чьи практические разъяснения помогли нам  развеять некоторые иллюзии относительно строительных технологий.

 

Также упомянем словами благодарности и наших новосибирских аналитиков – управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Дьячкова и директора TS Consulting Татьяну Аржаеву. В ходе бесед и дискуссий с ними у нас рождались замыслы целых глав. Не обойдем вниманием и тех, кто помог нам разобраться в проблеме, осветив ее с позиции руководителей. Мы признательны главе администрации наукограда Кольцово Николаю Красникову, наглядно показавшему нам на собственном примере, как может эффективно работать муниципалитет. Не менее интересны и продуктивны были беседы с начальником департамента земельных и имущественных отношений Новосибирской мэрии Алексеем Кондратьевым и председателем постоянной депутатской комиссии по градостроительству Совета депутатов города Новосибирска Вячеславом Илюхиным. Столь же продуктивной оказалась встреча с директором некоммерческого партнерства участников земельных инициатив «Вместе» Андреем Головиным. Наконец, мы выражаем благодарность руководству журнала «Эксперт-Сибирь» за информационную поддержку и совместное участие в проекте «Сибирский дом будущего».

 

Мы, к сожалению, не можем назвать имен всех наших консультантов. «За кадром» остались имена сотрудников строительных и девелоперских компаний, раскрывшие нам многие темные стороны отечественного строительного рынка, но пожелавшие – по понятным причинам - остаться не названными.

 

 

Новосибирск, март 2009.

 

 

 

Глава 1

КОЛОСС НА КИРПИЧНЫХ НОГАХ

 

 

О том, что наше домостроение находится в «каменном веке», давно уже пишут серьезные эксперты. Неразворотливость отечественной индустрии, в том числе строительной, стала уже притчей по языцех. В советский период так называемые «муки внедрения» - самое  нелюбимое занятие советских хозяйственников – всегда инициировались высшей властью. Когда же власть сама охладила собственный инновационный пыл, на местах этим ничуть не обеспокоились. Все двигалось по накатанной колее – трубы дымили, предприятия гудели, люди работали, планы выполняли. И  было бы все не так уж и плохо, если бы не распроклятый «квартирный вопрос», не решенный советской властью даже спустя сорок лет после войны. До советских людей доходили сведения, что на буржуазном Западе строят не совсем так или даже совсем не так, но от этого у нас ничего не менялось. Мы продолжали строить так, как привыкли.

 

Казалось бы, вхождение в свободный рынок должно было внести оживление в нашу строительную отрасль, дать импульс прогрессивным изысканиям. Конечно, с ходу целую отрасль так вот просто не перестроишь, но многие надеялись на то, что удастся хотя бы перестроить мозги: коль уж возникли новые, современные условия, так и мыслить надо по-новому, по-современному. Только строительный рынок у нас, как выяснилось, оказался настолько своеобразным, что здесь, как в особом Зазеркалье, рыночные законы чудесным образом трансформировались в нечто особенное. И, к сожалению, на состояние мозгов это обстоятельство чудесного воздействия не оказало.

 

Говорить о том, что наши строители ничего не знают и ничего не видят, было бы совсем уж наивно. Многие из них очень часто бывают на Западе, общаются с тамошними коллегами. Они видят, как там строят дома, они видят, как выглядят западные города, как там живут люди, как организуется жилая среда. Но здесь, в России, они имеют дело с другими реалиями, где успех строительного бизнеса совсем не зависит от следования передовым образцам. Кое-что что, конечно, мы позаимствовали – то, что соответствовало специфическому вкусу отечественных строителей. Например, руководители некоторых новосибирских компаний увлеклись монолитным бетоном. Надо сказать, для сибирских условий эта технология не самая подходящая (работы по возведению несущих конструкций из монолита нельзя проводить при температуре ниже -20 градусов, а в Новосибирске такие морозы возможны с ноября по апрель).  Но любовь к мощи и основательности перевесила, похоже, все экономические расчеты – конструкции из монолитного бетона стали расти как грибы после дождя, нередко – в сочетании с кирпичом.

 

По поводу кирпича разговор вообще особый. Обратим внимание на наши новостройки. Что, прежде всего, бросается в глаза человеку, мало-мальски разбирающегося в строительных технологиях? Речь сейчас идет не о высоте зданий, не об их местоположении, и даже не о количестве вычурных «бантиков», призванных показать «элитный» стиль. Удивление вызывает то обстоятельство, что использование керамического кирпича приобрело в области массовый характер. В одном только Новосибирске на кирпич приходится почти половина новых зданий. Наши застройщики настолько пристрастились к этому материалу, что на каждом шагу поют ему оды: кирпич де – «самый древний», «вечный» материал. Дескать, со времен Древнего Египта (так они говорят) ничего лучше кирпича не придумано. Такие словеса раздаются с разных трибун, они звучат на всяких конференциях, ими же ублажают потенциальных покупателей нового жилья.

 

Насчет Древнего Египта, конечно же, не совсем точно. Керамический кирпич был основным строительным материалом в Древнем Вавилоне, примерно со времен царя Навуходоносора. Это тот самый царь, который отстроил знаменитую Вавилонскую стену, построил одно из чудес света – висячие сады Семирамиды, и умудрился за пятнадцать суток возвести целый дворцовый комплекс (тоже из кирпича). Как утверждают археологи, кирпич с клеймом Навуходоносора дожил до наших дней, сохранившись в старинных арабских постройках, на которые пошла разобранная Вавилонская стена. В общем, есть чем гордиться. Осуждать наших строителей за неважное знание истории архитектуры не стоит. В конце концов, не суть важно, в какой конкретно стране начали осваивать «вечный» материал. Важно другое – откуда у современных российских строителей такое трепетное почитание столь древней технологии?

 

В самом деле, в современных странах, возлагающих надежды на научно-технический прогресс, как-то принято устремлять взор в будущее. Наши строители отчего-то ищут вдохновение в прошлом, чуть ли не ставя себе в заслугу использование древних традиций. Очень интересное состояние технической мысли, не так ли? Правда, до древних строителей они еще не дотягивают – объем строительства Вавилонской стены, пожалуй, превышает то, что за последние годы построено в нашем мегаполисе из «вечного» кирпича. Если еще учесть темпы строительства вавилонского дворцового комплекса, то тут нашим застройщикам впору критически оценить свои способности.  Да и качество нашего кирпича тоже не сравнится с тем, что производилось при Навуходоносоре. В общем, нынешним последователям славного царя много еще чего стоит наверстать. Но это все так, к слову. В целом же «вавилонская болезнь» отечественных строителей не может не изумлять: любимый ими «вечный кирпич» умудряются вставлять даже туда, где ему можно подыскать более современную и более выгодную замену. В Новосибирске кирпичом заполняют даже каркасные здания, да еще цепляя к нему снаружи далеко не вечный синтетический или минеральный утеплитель. За этим ноу-хау просматривается очередная загадка русской души: когда «вечное» сопрягают с «тленным»,  определяя последнему не более пятнадцати лет эксплуатации (именно так: не более пятнадцати лет – это по техническим расчетам самих проектировщиков!). Можно бы было использовать что-либо подешевле, например, стандартную термопанель. Но нет – застройщик у нас упорно выбирает кирпич.

 

Когда на одной научно-практической конференции мы задали вопрос проектировщику по поводу таких вот «фаршированных» ограждающих конструкций: на кой, мол, в каркасных зданиях эффективный утеплитель цеплять на дорогостоящий «вечный» кирпич, когда есть более технологичные и дешевые варианты? – мы услышали прямо-таки философский ответ: «Строители больше доверяют этому материалу». Именно так: «больше доверяют»! То есть, смысл этой глубокомысленной фразы следует понимать таким образом: через пятнадцать лет неблагодарный импортный утеплитель превратится в труху, навесные фасады слетят с проржавевших кронштейнов, но кирпичная кладка останется нетленным памятником великой старине. Вот, оказывается, на чем зиждется доверие наших строителей к «самому древнему» материалу. Это если прибегнуть к патетике.

 

А если без патетики, если в прозе, то ситуация выглядит довольно просто. С одной стороны, за кирпичный дом, даже если он облеплен недолговечной пушистой синтетикой, можно и запросить побольше. Здесь вкусы застройщиков четко совпадают с запросами большинства отечественных покупателей. Наш покупатель на дома из «вечного» кирпича, что называется, «ведется» - это у нас считается солидным, основательным, благородным. Серьезный материал, дескать, для серьезных людей. Тут авторитет Навуходоносора бьет прямо в точку. На этом выстроен весь маркетинг кирпичного домостроения.

 

С другой стороны, архаические потребительские запросы напрямую увязаны с архаическим состоянием строительной отрасли. Среднестатистический россиянин до сих пор   пребывает в уверенности, что из всех строительных материалов кирпич – «самый лучший». В материалах он вообще разбирается неважно, точнее – воспринимает их глазами старомодного обывателя, ошарашенного в свое время советскими инновациями. Был де когда-то благородный, «вечный» кирпич, да потом коммунисты притащили плебейскую крупную панель и наляпали неказистых «коробок». И вот когда строители вновь обратились к старой доброй традиции, в этом повороте почему-то многие узрели чуть ли не чудесное оздоровление отрасли.

 

В это «оздоровление» искренне поверили не только простые обыватели. В него поверили и сами строители, а потому до последнего момента находились в состоянии расслабленного самолюбования: ай да какие мы хорошие ребята, ах какие прекрасные дома строим – не налюбуешься!  Вавилонские технологии их не только не смущали, но даже были предметом особой гордости. «Я с кирпичом привык работать» - такое еще полгода назад с пафосом мог произнести руководитель любой крупной строительной компании. И опять – ни грамма смущения. Какие уж в такой психологической атмосфере инновации! Однажды директору одной такой новосибирской компании предложили перейти с кирпича на безригельный сборный каркас, более известный как «система КУБ-2.5». Такие конструкции в области производят некоторые заводы ЖБИ. Считается, что «КУБ-2.5»  дает неплохие возможности по снижению себестоимости и сокращению сроков строительства. Его преимущества перед традиционным кирпичным домостроением неоспоримы и понятны любому специалисту. Как на такое предложение отреагировал директор компании? Думаете, он схватился за калькулятор и начал делать расчеты? Ничего подобного! Он вяло выслушал, а потом по дружески разъяснил ситуацию: «Понимаете, в чем дело: мой главный инженер вряд ли будет по-другому работать».

 

Такие ответы в эпоху рыночной конкуренции могут показаться досадным анахронизмом, но, уверяем вас, эта ситуация типичная: главный инженер, хранящий преданность древней традиции, рабочие из средней Азии с начальным образованием – вот вам все необходимые слагаемые творческой атмосферы Древнего Востока. Плюс ко всему – вальяжное и самодовольное руководство компаний, на волне конъюнктуры стригущее купоны и не помышляющее ни о каком кризисе. Прямо какой-то валтасаров пир. Так оно и было: когда в отрасль текли немалые инвестиции, а цены на жилье росли быстрее, чем этажи строящихся зданий, никто ни о каких инновациях, ни о какой модернизации даже и не помышлял. Лишь разразившийся финансовый кризис, подобной той таинственной руке из книги Даниила, вдруг начертал тревожное знамение. Но до этого о снижении себестоимости застройщики особо и не помышляли. Особенно в славном городе Новосибирске.

 

Нет, нельзя сказать, что все дело только в умонастроениях наших строителей. Они живут и работают в тех условиях, что сложились. И если в определенный исторический период им затуманило головы, то ничего экстраординарного в этом нет. Такое могло, теоретически, произойти в любой другой стране. Но дело в том, что во многих странах власть выставляет строителям такие требования, что не снились и самому Навуходоносору. У нас же в этом плане чего-то не заладилось. Проблема в том, что головы затуманились не только у строителей, но и у чиновников. У нас все государство вошло в состояние легкой эйфории, и это не замедлило сказаться на развитии.

 

Конечно, про инновации в последнее время почитает за честь высказаться любой чиновник. Это уже стало ритуалом. Тут словес наговорено великое множество, на разных уровнях – от самого Главы государства до простых муниципальных клерков. Руководители Новосибирской области тоже не остались в стороне и выдали свою порцию «инновационных» заявлений. Не так давно областная администрация приняла стратегическую программу развития региона аж до 2025 года (с недавних пор наши правители зрят в будущее - похвально). Коммунизма теперь, конечно, не обещают, но прицел на всемерный рост присутствует во всей красе. Короче, кругом сплошной подъем показателей, в том числе и в строительной отрасли.

 

Согласно заявленным планам, власти направили громадные инвестиции в строительство… кирпичных заводов. По их прогнозам, потребность отрасли в кирпиче должна была не только неуклонно нарастать, но даже опережать его производство, несмотря на создание новых мощностей. В общем, складывалось впечатление, что региональные чиновники готовили материальную базу либо для строительства Вавилонской башни, либо намеревались – по примеру того же Навуходоносора – обнести мегаполис многокилометровой кирпичной стеной. Так или иначе, в планах руководства красной нитью проходило одно неумолимое требование: кирпича, кирпича, кирпича!!! О дефиците «вечного» материала говорили все кому ни лень – и директора компаний, и индивидуальные застройщики. Аналитики неизменно увязывали с наличием кирпича общее состояние строительного сектора. Другие показатели в голову им как будто не приходили. И если намечалось отставание кирпичного производства от темпов строительства, то тут же поднималась тревога: дескать, придется администрации налаживать поставки из соседних регионов. Мало, мол, вкладываете господа-начальники в строительную индустрию. Но начальники оказались не лыком шиты и быстро вошли в тему. Начальник строительного департамента областной администрации честно поведал общественности о кирпичном «голоде» и призвал частных инвесторов посодействовать решению проблемы. Не без усилия властей удалось направить солидный денежный поток в создание новых кирпичных заводов. То, что впоследствии владельцы этих предприятий столкнулись с низкой рентабельностью, на корректировке планов областного руководства никак не сказалось: кирпич был единодушно признан хлебом нашего домостроения. А как же без хлеба, сами понимаете.

 

Складывалась прямо-таки парадоксальная ситуация: с высоких трибун летели слова об инновационном пути развития, а на деле ориентировали всю отрасль на стандарты Вавилонского царства. Как еще можно понимать столь ненормальный рост потребности в кирпиче? Сто лет назад это еще было нормально, но в начале XXI века массовое кирпичное домостроение – после революции в области строительных технологий - выглядело явным анахронизмом. Руководство же этого ничуть не замечало и продолжало, как ни в чем не бывало, раскрывать свои планы по инвестициям в кирпичное производство. Это примерно то же самое, если бы начальники железных дорог связывали развитие железнодорожного транспорта с увеличением поставок угля для паровозных котлов.

 

Дело в том, что кирпичное домостроение в развитых странах давно уже не является приоритетным. На сегодняшний день эта технология считается устаревшей, и применятся только в элитном сегменте. Например, в Канаде 90% жилья приходится на деревянный каркас с эффективным утеплителем, а что касается остальных 10%, то и там доля кирпичных домов представлена незначительно. Кирпич чаще рассматривается как отделочный материал, нежели как элемент основных конструкций. Рассматривать его в качестве «хлеба» строительной отрасли никому не приходит в голову. Таково современное восприятие этого материала. У нас же все происходит наоборот.

 

Тут невольно напрашивается аналогия с советским периодом, когда таким вот «хлебом» нашей индустрии был признан черный металл. О выплавках стали тогда, кто помнит, трубили как о великих подвигах.  Сталевары были в большом почете, о них слагали песни, снимали фильмы. Произвели этого металла столько, что он стал буквально валяться под ногами в виде ржавых болтов, гусеничных траков, всяких втулок и коленвалов, а то и целых двигателей. В каждом деревенском дворе находилась целая куча металлолома. Никаких пионеров не хватило бы, чтобы все это собрать, поскольку советские сталевары трудились на славу: они плавили металл, из металла делали трактора, комбайны, карьерные самосвалы, станки. Все это растекалось по городам и весям, а потом дружно ржавело на окраинах сел, на городских пустырях, на улицах и в наших дворах. Но планы партии и правительства по увеличению производственных показателей все равно шли в гору, а потому металлолома с каждой пятилеткой становилось все больше и больше.

 

Нет, мы не намекаем этим примером на то, что в скором времени мы будем топтаться на кирпичных развалинах. Такой исход событий мы не исключаем, хотя для его осуществления частных инвестиций будет явно недостаточно. Масштабы тут несопоставимые. Нам важен приведенный пример с советским металлом тем, что он отражает ту же схему работы начальствующих мозгов, что сегодня дает о себе знать в планах по преодолению пресловутого кирпичного дефицита. Удивляться тут не приходится – мозги-то остались все те же, застойно-советские. Для таких мозгов рост количественных показателей – это и есть главная задача. А чего там растет – не суть важно. Советских руководителей брежневского периода не волновало, на кой нужно столько тракторов. Количество металлоемкой техники было показателем роста индустрии. И этим все объяснялось. Производим – значит,  работаем, а производим с постоянным приростом – значит «развиваемся». Вот вам и светлая дорога к коммунизму.

 

Сколько раз уже приходилось слышать всяких коммунистических резонеров о том, что плановая советская экономика являлась бескризисной, поскольку там не было «слепой» рыночной стихии. Мол, при централизованном государственном планировании кризис перепроизводства экономике угрожать не может в принципе. Так ситуация выглядит для тех, кто в советские годы не ходил по земле, а, надо полагать, постоянно где-то летал. Мы эту советскую действительность не только видели, но даже трогали руками. В каждом, даже самом отсталом колхозе имелось гигантское кладбище сломанных тракторов и комбайнов. Из металла, конечно. Техника никогда не убывала. Она ломалась и тут же обновлялась. По правде говоря, в таком количестве она была и не нужна. Но, как мы помним, единственное, чем могли гордиться советские машиностроители, так это количеством. Если бы они работали в условиях свободной рыночной конкуренции, то все эти трактора и комбайны ржавели бы не на полях, а на заводских складах. И только благодаря централизованному государству все это металлоемкое хозяйство отправлялось конечным потребителям, даже тем, от которых советской экономике не было никакого толку – в те же отсталые колхозы, вечно живущие на госдотации.

 

Такой вот был замкнутый цикл. При чем, спросите, тут нынешнее строительство? А при том, что в нем реализована та же застойная советская модель. Свободная рыночная конкуренция здесь – скорее условность, нежели реальность. Наш строительный комплекс замкнут на самого себя так же, как когда-то была замкнута на себя вся советская промышленность. В отличие от тракторов и автомобилей дома – это такой продукт, который из-за границы крупными партиями не направишь. Направить можно только новые технологии. Но они нужны только в конкурентной среде. А что мы получили?

 

Местное чиновничество побеспокоилось о том, чтобы не дать ходу на нашем строительном рынке зарубежным инновационным технологиям, позволяющим строить быстрее и качественнее отечественных почитателей Навуходоносора. Чем, скажите, не условия для легкой эйфории и расслабления? А все потому, что российский чиновник увидел в застройке свой личный интерес. Надо ли объяснять, что это такое? Всем, думаем, понятно. Наш строительный рынок давно уже опекается и курируется бюрократией. Это общеизвестно, и вдаваться в подробности нет никакого смысла. Строителей, конечно, такая опека слегка напрягает, но, тем не менее, свою долю они получать научились. Какие, скажите, инновации, когда в каждом регионе львиная доля рынка фактически поделена между пятью-шестью крупными застройщиками, способными улаживать все вопросы между собой «по-хорошему», а приход новых игроков четко согласован с волей чиновников, небескорыстно контролирующих весь процесс? Короче, на этом рынке, что называется, все схвачено и поделено. Поделено по неписаным правилам. И никакого, даже самого продвинутого, самого башковитого, суперсовременного и оснащенного по последнему слову застройщика просто не пропустят, если его присутствие окажется не в интересах тех, кто уже окапался на этой поляне, включая и представителей коррумпированной бюрократии.

 

Короче, хотим мы того или нет, но факт остается фактом: успех на строительном рынке процентов на 90 определяет воля начальствующих субъектов, а отнюдь не дух свободного предпринимательства. Что касается начальников, то они свое руководство согласовывают в полном соответствии с усвоенными когда-то заповедями времен развитого социализма. А первая заповедь здесь такая: мы идем своим путем – назло буржуазной Европе. И если на «прогнившем» Западе в строительстве ценят умные головы, то у нас традиционно ценят мозолистые руки. В советской индустрии героем ведь тоже был не очкастый инженер, а мускулистый работяга с кувалдой или гаечным ключом. И что могло поменяться в нашем сознании до сегодняшнего дня: говорим - «стройка», а подразумеваем - «каменщик». Попробуйте переубедить в этом наших чиновников, инстинктивно не переносящих всякую очкастую «интеллигенцию», включая разных изобретателей и рационализаторов.

 

Возможно, застройщики могли бы и переубедить своих кураторов, если бы навязанный им симбиоз не создавал определенного комфорта. Ведь, как ни крути,  когда все решается «по-хорошему», это несколько снижает напряженность. Можно особо и не торопиться. И наши строители действительно показывают невероятную размеренность. Нормы у нас такие, что особо спешить и не нужно. Полдня работай, полдня отдыхай. Или отдыхай летом, а работай зимой (на морозе платят больше). Так что кирпич тут делу не помеха. И на иностранцев оглядываться не нужно, благо государство об этом побеспокоилось. Иностранцы далеко, и на наш рынок без спроса не сунутся. Это понятно всем. Вот и не торопятся.

 

К слову об иностранцах. Недавно у нас гостил приятель из Канады  – профессиональный строитель Грэг Флеминг. Как-то мы устроили ему барбекю в одном пригородном поселке, где счастливые владельцы престижных участков уже несколько лет неторопливо обустраивают свои барские хоромы.  Наш канадский гость по простоте душевной был уверен, что стройка тут развернулась совсем недавно. На эту мысль его наводили незаасфальтированные дороги, недостроенные дома, горы строительных материалов, визг циркулярных пил и стук молотков. Каково же было его удивление, когда он оказался на этом месте спустя три недели: «Не понимаю, - с неподдельной искренностью сказал он, - чем тут занимались ваши строители. У нас в Канаде  за три недели могут полностью построить целый дом, а у вас только в отдельных домах рамы вставили?». Действительно, иностранцу, да еще канадцу, специфику нашего строительного рынка понять сложно. Да что там канадец! Один застройщик из Казахстана, ознакомившись с российскими нормативами по трудозатратам в строительстве, пришел в искреннее недоумение: «Ваши нормы ориентируют строителей на расхлябанность. Теперь понятно, почему у вас по два года тянут со строительством дома, который можно построить за полгода».

 

Как мы понимаем, в такой расслабляющей атмосфере у строителей объективно не было  никаких стимулов ломать голову над применением новых технологий. В свое время они даже не утруждали себя подробной калькуляцией расходов. А чего было волноваться, когда с одного подъезда высотного здания можно было гарантированно взять 30 – 40 миллионов?  На кой снижать издержки за счет каких-то там инноваций, коль на рынке де-факто царил монопольный сговор крупнейших игроков, да еще при благословлении властей? Кроме того, кто мог им реально показать достойный пример того, как нужно строить по-современному? Иностранцев, как было сказано, держали на почтенной дистанции. Кругом были свои ребята, закончившие те же отечественные вузы, техникумы и ПТУ. Чему их научили, так они и строили. Никто особо не выпендривался какими-то непонятными инновациями. Да и чиновники тоже были простыми ребятами, тоже учились в наших вузах, в наших техникумах и ПТУ. Европа или Америка им были не пример. Они делали и рассуждали «по-нашему». Какими-то особыми требованиями – на западный манер – строителей не донимали. В общем, сами понимаете, что серьезных причин для перехода на рельсы инновационного развития в нашем строительном секторе не было. Поэтому обилию кирпича на новосибирских стройках удивляться не приходится. Потребитель (о них мы скажем отдельно) тоже был обучен не в Оксфорде. Отсюда и результат.

 

В общем, в наших условиях действует иная логика поведения, отличная от того,  что происходит в условиях реальной рыночной конкуренции. Скажем, не хватает строителям кирпича. Что дальше? Думаете, начнут ломать головы над оптимизацией, техническим перевооружением? Ничего подобного – будут искать кирпич. Может, найдут чего побольше и подешевле.  Страна у нас большая, мир огромен. Где-нибудь, да найдется, хотя бы в Китае. То, что будут искать именно кирпич, можно и не сомневаться. А как еще, коль с ним наши застройщики «привыкли работать»? Владелец компании прекрасно осознает, что переход на инновации – технически куда более сложная задача, нежели поиск дефицитного материала. Внедрять что-то новое – означает не только изрядно напрягать голову, но и вообще иметь в распоряжении много умных голов. Речь идет о высококвалифицированном персонале – инженерах, технологах, проектировщиках. Какие инновации без таких специалистов? Но разве они теперь определяют лицо нашей стройки? Лицо нашей стройки – это Равшан и Джамшуд, неприхотливые южные мастера на все руки. Растущие издержки – это, в конечном итоге, даже не проблема застройщика.  Это проблема того же Равшана и Джамшуда, которым просто урежут довольствие. Но основные компенсации застройщик получит за счет тех сумасшедших покупателей, что готовы переплатить лишних два-три миллиона за квартиру, отстроенную неприхотливыми южными парнями.

 

Да, народ у нас щедрый. Это в Италии студенты устраивают марши протеста из-за дорожающего жилья. У нас граждане просто молча платят (те, кому есть чем платить, разумеется).  В общем, как говорят продвинутые политологи, «пипл хавает». И пока так происходит, инновации в  капстроительстве останутся утопической мечтой. Отсталость строительной отрасли до последнего времени сполна окупалась «щедростью» покупателей жилья. А чтобы они и дальше с такой же легкостью расставались со своими кровными накоплениями, застройщик всеми силами пытался внушить им мысль, что другого выбора-то у них и нет. На этот счет используется простой маркетинговый ход, известный любому лотошному барыге: покупайте сейчас – последнее осталось, а то завтра будет еще дороже!

 

И впрямь – наш щедрый покупатель, выложив лишний миллион, через год считал себя весьма удачливым человеком, поскольку, затяни он с покупкой, ему пришлось бы раскошелиться уже на пару миллионов больше. Постоянный рост цен на недвижимость – это тоже хитрая приманка, и она необходима нашим воротилам строительного бизнеса не менее чем кирпич и цемент. Иначе как вы еще найдете таких чудаков, готовых переплачивать за не очень качественный товар вдвое, и при этом считать себя удачливыми дельцами?

 

Чтобы держать покупателей в тонусе, им постоянно внушали одну и ту же мысль: спрос на квартиры огромен, на всех не хватает, а потому цены росли и будут расти! Так что не зевай, неси денежки прямо сейчас! Сегодня переплатишь на миллион, завтра выиграешь два! Многие так и думали, и из простых потребителей превращались в частных инвесторов. Ну да, заплатили много – так ведь потом можно будет перепродать с наваром. Так у нас рассуждают. Деньги – бумага, недвижимость – нетленный камень. И когда целый хор чиновников и нанятых (именно нанятых – уж поверьте) экспертов уверяют вас, что жилье будет дорожать и обратной дороги якобы нет в принципе, то слово «переплатил» становится совершенно неуместным. Тут уже ситуацию осмысливают в других категориях.

 

Теперь задумаемся: а надо ли было нашим капитальным застройщикам в таких условиях переживать о наращивании темпов производства, да еще путем внедрения передовых технологий?  О качестве их продукции наш щедрый покупатель-инвестор сполна узнает только лет через десять-пятнадцать, когда и претензии предъявить будет некому. А что касается количества, то оно способно сбить цену и тем самым поломать отлаженный механизм отъема «лишних» денег с его нехитрым, но таким эффективным маркетинговым инструментом. Нужно ли им было все это? Думаем, что не очень. Поэтому главный принцип отечественного капстроительства выражался так: строить меньше, а продавать дороже. И в этих условиях, как мы понимаем, вопросы эффективности,  технологичности, экономии ресурсов сами по себе отходят на задний план. Неприхотливые южные ребята-строители, плюс «щедрые» российские покупатели сполна окупят все технологические издержки.  Что поделать, коль на просторах бывшего СССР такие странные люди – одни радуются копейкам, другие швыряются миллионами.

 

Проблема, конечно,  не только в широте души покупателей жилья. Главная проблема в том, что наш строительный бизнес в большей степени зависит не от экономических, а от местных политических факторов. Когда ключевыми игроками в этом деле становятся представители власти, говорить о свободной рыночной конкуренции совершенно неуместно. Местный чиновник держит строительную отрасль на коротком поводке. От него зависит выделение участка, подвод коммуникаций, социальная и инженерная инфраструктура, характер технических условий и много-много чего еще. Чиновник, в конечном итоге, решает, где, что и как можно строить. И ладно бы, если представитель власти исходит из решения государственных задач. А если таковых нет, либо они есть, но он за них отвечать не намерен? Что тогда? А тогда строителям выставят сто барьеров, прохождение которых станет для них проверкой на деловые качества: прошел хотя бы половину с наименьшими издержками – считай, что ты хороший бизнесмен!

 

В этом-то и соревнуются наши застройщики. Не в том, как эффективнее внедрить ту или иную разработку, а в том, как успешнее согласовать позиции с представителями власти. Именно на этом направлении идет повышение конкурентоспособности компании. Хорошо, когда дружишь с властью, еще лучше – когда сам немного вошел во власть. Например, в местное самоуправление или в законодательное собрание. А там неплохо было бы занять выгодный пост, возглавить какую-либо комиссию, подружиться с большим начальником. И пусть конкуренты кусают локти – снижение издержек или лакомые куски тебе обеспечены. На этот счет есть одна устойчивая примета: если городская администрация выделяет крупненькие суммы на строительство коммуникаций в каком-либо микрорайоне, значит, в этом месте разворачивает деятельность строительная компания, чьи интересы блюдет какой-нибудь солидный товарищ из региональной власти или местного самоуправления. Близость к властям тут куда более важная и надежная вещь, чем все передовые технические разработки. И потратиться ради этого на  избирательную компанию не столь обременительно, чем заниматься модернизацией своих производственных мощностей.

 

Всегда ли так будет? Нет, конечно. Можно было бесконечно повторять мантру о высоком спросе на жилье, однако в стране, где среднемесячная зарплата не превышала 500 долларов в месяц, количество «щедрых» покупателей рано или поздно не могло не пойти на убыль.  Да, рыночные механизмы нарушить можно, а вот объективные экономические законы – никогда.

 

Теперь, когда наметилось падение продаж новых квартир, строительные компании стали заложниками собственных игр. Снижать цены равнозначно самоубийству. Именно так! И речь идет не о прямых убытках. Снижать цены – значит, отпугнуть частных инвесторов, поломать сложившуюся маркетинговую схему. В таких условиях наш щедрый покупатель плавно трансформируется в расчетливого скрягу: если цены на недвижимость падают, стало быть, торопиться с покупкой квартиры уже совсем ни к чему – надо подождать, когда цены упадут еще больше. А что делать нашим застройщикам? Внедрять новые разработки? Увы. Если от вас утекают инвестиции, то о модернизации думать поздно. Для такой модернизации нужна масштабная государственная поддержка, нужны государственные инвестиции, целевые программы. А чем занималось наше государство, по крайней мере, в лице своих отдельных представителей? Известно чем – выуживало вместе с застройщиками лишние деньги из карманов более-менее состоятельных граждан, вынуждая их покупать не очень хорошие квартиры по очень высоким ценам.

 

Коль уж мы затронули вопрос о роли государства, резонно спросить: а чем вообще  должно оно заниматься, когда речь заходит о развитии строительной отрасли, о решении жилищной проблемы? Правильно – вкладывает деньги в развитие, принимать адекватные законы и контролировать их исполнение. И сколько же вложило в это дело наше государство? Много ли умных законов приняло? И кого и с какой целью контролирует? Вот тут мы и нащупали главный нерв проблемы. Поскольку российские чиновники окончательно забыли свое подлинное место в данном процессе, придется обратить внимание на руководящую и направляющую роль нашей власти.

 

Начнем издалека. Кто и как только ни распекал Никиту Хрущева за его крупнопанельное домостроение. Столько он, мол, накуралесил, столько накрутил, что до сих пор расхлебываем. Да, советские вожди  не всегда обладали вменяемой стратегией, но в иные эпохи они были, что называется, на уровне решаемых задач. Чего хотел Никита Сергеевич? Он хотел обеспечить большую часть советских граждан - заметим: простых граждан, а не работников партаппарата, - так вот, обеспечить их отдельными квартирами. Короче, поставил вопрос о доступном и комфортном жилье. «Комфортным» по меркам тех, послевоенных, лет. Что, неправильная задача, глупая затея? Как бы мы ни ехидничали, но к решению этой задачи Никита Сергеевич подошел адекватно: он не просто обещал – он направил на это дело солидный финансовый и организационный ресурс.

 

Хороша или плоха панельная пятиэтажка – не в этом здесь дело. Допустим, сам Хрущев был от таких домов в восторге. И этот восторг впоследствии разделили миллионы советских семей, выбравшихся из коммуналок и хибар. Главным здесь является вот эта самая адекватность верховной власти, ее рациональный подход к решению проблемы. Ведь никто не заявил строителям: стройте, вашу мать, как можно больше,  а мы посмотрим и оценим! Нет. За государственный счет были созданы все необходимые производственные мощности, были подготовлены специалисты, разработана вся нормативная база. За счет государства создавалась вся инфраструктура и планировка поселений. Это и есть – адекватный подход к решению задачи. И результаты не заставили себя ждать: в годы расцвета панельного домостроения Советский Союз лидировал по количеству сданных в эксплуатацию квадратных метров жилья. Мы еще хорошо помним те времена, когда в новых микрорайонах сдавалось по три пятиэтажки в год.

 

А что теперь? Возьмем наш Новосибирск – третий по величине город России. Весь первый квартал 2008 года новосибирская мэрия трубила о невероятных успехах в деле жилищного строительства. Подумать только – 0,6 кв. метров на человека по итогам 2007 года! Городские чиновники гордились собой и излучали оптимизм. К этому восторженному хору присоединилась и областная администрация. Еще бы: по области - почти полметра на человека – в полтора раза выше, чем в целом по стране. Губернатор тоже сиял от счастья, но головы не терял. Выступая в январе перед строителями, он дал им наказ: мол, не время успокаиваться на достигнутом, товарищи, – надо довести показатели до одного квадратного метра на человека! Квадратный метр на человека – задача, озвученная бывшим президентом, нынешним премьер-министром. Губернатор только довел пожелания главы государства до местной аудитории (традиция у нас такая – передавать наказы по иерархической цепочке).

 

Итак, оценим эти «амбициозные» планы наших властей. Что такое один кв. метр на человека? Это в 1,5 раза меньше, чем в Китае, и в 2,5 раза меньше, чем в Канаде. Да, здесь мы уже давно не лидеры. Но в то же время взять эту планку окажется для нас очень серьезным достижением, потому как в целом по стране необходимо будет строить жилья в три раза больше!  Что касается Новосибирской области, то нашим строителям придется показатели удвоить. Впрочем, строительный департамент оценил ситуацию трезво, наметив к 2010 году довести показатели только до 0,56 кв. м. на человека[2]. Там особой эйфории не испытывают. Наказы наказами, а цементные и кирпичные заводы сами собой не вырастут. Если бы вслед за наказами шли еще и государственные инвестиции – адекватные поставленным задачам – то было бы, за что отчитываться, за что отвечать. А так… Ну пожелал президент. А что такое его пожелания? Взывание к совести региональных и местных руководителей? Так они ведь и отрапортуют из таких же побуждений, чтобы только  порадовать высшее руководство страны. У нас рапортовать умеют.

 

Не будем сейчас верить злым языкам, утверждающим, будто ради отчета по квадратным метрам наши чиновники насобирали в одну кучу все подряд, включая то, что возведено методом самостроя (а это почти четверть сданных площадей). Давайте поверим отдельным членам депутатской комиссии по градостроительству, со слов которых в Новосибирске, наоборот, составили отчет предельно честно и корректно (в отличие, якобы, от Красноярска, где показатели были чуть больше – 0,8 «квадратов» на человека). Поверим, наконец, вслед за чиновниками обладминистрации, в возможности нашего капстроительства. Да, в течение последних двух лет строительная отрасль и впрямь как будто оживилась. Не только в городе, но и в отдельных муниципальных образованиях началась активная застройка. Только вместе с оживлением незамедлительно началась и легкая одышка – очень скоро обнаружился дефицит инертных материалов, который к лету угрожающе приблизился к своему апогею. Как с тревогой в голосе заявил один депутат городского Совета  (одновременно руководящий предприятием стройиндустрии), запасы песка, глины и щебня стремительно истощаются. Карьеры, по его словам, выработаны на 80%, а в новые месторождения государство вкладываться не спешит.

 

Что имеем в итоге? За два года бурного (по нашим меркам) строительства цены на цемент выросли более чем на 400%,  на щебень – почти на 300%, на песок – более чем на 300%. Цена на металл (завозной) выросла в пять раз. Кирпич стал дороже в десятки раз. В разы выросли цены на железобетонные изделия. На тот объем жилья, о котором рапортуют местные региональные власти, запасов сырья оказалось явно недостаточно. То есть, едва выполнили поставленную задачу наполовину, как давно уже не модернизированная  и недоинвестированная отрасль стала задыхаться от нехватки ресурсов[3]. За счет чего тогда строители намеревались удваивать темп?

 

В таких случаях обычно говорят: «Нацпроект «Доступное жилье» под угрозой!». Все правильно, только причину все же не стоит путать со следствием. Актуальный и нужный нацпроект оказался под угрозой не потому, что из-за всплеска активности строителей вдруг не оказалось средств. Проблема в том, что эти средства не предполагались с самого начала. Подчеркнем, мы говорим об адекватных средствах, соответствующих масштабам поставленной задачи, а не о тех мелких суммах, что власти разбрасывают для демонстрации своей любви к народу.

 

Нам за примерами неадекватного решения подобных задач далеко ходить не нужно. Нашумевшая в свое время горбачевская программа «Жилье – 2000» провалилась по той же причине – из-за громких деклараций, не подкрепленных как нужно ни материально, ни организационно. Заполошный Никита Хрущев в этом плане дает Горбачеву сто очков вперед. Созданный стараниями Хрущева строительный комплекс исправно выдавал продукт до самой перестройки. Недалеко от Новосибирска один микрорайон за каждые пять лет, начиная с 1975 года,  прирастал пятнадцатью панельными пятиэтажками. Темпы строительства начали падать аккурат после провозглашения горбачевской программы. За все 1990-е годы там было построено всего лишь три таких дома. Такое вот получилось «Жилье-2000».  

 

Обращаем внимание: здесь мы говорим только о текущих проблемах нашего капитального строительства, а не о том, каким должно быть у нас доступное и комфортное жилье, или как решать жилищную проблему. Технически можно попытаться решить эту проблему и с помощью наших строительных гигантов. Вопрос лишь в том, какой ценой и кто будет платить (или расплачиваться – в будущем). Советские руководители выбрали один вариант, возможно, достаточно затратный и не особо эффективный, но они его дорабатывали до конца, а может – до логического завершения. Сейчас мы почиваем на останках советской стройиндустрии, пытаясь сделать из этого гиганта что-либо стоящее и современное (или делая вид, что пытаемся). Можно его питать, как и в советские годы, нацеливаясь на тот же результат. Можно вообще не питать, но тогда бессмысленно ставить перед ним большие задачи. Есть и другой путь – стимулировать этого гиганта к позитивной трансформации, создавая из него нечто менее затратное и более современное. Вариантов достаточно. Будущее строительной отрасли напрямую зависит от линии государства. Главное, чтобы эта линия была выражена отчетливо. Пока же ничего подобного не происходит. Нет ни рационального планирования, ни технической политики. Одни только пожелания и успокоительные мантры.

 

Власть как будто поддерживает капстроительство, но в то же время ведет себя так, словно негласно позволяет ему тихонечко умереть. Намеренно это происходит или просто так получается? Возможно, на самом верху достаточно трезво оценивают ситуацию (чего не скажешь о регионах). Мы давно уже не живем при социализме, а потому развивать отечественное домостроение советскими методами – явный анахронизм. Наверху, мы уверены, дают себе отчет в том, во сколько обойдется государству поддержание в работоспособном состоянии существующего строительного комплекса, отставшего от современных развитых стран как минимум лет на тридцать. Нехватка тех же инертных материалов совсем не подтолкнула застройщиков к техническому перевооружению. Они до сих пор продолжают использовать старые технологии, тратя на квадратный метр жилья в два раза больше бетона и металла, чем на Западе.

 

Наверху, надо полагать, хорошо понимают, насколько неэффективна, насколько ресурсозатратна наша строительная отрасль. Самое печальное, что она почти не выказывает ни малейшего движения  к модернизации (впрочем, как и везде). При таких подходах к делу все государственные затраты, в конечном итоге, должны свестись к воссозданию строительного комплекса в его прежнем, советском виде. Но только будет ли это называться развитием?  Есть ли смысл снова поддерживать устаревшую, затратную систему с невероятно низким коэффициентом полезного действия, вкладывая на один квадратный метр жилья на порядок больше средств, чем принято в развитых странах? А если оценить, сколько придется  тратить на содержание всего этого многоярусного хозяйства, со всеми теплоцентралями, водоканалами и прочей инфраструктурой, то тут есть от чего прийти в уныние. Не потому ли федеральное руководство – от президента до депутатов Госдумы – так недвусмысленно высказалось в пользу индустриального малоэтажного домостроения с использованием современных каркасно-панельных технологий.

 

Уже сейчас по стране на долю индивидуальных застройщиков приходится более 40% возводимого жилья, причем, на фоне начавшегося снижения темпов капитального строительства, здесь наблюдается обратная тенденция. Поэтому неудивительно, что  на высшем президентском  уровне принято решение довести долю малоэтажного строительства до половины. Похоже,  там хорошо ознакомились с опытом развитых стран. Но это только наверху.

 

В регионах и на местах все еще царят прежние, устаревшие  подходы к решению проблемы. Так, например, представители руководства Новосибирской области   до сих пор в частном, так сказать, порядке продолжают выражать свое скептическое отношение к президентским предложениям насчет индивидуального жилья. Еще в апреле 2008 года чиновники из департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области  прочили капитальному строительству долгие лета и великое будущее. Индивидуальная застройка занимала в их прогнозах очень скромное место. И по планам департамента ее доля должна была неуклонно снижаться. И это несмотря на то, что даже в самом Новосибирске в 2007 году граждане без всяких башенных кранов выдали 23% жилых площадей. Гиганты нашей стройиндустрии были тут явно не на высоте.  Ни одна из новосибирских строительных компаний не вышла тогда на показатель 100 тысяч кв. метров (только по итогам 2008 года одной компании удалось выйти на такие показатели, хотя стоило бы проверить уровень подготовки объектов к сдаче). Но чиновников из строительного департамента такой расклад совсем не смутил. По их прогнозам на 2008 год доля индивидуальной застройки должна была упасть почти на треть (в то время как в реальности доля индивидуальной застройки из года в год увеличивается  независимо ни от каких финансовых кризисов, даже, наоборот, в момент кризиса ее доля  значительно возрастает из-за остановки гигантов многоэтажного домостроения).

 

Такая вот логика местных руководителей – какое ж строительство без башенных кранов! У нас этому учат еще со студенческой скамьи. Строительная отрасль в сознании наших чиновников – это всегда башенные краны, горы кирпича и бетона.  Они в этом уверены и, по сложившейся традиции, взглядов своих не пересматривают. Они бы и дальше не сомневались, если бы не новый президент. Заявление Дмитрия Медведева о развитии массового малоэтажного домостроения вызвало у них нешуточное замешательство. Правда, работники строительного департамента быстро нашлись и скорректировали свою позицию. Тем более что реальное положение в строительстве оказалось не столь утешительным для их самолюбия: по данным за первое полугодие 2008 года доля индивидуальной застройки в Новосибирске выросла почти до 29% (99,7 тыс. кв. метров против 246,3 у капитальных застройщиков – вот вам и цена официальных прогнозов!). По итогам 2008 года доля индивидуального строительства выросла по области  на 12 процентов (несмотря на успехи отдельных строительных гигантов).

 

Что и говорить, капитальная многоэтажная застройка стала для некоторых местных и региональных чиновников подобием манны небесной. И они готовы выложить вам целый ворох аргументов, чтобы только оставить опекаемую строительную отрасль в «каменном веке». Кто им поможет в этом? Скорее всего, мы сами и поможем. Точнее – наши убогие вкусы и ограниченный кругозор. Думаете, на кого рассчитано это затратное кирпично-бетонное строительство, эти квартиры по восемь миллионов и особняки по двадцать? На богатых? Если бы только на богатых! Оно рассчитано на людей, обделенных вкусом, знаниями и воображением. Не верите? Давайте рассмотрим подробно.

 

 

 

 

 

Глава 2

ВАВИЛОНСКИЙ ПЛЕН

 

 

Вам известно, что собой представляла знаменитая вавилонская стена? Это было дивное сооружение протяженностью в 18 километров и такой толщины, что, по упоминанию Геродота, там, наверху,  могли разъехаться две четверки лошадей. Поразительно то, что этот грандиозный проект был реализован за годы правления одного царя - того самого Навуходоносора, с которого берут пример нынешние застройщики. Разница только в том, напомним, что в те времена кирпич был лучше, а строили быстрее и качественнее. Но это уже детали. В целом вавилонская традиция дает нам о себе знать: если строители благоволят к керамическому кирпичу,  то проектировщики – к вавилонскому стилю. В самом деле, когда мы смотрим на проекты новых микрорайонов, то возникает впечатление, будто кто-то нарезал куски вавилонской стены и вылепил из них поселение. Это не дома, это – прямо какие-то каменные крепости, внутри которых выделены ячейки, именуемые квартирами.

 

Когда застройщики делают свои презентации, они с гордостью демонстрируют это чудо современной архитектуры, с неподдельным воодушевлением заявляя: «Вот, посмотрите – какой красивый микрорайон мы построили!». Правду говорят, что о вкусах не спорят. Мы бы не стали спорить о красоте, если бы у нас был выбор. Но случилось так, что выбора нам этого застройщик дать никак не желает, с упорством навязывая всей стране свою любимую вавилонскую эстетику.

 

У нас, конечно, с советских времен выбор был невелик – к вавилонским нагромождениям привыкли с детства. Но тогда мы хоть жили по принципу: чем партия наградила, тем и рады. А теперь вроде как оплачиваем удовольствия за свой счет. Условия жизни поменялись существенно, а вот жилая среда осталась прежней. Советское жилье было социальным, было бесплатным. За проживание в такой квартире семья платила копейки, а содержание самого дома брало на себя государство. Так что отсутствие выбора особо не напрягало.  Квартира сама по себе была большим достоянием. Ее эстетические достоинства мало кого волновали. Главное, что она была благоустроенная и главное, что она была отдельная.

 

Теперь времена изменились. Квартиры стали продаваться в собственность, продаваться недешево. Коммунальные платежи возросли, а домом очень часто управляет непонятно кто и непонятно как. Управление в многоэтажных домах – это вообще отдельная проблема. И когда-нибудь она нам выйдет боком (и уже выходит). Но сейчас разговор не об этом. Разговор о том, что квартиры теперь покупают. И это удовольствие по карману далеко не всем. Для такой покупки надо быть не просто трудящимся, а очень состоятельным трудящимся. И вот эти состоятельные трудящиеся выкладывают свои кровные два-три (или шесть-восемь) миллионов и куда они попадают? С точки зрения архитектуры, они попадают, большей частью, в ту же советскую действительность, в те же каменные муравейники. За что же тогда эти люди готовы платить, и платить много? Тут есть свои особые причины, но к качеству самого жилья они не имеют ни малейшего отношения.

 

Понимаем, что дома теперь строят разные, совсем для разных «трудящихся». И потому квартиры там тоже разные. Есть дома «элитные», а есть «эконом-класса». И хоть наш жилищный кодекс таких понятий до сих пор не предусматривает, мы эти различия понимаем хорошо. «Эконом-класс» большим почетом не пользуется, поскольку унаследовал массу признаков жилья застойного социализма. Правда, не очень состоятельных граждан этот сегмент, по понятным причинам, устраивает больше, даже несмотря на то, что купленные квартиры приходится доводить до ума собственными силами. Тут вроде бы все понятно: плебеям – что попроще, что получше – то для «элиты». Законы рынка вроде все расставляют на свои места. Поэтому понятно, что «элитное жилье» звучит заманчиво и стоит дорого. И живут там, надо полагать, люди с большими запросами, от которых плебейством совсем не пахнет. Вроде все так. Но вот только стоит внимательно рассмотреть местообитания такой «элиты», как сразу возникают вопросы. И за «элиту» становится даже как-то обидно. За что платили такие деньжищи эти  состоятельные счастливцы?

 

Проиллюстрируем сказанное на конкретном примере. Есть в одном из районов города Новосибирска чудное место: большой продуктовый рынок, рядом – вредное химическое предприятие, перед ними – трамвайная линия, а за трамвайной линией начинается территория, принадлежащее одному государственному учреждению. Название учреждения приводить не будем, дабы не смущать его администрацию. Дело в том, что лет пятнадцать назад на этой территории началась жилая застройка. И не какая-нибудь, а «элитная». Зачем на территории государственного заведения строить жилье, приобрести которое было по карману разве что директору соседнего рынка, до сих пор остается загадкой. Гадать по этому поводу не будем. Как в свое время говорил бывший президент: если могу, значит - должен. Главный начальник упомянутого учреждения руководствовался тем же правилом. Если мог – то и забабахал на подконтрольной территории несколько кирпичных двенадцатиэтажек. Кто стал заселять эти «элитные» квартиры, не так уж принципиально. Принципиально то, что столь состоятельные жильцы согласились жить рядом с трамвайной линией и вредным предприятием. Очень разумный выбор для богатых людей. 

 

А теперь оценим прочие составляющие этой «элитной» среды. То, что по внешнему виду это дома с «архитектурными излишествами» в виде эркеров и лощеной облицовки, уже и так понятно. Это обычная визитная карточка современного «элитного» дома. А во всем остальном – что-то очень знакомое, советское: кусочек до боли знакомого жилмассива, только почти без озеленения, да и вместо детских площадок – парковки для автомобилей (а где им еще парковаться-то в такой тесноте?).  Когда входишь внутрь двора, то ощущение такое, будто тебя окружили вот той самой вавилонской стеной. На внутреннюю сторону солнечные лучи практически не попадают. Дворик вообще мрачноват. Каждую весну, когда тает снег, или после сильного дождя, тамошняя «элита», как и весь наш простой народ, так же шлепает по лужам и пробирается к своим подъездам по неубранным тротуарам. Это, так сказать, вид снизу.

 

Теперь о виде сверху. Если смотреть на север, перед вашим взором окажется живописная панорама продуктового рынка: суетящиеся южные торговцы, покупатели, грузчики, мешки с картошкой, залежи гнилой капусты, грузовики, трамвайная линия и очень много грязи. Сразу за рынком, к северо-востоку, начинаются лачуги частного сектора – исторический, так сказать, пейзаж Новосибирска. В направлении других частей света ваш взгляд сразу упрется в кирпичную кладку и окна соседних корпусов. Чтобы посмотреть на небо, придется высунуть голову из окна. Если же глядеть прямо вниз, то можно увидеть мусорные контейнеры, рядом с которыми часто суетятся бездомные собаки и бездомные граждане, выискивающие здесь пропитание.

 

От визуальных ощущений перейдем к обонятельным. Какие ароматы источает продуктовый рынок, понятно каждому. Но здесь хотя бы запахи натуральные. А вот стоящее неподалеку предприятие  периодически выбрасывает довольно едкую химическую гамму. Под утро иной раз всю близлежащую территорию заволакивает сиреневой, на вид довольно «романтической», но на запах весьма непрезентабельной дымкой. Ну а если учесть, что в двухстах метрах от «элитного» квартала расположена очень оживленная улица, то набор ингредиентов в воздушной смеси, которую вдыхают жильцы роскошных квартир, нетрудно себе представить.

 

Понимаем, что любой мегаполис с точки зрения экологии – не самое лучшее место. Но выбрать в этом месте за сумасшедшие деньги еще и не самый лучший  уголок – это уже какая-то  новорусская особенность. Приглядитесь внимательно,  когда прохаживаетесь по городу: вдоль оживленных, шумных магистралей выстроились многоэтажные красавцы-дома – с эркерами, башенками и прочими атрибутами «элитной» застройки. За окнами – нескончаемый поток машин и густой смог. Вдоль всего фасада – ни одного дерева (так строители, надо полагать, подчеркивают изысканную эстетику своих творений). Не так давно в Новосибирске вдоль одной такой магистрали выстроили здание в шестнадцать этажей. Для этого, правда, пришлось вырубить часть зеленых насаждений, служивших санитарным кордоном между магистралью и местной поликлиникой. Поэтому  жильцы нового «элитного дома» (ну, если такие найдутся, конечно, - времена теперь кризисные) будут лицезреть во всей красе потоки машин, наслаждаться шумом и вдыхать выхлопные газы.

 

Много света, шума и дыма – это, надо полагать, очень романтично! В другом районе города, вообще славящемся выбросами промышленных предприятий и ТЭЦ, на похожей улице тоже построили «элитный» домик, да еще с пентхаусом. Какие красоты будут созерцать с высоты будущие жильцы, пока что знают  только строители. Зато чем они будут дышать, может узнать каждый, кто был в тех местах, особенно в час-пик. Наверное, для усиления ощущений застройщики старательно вырубили зеленые посадки со стороны улицы. Вот и впору задуматься – с чего же наша «элита» решила загнать себя в эту удушливую атмосферу индустриальных азиатских столиц? Видать, серьезного выбора у нее не было. Или она выбирала что-то другое?

 

Интересно все-таки: за что люди платят деньги, покупая дорогое жилье не в самых лучших местах? Эксцентричных миллионеров среди них, надо полагать, не имеется. Это вообще не в нашей традиции. Поэтому здесь наверняка мы имеем дело с отчетливой тенденцией, понять которую можно только в социально-историческом контексте нашей рыночной эпохи.

 

Для начала вспомним про первых «новых русских» - первых удачливых граждан нашей страны, начавших покупать собственные квартиры в новых многоэтажных домах. Вспомним, как выглядела та среда: немытый, пыльный подъезд в только что сданном доме и громоздкие железные двери квартир. Именно «новые русские» стали устанавливать у себя железные двери -  совсем некрасивые, совсем не изящные, но зато прочные. Для «лихих» 1990-х это было нормой: состоятельный человек пытался обеспечить сохранность своего добра от непрошенных гостей. Квартира «нового русского» служила большим семейным сейфом, где он прятал деньги и ценности, а то и себя самого. Наши первые буржуа добровольно помещали себя в этот сейф, отгораживаясь от чуждого и даже враждебного мира тяжелой железной дверью. Двор и подъезд были тоже частью этого мира, и эту часть никто из них не включал в свое жизненное пространство.

 

Теперь былой брутальности стало меньше, а запросы стали более утонченными. Но старая привычка отчуждаться от внешнего мира осталась. А мир остался таким же чуждым и враждебным. Однако защиты от него стало больше, дислокация слегка поменялась. Теперь от враждебного мира отгораживаются целым домом или целым подъездом. Да, бомжи снуют где-то там внизу, в поле вашего зрения. Но им уже не сидеть на вашей лестничной клетке, и этого на данном этапе вполне достаточно. Достоинства «элитного» жилья еще не в том, в какое пространство оно вписано, а в том, что оно гарантирует вам жизнь в окружении себе подобных. Если квартиры дорогие, значит, среди соседей не окажется ни безработного алкоголика, ни бывшего уголовника, проживающего у подруги-продавщицы, не окажется ни неряшливого сантехника, ни шумного водителя-дальнобойщика, не окажется, наконец,  и большой цыганской семьи. Короче говоря, люди вынуждены обеспечивать себе автономность покупкой дорогой квартиры, поскольку другие варианты еще дороже. Благоустроенный коттедж в черте города – при соотносимом уровне удобств – обойдется не меньше 20-ти миллионов рублей. Это очень накладно даже для покупателей упомянутых «элитных» квартир. Поскольку нынешние застройщики иных вариантов не предлагают, люди устремляются в расплодившиеся кондоминиумы, радуясь, что хотя бы так отгородятся от люмпенизированного соседства. При таком настрое, как говорится, не до эстетики. Во всем остальном все выглядит еще по-советски. Это когда представление о комфорте можно с легкостью выразить количественно: хорошая квартира – это большая квартира, большая кухня, четыре - пять комнат и два санузла. Но главное – чтобы на лестничной площадке не видеть неприятных тебе пьяных физиономий. Жилье своей дороговизной дает  на сей счет хоть какие-то гарантии. 

 

В том, что здесь четко угадывается тяга к автономности бытия, сомневаться не приходится. Состоятельные россияне с самого начала, как могли, старались вырваться из советского коллективизма, из того вавилонского столпотворения, что учинили в нашей стране большевики. Отгородиться от хамства и «быдла» - вот основная, первостепенная  задача, которую до сих пор выполняет «элитное» жилье. Но разве только состоятельные граждане стремятся порвать с многоликим разнородным окружением, отгородиться от него непроницаемой стеной? Посмотрите теперь на любою, самую неказистую пятиэтажку: на подъездах – железные двери с домофоном, в подъездах – опять железные двери (правда, в наше время довольно изящные). Это означает, что даже граждане с относительно  скромными  доходами при первой возможности ставят между собой и внешним миром всю ту же защитную преграду. Здесь мы тоже видим проявление тяги к автономности. И она в наших условиях иным путем почти не реализуется. Домофон и железная дверь – вот и вся «реконструкция» жилья с учетом новых жизненных стандартов. Другого варианта людям не предлагается. Другой вариант совсем не по карману. А наш капитальный застройщик пока еще совсем не  спешит предоставить вам большой выбор.  Наш капитальный застройщик – в плену вавилонской эстетики. Он не может вообразить себе иную среду, кроме гигантского кирпично-бетонного муравейника. Он – ученик советской архитектурно-строительной школы, и мыслит он по-советски, и взгляды его на мир такие же советские, несмотря на всякие новомодные «бантики» и кружавчики.

 

Однако в том, что вся эта  коммунально-советская традиция  людям опостылела, сомневаться не приходится. Если окинуть взором хотя бы полувековой период эволюции нашей жилой среды, то вывод напрашивается однозначный: в течение полувека шло постепенное бегство наших граждан от навязанных советской властью коммунальных отношений. Иначе говоря, наблюдаемая тяга соотечественников к автономности является, в чем-то болезненной, однако совершенно естественной реакцией на противоестественное смешение разных социальных групп в одном жилом пространстве.  Большевистский эксперимент по созданию большого людского муравейника оказался неудачным.  Понимает ли это нынешняя власть, понимают ли это девелоперы, строители и проектировщики? Как было сказано, на федеральном уровне  понимание наблюдается – отсюда и разговоры об индивидуальном жилье, о воспитании чувства собственника. Но, несмотря на это, идеологи многоэтажных муравейников продолжают с разных трибун доказывать преимущества такого формирования жилой среды. Аргументы сыплются самые разные – от чисто технических, до философских. О технических аргументах мы еще поговорим отдельно. Вначале рассмотрим философские.

 

Сколько раз уже приходилось слышать байку о врожденном коллективизме русского человека! Надо уточнить, что под коллективизмом у нас разумеют не способность граждан к совместному решению проблем (это правильнее называть корпоративной солидарностью),  а склонность жить толпой в едином ограниченном пространстве. Это когда спят в общей спальне, пользуются общим санузлом, питаются в общей столовой или хлебают щи из одного чугунка. Предельным воплощением такого стиля жизни является обычная тюрьма или концлагерь. Собственно, в такие условия нас и пытались загнать товарищи коммунисты, которые с самого начала охарактеризовали естественное  стремление человека к частному быту как «мещанский пережиток». Коммуналки, по этой логике, были более «прогрессивной» формой проживания, нежели отдельные квартиры. Правда, советская партноменклатура и приближенные к власти деятели жить по коммунистически отнюдь не стремились, обеспечив себе комфорт по меркам «прогнившего» буржуазного класса. Сами они наслаждались жизнью в отдельных квартирах со всеми удобствами, обставленных в «мещанском» вкусе проклинаемой дореволюционной эпохи. Поэтому хваленый коллективизм (по-коммунистически) – это просто жизненный стандарт, навязываемый основной массе населения. А чтобы массы не возмущались, им методично делалось внушение насчет коллективистских жизненных приоритетов, якобы извечных и врожденных.

 

Нечто подобное происходит и сейчас, когда сторонники капстроительства обосновывают преимущества многоэтажной жилой застройки. Миф о врожденном коллективизме играет здесь не последнюю роль. Как мы успели убедиться, им оперируют не только отдельные книжные интеллигенты, мало смыслящие в строительстве, но и лица, имеющий, что называется, прямой интерес – от владельцев строительных компаний до чиновников, курирующих строительный бизнес. Впрочем, многим из них это не мешает селиться в престижных коттеджных поселках, проживать в больших индивидуальных домах со всеми удобствами и с высоченным каменным забором. Как и в случае с советской парноменклатурой,  здесь упомянутый коллективизм тоже адресован основной массе населения.

 

Однако само население тоже имеет голову. Тот факт, что советский народ с великой радостью рванул из коммуналок в отельные хрущевские квартиры – пусть неказистые и тесные, но все же отдельные – ставит на этом коммунистическом мифе жирный крест. И то, что сегодня появилась немалая доля граждан, желающих перебраться в собственный дом – подальше от соседей, - тоже говорит о многом. Это объективная тенденция, и вздорные заявления о врожденном коллективизме ее никогда не переломят. И в этих условиях девелоперы, стригущие купоны с многоэтажного строительства, а также поддерживающие их чиновники, вступают в нешуточное противоречие с обществом. Когда губернатор Новосибирской области, комментируя предложения президента по индивидуальной застройке, утверждает, что жилье в многоквартирном доме «более доступно за счет меньшей площади» - он воскрешает логику все той же советской партноменклатуры[4].

 

Действительно, если доступность можно вот так просто увязать с ограничением метража, то так можно договориться до строительства бараков и общежитий (да и все тех же коммуналок). Так ведь и мыслили советские руководители времен первых пятилеток, выделяя свои смехотворные нормы жилплощади на человека (в одном случае было вообще предложено выделять на человека по 1,8 кв. метров – очень символическая цифра). Только, исходя из таких нормативов, советское руководство вынуждено было сделать ставку на пресловутый коллективизм. А как иначе, если социалистическое хозяйство на большее было не способно? Неужели губернатор Новосибирской области предлагает и в наше время идти тем же путем? Президент, заметим, ставит вопрос не просто о доступном, но и о комфортном жилье. Но у губернатора на этот счет свои соображения. Иначе как понять его высказывание о «комфортабельных» квартирах в 50 кв. метров, которые, на его взгляд, будут хороши тем, что окажутся дешевле индивидуального дома в 120 кв. метров[5]. Продолжая в том же духе, можно людей вообще расселить по отдельным комнатам в 10 «квадратов» с общей кухней и санузлом. Будет еще дешевле. Хотя мы не думаем, что наши руководители имеют такие вот пролетарские представления о комфорте. Нет, здесь опять провозглашается тот же принцип: избранным – комфорт, остальным  – «коллективизм».

 

Президент, надо сказать, свои приоритеты сформулировал отчетливо: индивидуальный дом общей площадью 70 – 120 кв. метров при себестоимости одного «квадрата» не выше 20 тыс. рублей. Губернатор, судя по всему, не стремился вписываться в эти параметры. Потому и предлагал идти другим путем: снижать не себестоимость, а метраж квартир. Стоит ли в этом случае удивляться, что в Новосибирской области так распространено очень затратное кирпичное домостроение, где себестоимость квадратного метра вряд ли будет ниже 40 тыс. рублей? То есть вдвое выше показателей, намеченных главой государства для массового малоэтажного домостроения. Иными словами, дилемму – снижать вдвое себестоимость или снижать вдвое жилплощадь – руководитель Новосибирской области предлагал решать в пользу последнего, то есть снижения жилплощади. В общем, вместо курса на инновационное малоэтажное домостроение, провозглашенного Президентом, власть на местах продолжает держать курс на ресурсозатратные каменные многоэтажки.

 

Как мы понимаем, такую стратегию философскими рассуждениями о врожденном коллективизме в глазах руководства страны оправдать невозможно. Поэтому тут начинают подключать технические аргументы: мол, в Сибири-матушке (или вообще в России) индивидуальное жилье слишком накладно в эксплуатации, не потянет де наш «дорогой россиянин» затраты на его отопление. Это опять пример той же большевистской логики – вначале «дорогого россиянина» вгоняют в бедность, а потом изображают отеческую заботу о его кошельке. Куда только исчезает эта забота, когда тому же россиянину повышают коммунальные платежи (например, в Новосибирске с 2000 по 2003 годы их дважды повышали более чем на  100% )? И вот надо же: наши граждане не потянут, если начнут переселяться в индивидуальные дома. Конечно, приятно, когда кто-то наверху так старательно пытается уберечь нас от лишних затрат, хотя кому какое дело, как каждый из нас будет расходовать свой семейный бюджет. Или властям вместе с энергетиками и коммунальщиками важнее собирать деньги с жильцов многоэтажек?

 

Ладно, допустим, что местные руководители и впрямь исходят из конкретных расчетов, стараясь отстоять более экономичный вариант. Предположим, им на самом деле не хочется впоследствии обременять себя дополнительными расходами на поддержку тех граждан, что неосмотрительно переселились в «неэкономичное» индивидуальное жилье. Да, сам по себе технический аргумент звучит убедительно. Здесь есть доля правды. Однако надо показать всю правду.

 

Вначале оценим сами разговоры об экономии. Наши руководители, значит, переживают по этому поводу. А с чего бы это? Их это действительно волнует? Но если экономичность является для них таким уж важным показателем, то почему мы ее так мало наблюдаем на практике? Многоквартирный дом, говорят нам, меньше отдает тепла наружу за счет высокого коэффициента компактности.  Это правда. Но не вся. Экономия тепла обеспечивается не только тем, что жилье  лепят друг к другу, но также целым рядом других, не мене важных приемов -   эффективной системой теплоснабжения, эффективной  теплоизоляцией ограждающих конструкций, устройством теплообменников, тепловых аккумуляторов, тепловых насосов, солнечных коллекторов и т.д. На Западе, особенно в таких прохладных странах, как Канада, все это давно изучено и широко применяется. Это вообще касается всех развитых стран. Недавно, например, мэрия немецкого Марбурга обязала жителей города ставить на крышах солнечные батареи в целях экономии энергоресурсов. В Финляндии практически все новые дома снабжаются тепловыми насосами, о которых у нас многим застройщикам даже неведомо. На Западе же подобное оборудование давно стало нормой. Тепловой насос позволяет почти на 80% сократить потребление топлива. В Канаде на их установку власти выделяют компаниям специальные гранты. Так государство стимулирует внедрение инноваций. На нашем языке это называется «техническим прогрессом».

 

В развитых странах этот технический прогресс ощущается даже на уровне обычного городского жилья. Солнечные электрические коллекторы и другие возобновляемые источники энергии применяются там довольно широко – чему активно содействует сама власть, оплачивая на 50 – 70% расходы на установку подобного оборудования. В качестве идеального жилья теперь на Западе рассматривается дом без традиционной отопительной системы, то есть с нулевым энергопотреблением. И, ориентируясь на этот идеал,  власти формулируют свои требования к застройщику.

 

Если же в этом плане оценить наше домостроение, то возникнет ощущение, что единственный способ экономии тепла, используемое в отечественном капстроительстве – это только компактная группировка квартир в многоэтажных домах. Сбились коллективом в кучу, прижались друг другу. И все! Ничего другого у нас вроде как не используется. И наши заботливые руководители, так охотно вспоминающие об экономии тепла, о других приемах как будто не знают и даже не помышляют. Нет, надо просто лепить жилье одно к другому – и по горизонтали, и по вертикали. До остальных приемов им дела как будто и нет.

 

У нас, например, до сих пор используется громоздкая централизованная система теплоснабжения, признанная малоэффективной во многих странах мира[6]. Сколько теряется тепла при передачи от ТЭЦ (или котельной) до конечного потребителя, уже давно подсчитано. В среднем – 12 – 15 процентов. Это при грамотном устройстве сетей и при относительно небольшой удаленности от источника тепла. В некоторых случаях потери доходят до 40 и даже 50-ти процентов. В нашем родном Новосибирске горячая вода по трубам течет от ТЭЦ  до отдельных микрорайонов на 15  и более километров, а затем вновь подогревается уже около домов на ЦТП. Это что, не затраты? Но кто-нибудь слышал о программах массового перехода к принципиально новым, более эффективным  отопительным системам, например, об  установках газовых котлов непосредственно в самих домах, в том числе многоэтажных[7]? Для многих рядовых потребителей газ вообще роскошь. О газификации поселений говорят больше, чем делают (и это в Сибири, где этот самый газ добывают!). О заботах по снабжению западных потребителей голубым топливом слышим постоянно. Что касается российских граждан, то в свой адрес они обычно слышат обещания властей поднять газовые тарифы (это, видать, и есть проявление «заботы» о наших кошельках).

 

В общем, серьезной реконструкции на этом фланге не наблюдается. Топим по-старому. Мы уж не говорим о том, что каждый год на замену труб, зарытых прямо в землю, из муниципальных бюджетов уходят немаленькие суммы. Казалось бы, давно пора поставить вопрос о модернизации системы теплоснабжения городов и поселков. Но вы где-нибудь слышали что-либо подобное от наших заботливых руководителей? В Канаде, например, никому не приходит в голову зарывать трубы в землю и гнать кипяток на многие километры. Для них такой вариант – чистейшее безумие. Поэтому и коммунальное хозяйство в канадских городах не столь обременительное, и о «подготовке к зиме» там не говорят как о подготовке к войне. Во многих городах Европы устанавливаются небольшие теплоэлектроцентрали для отдельных кварталов и районов. То же самое делается в маленьких поселениях. Причем, избыточную энергию жители таких поселков могут продавать соседям. Власти некоторых городов Германии (например, в Ганновере) даже устанавливают за счет местной казны огромные подземные термоаккумуляторы. Вот что делают в тех странах, где действительно заботятся об экономии тепла и кошельке собственных граждан.

 

Спрашивается, почему бы и нам не обратиться к этому опыту? Коль уж хотим жить как в развитых странах, так давайте начнем у них учиться. Но ведь нет. Вопрос о создании более эффективной и современной системы теплоснабжения у нас до сих пор остается на уровне ни к чему не обязывающих деклараций. Когда государственные мужи конкретно возьмутся за дело, никому не известно. Вместо этого ставится вопрос о государственных инвестициях в существующие энергетические компании – в те самые компании, что по прохудившимся трубам гонят нам тепло. То есть руководители намерены и дальше содержать затратное коммунальное хозяйство. Разумеется, за счет семейного бюджета наших граждан, о которых они якобы проявляют заботу.

 

Теперь затронем еще один аспект. Любой знает, что система отопления в наших домах устроена таким образом, что тепло по вертикали распределяется неравномерно. Когда на улице относительно тепло, это разница не очень заметна. Но вот когда зимой начинаются бодрящие сибирские морозы за -30 градусов, а подача тепла осуществляется не на должном уровне, наблюдается следующая картина: на девятом этаже радиаторы отопления горячие, на пятом – почти горячие, на первом и втором – чуть теплые. Что происходит дальше: жители девятого этажа открывают форточки, а жители первого и второго этажа включают электрические обогреватели. Как в этом случае с экономией? Где тут наши умные технические специалисты, консультирующие наших заботливых руководителей? Мы часто бываем свидетелями, как владельцы одной элитной квартиры каждую зиму включают электрический обогреватель. И то же самое делает в холодные зимы добрая часть жителей многоэтажек. Такая вот получается «экономия».

 

Да что там зимы! Поскольку тепло в наши квартиры подается централизованно в соответствии с календарным графиком, то случаются ситуации, смешнее не придумаешь. Например, в апреле 2008 года, кто помнит, в Новосибирске выдалась прямо-таки летняя жара. Но поскольку отопительный сезон еще не закончился, энергетики топили на славу. В квартирах от этого стало невыносимо душно, прямо как в Средней Азии в сорокоградусную жару. Мало того, что жильцы на ночь пооткрывали все окна и форточки. Вдобавок ко всему они включили вентиляторы и кондиционеры. Вот он – еще один  наглядный пример «экономии». Казалось бы, чего проще: поставьте в квартирах счетчики и терморегуляторы, как это имеет место во всех развитых странах (если уже не в состоянии оперативно регулировать подачу тепла). Но вы слышали что-нибудь о программе модернизации инженерного оборудования наших домов? Пожеланий высказывается много, на разных уровнях. Только до конкретных решений дело, как всегда, не доходит. Значит, еще долго будем спасаться не только от холода, но и от жары в силу избыточной подачи тепла.

 

Интересно, что защитники централизованного отопления – как и сторонники высокоплотной  многоэтажной застройки – также используют все тот же  набивший оскомину «аргумент» насчет особых климатических условий нашей страны. Дескать, страна у нас холодная, а потому нечего кивать на Запад  – все равно будем идти своим «особым» путем. Одним словом, всему виной объективные условия. И никуда не деться. Правда, при этом как-то упускается из виду, что страна у нас еще и большая, а советские годы была еще больше. С географией в этом случае как-то не считаются. А дело все в том, что многоэтажки с централизованным отоплением возводились у нас по все стране – от Магадана до Калининграда, от Салехарда до Ташкента. И в Сибири, и в Средней полосе, и в Средней Азии, и в Грузии, и в Молдавии, и в Крыму, и на Кубани – везде возвышались каменные муравейники. Когда многоэтажный микрорайон возводят в Новосибирске, то тут, конечно, можно запудрить мозги ссылками на суровые климатические условия. А когда то же самое строят в Сочи, тут как быть? Разумеется, если сравнивать черноморское побережье России с тропиками, то про извечный русский холод можно говорить и здесь. Однако, насколько нам известно, в жарких третьих странах народ также предпочитают загонять в тесные муравейники. Почти как в нашей «суровой» стране.

 

Ясно, что идеологические догмы, как бы тщательно их ни маскировали надуманными техническими «аргументами», рано или поздно отступят под напором реальности – в том случае, конечно же, если власти и впрямь намерены серьезно заняться энергосбережением.  И в этом случае  преданность «особому» пути должна получить адекватную оценку. Допустим, систему теплоснабжения так вот сразу не перестроишь. Потребуется время, затраты, согласования, выработка единой позиции и т.д. Понимаем. У нас ведь только космические программы воплощаются оперативно. Ладно, готовы подождать. Но почему же тогда на наших сибирских стройках продолжают использоваться материалы, с точки зрения теплоизоляции малопригодные – тот же кирпич и железобетон? Подвижки, конечно, были, но по совокупности причин совершенно эфемерные. Напомним, что где-то до 1998 года наши строители по поводу теплоизоляции особо голову вообще не ломали – делали так, как привыкли с советских времен. В советские времена, когда экономика была «экономной», а настроения – коллективистские, тепло сберегали исключительно методом компактности. Эффективную теплоизоляцию ограждающих конструкций откладывали до наступления коммунизма. То есть ее чаще обсуждали в теории, чем применяли на практике. Такую неторопливость понять можно: страна у нас энергоресурсами богата, угля и газа хватало. Денег же казенных никто не считал. Поэтому во время сильных холодов жарили на полную катушку. Иногда жарили так, что в трескучий мороз приходилось открывать форточку (самый распространенный у нас способ вентиляции и кондиционирования).

 

С наступлением рыночных времен деньги начали понемногу считать. Нет, не из-за хозяйской рачительности. Просто бюджет страны оказался дефицитным. Острее всего это ощутили на местах. Жарить каждую морозную зиму было уже накладно, особенно в Сибири. Денег в муниципальных бюджетах, в отличие от запасов угля, в избытке не было. А уголек приходилось покупать, да не очень дешево. Короче, в конце 1990-х строителей обязали пересмотреть нормы по теплоизоляции. Вещь, хоть и запоздалая, но нужная. Был только один специфический момент: нормы по теплоизоляции пересмотрели в отрыве от технологий, точнее – без всяких претензий к технологиям. Строителей, привыкших к кирпичу, просто обязали вкладываться в кирпич еще основательнее – делать стену толщиной не в половину метра, а в полтора! Как мы понимаем, такие бастионы наш строительный комплекс уж точно бы не осилил. Но строители быстро вышли из положения, сохранив и свою любовь к «самому древнему материалу», и удовлетворив требованиям властей. Накупив за границей эффективного утеплителя, они, о чем уже упоминалось, стали прилеплять его к кирпичной кладке.

 

Казалось бы, ай да молодцы! Но нет уж. Любой строитель, любой технолог и проектировщик знает, какие мороки возникают с многослойными ограждающими конструкциями, особенно когда они безграмотно сляпаны. А кто у нас лепит импортный утеплитель на наш отечественный кирпич? Лепит его прямо на стройке? Да все та же знакомая южная бригада - тот же Равшан и его приятель. Сколько прослужит утеплитель в такой наспех «нафаршированной» стене? Как заявляют сами проектировщики - лет пятнадцать. Однако и это  в лучшем случае. Строители об этом прекрасно знают, но особо не разглашают. Что будет через пятнадцать лет? А кто у нас об этом думает? Уж точно не власти и тем более не застройщики, которые привыкли «отбивать» вложенные деньги за 3 – 4 года. Короче, через пятнадцать лет, когда эффективный утеплитель, наспех приляпанный к «вечной» (это уже точно) кирпичной стене, превратится в труху, спросить за сие безобразие будет уже не с кого. Это опять к вопросу об «экономичности» многоэтажной застройки. Вот вам и вся экономичность: или кирпичная стена в полтора метра, либо эффективный утеплитель на пятнадцать лет. И кого после этого могут впечатлить якобы убедительные технические аргументы. Если так уж нас волнует экономия, то куда столько кирпича? Что, нет других материалов, или наши строители о них не знают? Может, наши власти к нормативам будут прилагать еще и ликбез по современным энергосберегающим материалам и технологиям?

 

А теперь перейдем к «неэкономичному» индивидуальному жилью. О том, насколько «экономичны» в эксплуатации наши многоэтажки, питающиеся от теплоцентралей, мы уже выяснили. Естественно, если по тому же принципу строить и эксплуатировать индивидуальные дома (особенно если это большие дома), то тогда и впрямь они будут слишком обременительны для наших граждан. Если, например, подключить к теплоцентрали коттеджный поселок  из кирпичных домов, то на единицу жилой площади расходы на тепло, безусловно, увеличатся. Короче говоря, если все делать так, как у нас обычно делается, то есть когда единственным способом экономии тепла является собирание жилья в одну плотную кучу, то тогда наши чиновники правы. Но мы ведь не принимаем их игру, поскольку не предлагаем безумных вариантов. Мы как раз за то, чтобы от этого безумия отказаться.

 

А безумие здесь выглядит по-разному. Когда малоэтажный поселок подключается к местной котельной, работающей на газе и расположенной от него на несколько километров, то это безумие. При разумном варианте газ подводят к домам, а те уже обогреваются от автономных генераторов. Так делается в цивилизованных странах. У нас же свои приоритеты, в силу которых индивидуальные дома, подключенные к центральному отоплению, считались чуть ли не верхом комфорта. Это чтобы у жильца голова ни о чем не болела – не надо тебе ни включать, ни выключать. Да, собственно, агрегатов таких наша промышленность не производила. Рынка такого не было. Самым известным отопительным агрегатом была обычная печь, выложенная из кирпича и отапливая дровами или углем, причем подкладываемыми в топку вручную поленьями и лопатами, а  не как в развитых станах - автоматически специальными брикетами.  Поэтому индивидуальный дом с центральным отоплением воспринимался у нас как некая барская утеха. Такие дома в советские времена строили в основном для местного начальства и разных там важных персон. Кое-где это стало модой и даже градостроительным изыском. Разумеется, если смотреть на такую моду с практической точки зрения, то она и впрямь покажется роскошью. Ее-то, надо полагать, и имеют в виду апологеты многоэтажной застройки, когда заявляют о высоких издержках на отопление индивидуальных домов. Да, при таком варианте точно будут издержки.

 

Есть и другие, не менее распространенные варианты расточительства.  Когда человек со средним достатком строит себе в Сибири кирпичный особняк площадью 300 - 350 кв. метров, то это похоже на безумное расточительство, которого может не вынести скромный семейный бюджет. Одни затраты на отопление влетят ему в немалые суммы. Но ведь средний человек, как мы понимаем, берет пример с нашей новоявленной элиты, которая денег не считает. А в нашем индивидуальном домостроении все предложение подстроено под запросы и капризы этой самой элиты. Отсюда претенциозные кирпичные коттеджи или  двухэтажные дома из клееного бруса. О какой экономии думает будущий домовладелец, одержимый манией престижа и готовый выложить за это не один миллион?

 

Тем не менее, это уже стало нормой – очень навязчивой нормой. И простые граждане других ориентиров не знают, и ни о каких более экономичных альтернативах не помышляют. Они тоже – за кирпич, за брус, пусть даже простой. А если не по карману ни то, ни другое – будут строить из того, что дешевле, мало думая о последствиях. Какая уж тут эффективная теплоизоляция, коль приходится экономить на строительных материалах. Главное – крыша над головой, а остальное – как получится. Большинство граждан еще не задумываются о качестве жизни, их больше волнует выживание. И это - безумие вдвойне. Таких примеров можно привести множество. Проблема нашего индивидуального домостроения не в том, что оно у нас якобы неэкономичное. Проблема в том, что оно у нас безграмотное, а в ряде случае – просто архаичное.  Наши граждане до сих пор строят себе дома кто во что горазд и из чего придется - из бруса, из луба, из шлакобетона, из рельсовых шпал. Издержки на отопление возникают только на этой почве. И не их в том вина. Вина –  в отсталости нашей строительной отрасли, в отсталости нашей технической мысли. И эта отсталость закрепляется стараниями все тех же «заботливых» руководителей.

 

Так получилось, что наше строительное образование было почти целиком, что называется, «заточено»  под капитальное домостроение. Индивидуальному жилью в стране Советов, по известным причинам, серьезного внимания не уделялось. Почти вся строительная индустрия работала на возведение многоэтажек (естественно, мы говорим здесь только о жилищном строительстве). У малоэтажного домостроения, по сути дела, не было своей материально-технической базы. Многие частные дома возводились дедовским способом, поскольку по-другому не знали и не умели. Если в дело включались крупные строительные организации, то они несли с собой приемы и методы капитальных застройщиков, используя все тот же кирпич и железобетон, а готовые дома подключая к центральному отоплению. Такой был единый универсальный стандарт – отсталый и затратный. И когда сейчас нам внушают мысль о «неэкономичности» индивидуального жилья, то речь идет именно об этом советском стандарте. И тот факт, что на уровне местных и региональных руководителей он до сих пор не пересмотрен, только лишний раз свидетельствует о недостаточной образованности наших властей.

 

Поэтому упомянутый  технический аргумент – это свидетельство против нашего  отсталого строительного комплекса и отсталых подходов к застройке. Более существенно то обстоятельство, что эти подходы не пересматриваются или пересматриваются с большой неохотой. И тут уже сплелось воедино и известная косность мышления, и элементарная некомпетентность, и, разумеется, корыстный интерес. Ведь известно: чем крупнее строительство, тем большую сумму можно «умыкнуть». Поэтому строительные гиганты с их башенными кранам дают неплохую материальную подпитку отдельным чиновникам и застройщикам. Тут и непрозрачные сметы, и согласование технических условий, и подключение к инженерным сетям – на круг получается немало. Крупный застройщик кормит большую ораву чиновников, и они, понятное дело, с пеной у рта будут отстаивать преимущества многоэтажной застройки.  К тому же выделять средства на развитие малоэтажных поселений – дело более хлопотное и боле ответственное. Гораздо выгоднее (с точки зрения корыстных интересов) на небольшом пяточке разместить микрорайон из нескольких двенадцатиэтажек, чем на десяти гектарах построить поселок из пары сотен одноэтажных домов. Земля – тоже доходный ресурс, которым чиновники не особо спешат разбрасываться.

 

В общем, философские и технические аргумента в поддержку людского муравейника, загнанного в кирпично-бетонные капсулы, - не более чем ширма для корпоративной идеологии коррумпированной бюрократии и повязанных с ней капитальных застройщиков. Это давно уже понимают многие. Именно эта идеология затормозила модернизацию нашего строительного комплекса и перечеркнула возможность решения жилищной проблемы. Напомним, что на Западе после войны возникла принципиально новая стройиндустрия, ориентированная на быстрое возведение малоэтажных домов. Так называемый «канадский» или «финский» дом – оттуда. В самой Канаде, еще раз напомним,  городская застройка на 90% состоит из малоэтажных деревянно-каркасных домов, возведенных быстрым способом. Примерно 60% городского жилья приходится на таунхаусы, 30% - на односемейные дома. Такова структура современного (подчеркиваем) канадского города. У нас такое домостроение очень часто презрительно называют «фанерным», отражая тем самым не только собственную безграмотность, но и нежелание что-либо улучшать. Наш застройщик до сих пор воображает современное поселение в виде многоэтажного микрорайона, знакомого нам с советских времен.

 

Сегодня, рассуждая о комплексной застройке территорий, они опять предлагают строительство все тех же микрорайонов. Хотя, учитывая, что многие из них неоднократно бывали за границей, такое упорное следование советским стереотипам не может не вызывать вопросов. Скорее всего, здесь проявляется все то же неприятие инноваций. Заграница, как известно, нашим деятелям не указ. Они, собственно, этого не скрывают, произнося набившие оскомину фразы насчет того, что Россия де – «особая» страна, и народ тут тоже «особенный», и что всякую там «фанеру» он не приемлет. В общем, микрорайоны из многоэтажек – это вроде как наша национальная судьба. Вроде бы не так давно как вылезли из деревянных изб, а вот теперь товарищи-застройщики навеки вечные приговорили нас к проживанию в бетонно-кирпичных муравейниках. Почти что всех – от  «элиты», которую расселяют в такие же вавилонские казематы,  только из кирпича и с «излишествами», - до «лохов», обживающих презренную крупную панель.  

 

Не стоит думать, что  мы выступаем против многоэтажного домостроения как такового. Это было бы нелепо. Мы лишь выступаем против его тотальной  монополии. Речь идет о том, что всему должно быть свое место. В том числе и квартирам в многоэтажных домах. Ведь помимо всего сказанного, помимо проблем в самом капстроительстве, есть и еще одна проблема, о которой пока еще мало говорят. То, что у нас затратная система теплоснабжения, то, что наши застройщики снова наклепали большое количество домов с низким уровнем теплоизоляции, еще полбеды. Большая проблема вырисовывается на другом поле. Ее породили незаметно, и более десяти лет – во время погони за наживой – взращивали и усугубляли. Ее решение потребует не меньших усилий, чем потребуется для модернизации коммунального хозяйства. Вопрос о статусе жилья, до сих пор не решенном цивилизованно. Вопрос о нашем архаичном жилищном кодексе, который отражает недальновидность и нерасторопность отечественных законодателей.

 

 

 

 

 

Глава 3

ОБ УПУЩЕННЫХ АЛЬТЕРНАТИВАХ

 

 

Российский жилищный кодекс – наглядное отражение незамысловатости нашей жизни. По такому закону впору жить народу, только-только вышедшему из дикости. Но так получилось, что великие покорители космоса для своего земного бытия ничего другого не выдумали. Странно, что даже спустя пятнадцать лет после шумного вхождения в  западный цивилизованный мир, наши законодатели не очень-то спешили  сверять свою работу с передовыми образцами. В стране уже вовсю строили «капитализм», а в  Жилищном кодексе, действовавшем вплоть  до 2005 года, все еще фигурировало понятие «правила социалистического общежития». Впрочем, что еще можно ждать от государства, где люди – от верха до низа – согласовывали свою жизнь по неписанным правилам и гордились своим презрением к закону.

 

С наступлением рыночной эпохи у нас, как и положено, возник рынок недвижимости (даже само это слово – «недвижимость» - было, что называется, восстановлено в правах). После разрешения свободной покупки и продажи приватизированных квартир (индивидуальные дома покупались и продавались еще в советский период), возникло ощущение, будто и в нашей стране в этом плане стало «как на Западе». И хоть государство на словах еще гарантировало очередникам достойную бесплатную жилплощадь, к рыночным новациям в жилищной политике общество отнеслось с очень большим энтузиазмом. Сделки с недвижимостью (нередко весьма сомнительные, особенно до введения требования их регистрации) стали важной приметой новой эпохи.

 

Если бы стремление уподобиться цивилизованному Западу появилось у нас и на уровне законотворчества, мы, безусловно, получили бы жилищное законодательство, содержащее более дифференцированный и адекватный инструментарий решения проблем. То, что на Западе тоже продают квартиры, знают все. Ну а то, что в структуре городского жилищного фонда на долю таких многоквартирных домов приходится 15 – 20 процентов, во внимание обычно не принимается. То, что примерно 40% многоквартирных домов в западных странах представлено на рынке доходного арендного жилья, где квартиры не приватизируются и не продаются, творцами российского рынка недвижимости учтено не было. Также наши законодатели почему-то не учли тот факт, что в Западной Европе 10 – 20% жилья принадлежит муниципалитетам и сдается в аренду  малообеспеченным слоям населения (это так называемое «социальное жилье»). Как не учли они и то, что покупка квартир в кондоминиумах является на Западе уделом довольно состоятельных жильцов (вроде наших покупателей «элитного» жилья). Кондоминиум - это чаще всего престижное жилье, где живут люди примерно одного достатка. В Канаде, например, кондоминиумы пользуются спросом в основном у пожилых граждан, наживших неплохое состояние. Очень часто в молодом возрасте человек покупает  себе небольшой и недорогой дом. Если дела идут в гору, он покупает себе приличный коттедж. А в пожилом возрасте он его продает и перебирается в кондоминиум, поскольку одному ухаживать за собственным домом в эти годы становится трудновато. Такая смена жилья в Канаде уже стала тенденцией.

 

Как мы понимаем, наша муниципальная панельная пятиэтажка, населенная Бог знает кем,  на роль кондоминиума совершенно не подходит. На благополучном Западе жилье такого уровня предоставляют в льготное пользование разве что выходцам из Африки и Азии, да еще, пожалуй, тамошней безработной молодежи. Выставлять квартиры в подобных домах на продажу, да еще по российским ценам, придет в голову только сумасшедшему. 

 

В общем, игнорирование этих важных жизненных реалий, слепое следование нашему странному, однобокому «рынку» с его приватизацией бесплатных муниципальных квартир, в конечном итоге только усугубило жилищную проблему. В России многие увлеклись покупками и перепродажами объектов недвижимости, не осознавая того факта, что в тех же развитых странах собственниками жилья являются в среднем 50 – 60% населения. Остальные граждане жилье арендуют на вполне законных основаниях, что является там делом нормальным и обычным (как когда-то в дореволюционной России). В центрах крупных западных городов большая часть жилых многоэтажных зданий представлена большей частью арендным жильем. Причем, не обязательно дорогим и престижным. Например, в центре канадского Торонто очень много высотных зданий, где молодые специалисты снимают небольшие квартирки по 30 – 35 квадратных метров. Причем, некоторым из них затраты на аренду компенсируют компании, где они работают. Это очень удобный вариант – жилье и работа находятся рядом. А молодому и неженатому человеку, только что начавшему свою карьеру, обширные площади ни к чему. Только встав на ноги, добившись хорошего заработка, он начинает подумывать о собственном жилье (почти сплошь представленном там малоэтажными домами в пригородных территориях). Причем в том же здании, где занимают площади молодые люди, только на других этажах, для более состоятельных клиентов сдаются целые апартаменты по пять-шесть комнат. В общем, выбор весьма широк.

 

У нас же рынок арендного жилья – как доходного, так и социального – практически отсутствует. Почти вся аренда жилых площадей осуществляется теневым способом, очень часто - на площадях одиноких пенсионеров. В общем, с цивилизованным Западом у нас до сих пор нет никакого явного сходства. Различия же бросаются даже издали – взять хотя бы ту же панельную пятиэтажку в роли «кондоминиума». Почему же государство повело себя в этом вопросе столь непоследовательно и недальновидно? Только ли из-за безграмотности законодателей? Скорее всего, здесь  был особый, специфический интерес определенных игроков. Можно выделить как минимум две «веские» причины, не противоречащие, впрочем, друг другу. Рассмотрим по порядку.

 

Первая причина.  Разрешение на приватизацию квартир вряд ли диктовалось стремлением повысить капитализацию простых россиян. Кто о них вообще в то время думал! Скорее всего, это делалось по тем же соображениям, по каким приватизировались советские предприятия – возможностью для отдельных личностей прибрать к рукам то ценное, что всегда можно было найти среди разнородного социалистического хлама. В Советском Союзе строились не только убогие хрущевки. Были дома и посолидней, в которых проживали представители советской элиты и их потомки. Чего только стоили сталинские высотки и прочие шедевры «героической эпохи»! В центрах больших российских городов – особенно в обеих прославленных столицах – было на что положить глаз ушлым делягам. Даже коммуналки, разместившиеся в домах дореволюционной постройки, представляли для кое-кого большой интерес (без населявших их обездоленных граждан, разумеется). Короче говоря, возможные барыши от сделок с «престижной» недвижимостью были достаточно хорошо просчитаны. Эти незамысловатые мотивы и были поставлены во главу угла, а не общее желание сделать все, «как на Западе» или бросить лишний кусок работягам и пенсионерам. В противном случае нашим законодателям пришлось бы поработать поосновательнее.

 

Вторая причина. Государство, нацелившись на рыночные отношения, решило в ускоренном порядке сбросить с баланса обременительное для себя коммунальное хозяйство. Даже самые захудалые квартиры, превратившись в собственность, автоматически утрачивали статус социального жилья. Затраты на коммунальные платежи, на содержание самого дома вполне логично перекладывалось на плечи самих собственников. Взывать к государству в таких случаях было уже бессмысленно. Здесь как раз все получалось как на Западе, только с нашей ужасающей спецификой (об этом чуть позже). Наше руководство практически все затраты по линии ЖКХ  возложило  на граждан и муниципалитеты, и с каждым годом все больше и больше слагает с себя  тяжелое бремя ответственности за его содержание.

 

Убив, таким образом, сразу двух зайцев, наши руководители невольно вызвали к жизни проблему, на решение которой им может не хватить ни материальных, ни интеллектуальных ресурсов. Если бы речь шла только о рынке, было бы все гораздо проще и понятнее. Однако государство, заигрывая с гражданами, надевало на себя маску благодетеля и защитника интересов простых граждан. Игра, как мы понимаем, не требовала затрат, поскольку власть – еще со времен Горбачева – была уже не склонна подкреплять свои обязательства материально. В популистских целях декларируя свою ответственность перед льготниками и очередниками, российские руководители хитро переложило эту ответственность на плечи недофинансируемых госучреждений и муниципалитетов, продолжая при этом регулировать тарифы естественных монополий в сторону их увеличения.  

 

Что получалось на практике? Допустим, некое высшее учебное заведение должно было обеспечить жильем своих нуждающихся сотрудников. Как и во времена социализма, там до 2006 года сохранялась очередь на получение жилья. Разница с социализмом заключалась только  в том, что теперь государство не перечисляло на решение этой проблемы необходимые суммы. Учреждение должно было решить проблему за счет «внебюджетных» источников, то есть тех средств, что учебное заведение зарабатывало самостоятельно. Однако, получив квартиру – даже купленную за счет заведения, сотрудник мог ее на законном основании приватизировать, а потом – при желании – помахать ручкой своим щедрым работодателям. Ситуация складывалась совсем ненормальная. Любое государственное учреждение могло вот так  запросто лишиться своего жилищного фонда вместе с сотрудниками. Учитывая, что в госучреждениях зарплаты были невелики, но зато был шанс на получение бесплатного жилья, - это создавало определенный соблазн для дальновидных сотрудников обзавестись бесплатным жильем, а потом перейти на высокооплачиваемую работу в какую-нибудь коммерческую организацию. Как относились к такой перспективе руководители госучреждений, понять не сложно. На какие изощренные меры только ни шли, например, ректора государственных вузов, чтобы не дать ушлым подчиненным совершить такой кульбит. Однако, в условиях отсутствия притока бюджетных средств, самым верным и простым решением для руководителя было… не решать жилищную проблему вовсе. Или ограничиться комнатами в общежитиях (где приватизации запрещена, во всяком случае - пока).

 

Все это, как мы понимаем, и без того снизило привлекательность работы в вузе, что быстро привело к нехватке  молодых перспективных кадров и повышению среднего возраста сотрудников кафедр. В некоторых вузах возобладал (чего и следовало ожидать) рыночных подход: молодым сотрудникам (с месячным окладом 5 – 6 тысяч рублей) предложили квартиры… покупать. Правда, по «льготным» расценкам – примерно 80 – 85% от рыночной стоимости и в рассрочку. Понятно, что эта рыночная затея не нашла широкого отклика в интеллигентских сердцах. Короче говоря, с решением жилищного вопроса в отдельно взятых государственных вузах воз и ныне там.

 

Возникает законное подозрение, что государство просто не решилось взять на себя соответствующую меру расходов. Затраты на создание полноценного жилищного фонда для государственных учреждений были немыслимы в стране, где бюджетные организации по воле самого государства переходили на урезанный паек. Таким образом, власть ловко подменяла реальные дела, требующие немалых вложений,  бессмысленной риторикой и фальшивыми обещаниями. Совмещение чисто социалистических (и ничем не обеспеченных) прав на получение бесплатного жилья для очередников  - с разрешением его приватизации - только оттянули принятие цивилизованного подхода к решению жилищной проблемы. По существу, из-за этого нелепого совмещения двух несовместимых принципов семнадцать лет проблема только загонялась в угол. Теперь мы пожинаем горькие плоды: в стране практически отсутствует нормальное служебное жилье, зато полным-полно бесквартирных преподавателей, юристов, экономистов, офицеров и прочих служащих (не будем же мы, в самом деле, считать решением проблемы показную раздачу жилищных сертификатов отдельным счастливчикам).

 

В еще более нелепом положении оказались главы муниципальных образований. Для них проклятый «квартирный вопрос» - одна из главных головных болей. Конечно, только в том случае, если им приходится развивать хозяйство, социальную инфраструктуру, повышать уровень культуры и быта, так сказать. В этом случае жилищная проблема встает сама собой: хочешь иметь хорошую школу – позаботься об учителях, хочешь иметь хорошую больницу - позаботься о врачах.  Создаешь на своей территории новое предприятие, подумай, где будут жить специалисты и т.д. Это если решать вопросы, если работать, выполнять свои прямые обязанности. А можно, как мы понимаем, и не выполнять. Можно (да, в нашей стране все еще  можно!) на все, что называется, «забить». Тогда жилищная проблема станет исключительно проблемой тех, кто ее испытывает. Многие местные руководители идут как раз вторым путем. Благо, наша политическая система, да и моральное состояние общества, позволяют местным начальникам ничего не делать или делать все через пень колоду.  Результат их «пассивного» руководства мы можем реально оценить, глядя на состояние наших провинциальных городов и поселков. Но и в больших городах те же проблемы.  

 

О том, что наши муниципалитеты испытывают острую нехватку финансов, вообще является темой отдельного разговора. Наше налоговое законодательство устроено таким образом, что на долю местных бюджетов приходится чуть более 15% от всех собираемых на их территории налогов. Чтобы нормально жить и развиваться, руководителям муниципальных образований необходимо выстраивать, мягко говоря, доверительные отношения с региональной администрацией. Налогооблагаемая база муниципалитетов настолько сужена, что претендовать на какую-либо хозяйственную самостоятельность просто невозможно. Львиная доля налоговых отчислений утекает наверх, а оттуда может частично вернуться только в виде субвенций или дотаций. Последнее, как мы понимаем, целиком зависит от настроения губернатора и федеральной власти. Так что если глава муниципального образования бережет свои нервы, он просто на все махнет рукой, оправдывая свою бездеятельность нехваткой средств. Если же он попытается стать нормальным руководителем, то ему наверняка придется всякий раз думать о том, с какой ноги поднимется вышестоящее начальство. Такая душевная политическая конфигурация называется у нас теперь «вертикалью власти».

 

Теперь посмотрим, как это отражается на жилищной проблеме. Представим, что нормальный, вменяемый глава муниципального образования решил обеспечить часть своих бюджетников нормальным жильем, построить для них отдельные дома или квартиры. Такое вполне может быть. Есть еще такие поселки, руководители которых хотят иметь у себя хорошие школы, хорошие больницы, а потому стараются помочь нужным специалистам. Откуда они возьмут деньги – другой вопрос. Скопят, получат субвенции, продадут часть муниципальной собственности. Варианты есть, и при желании какие-то деньги на хорошее дело, на социальные программы найти можно. А вот что будет дальше?

 

А дальше у дверей местной администрации со всего региона выстроится целая толпа льготников, коим по закону полагается бесплатное жилье с правом его последующей приватизации. Любой житель соседнего города или поселка, о котором верховная власть проявила такую трогательную «заботу», может зайти в кабинет главы муниципального образования со своей бумажкой и потребовать на законных основаниях отдать ему предназначенную для, скажем, молодого врача или учителя, бесплатную квартиру. В интересах ли муниципалитетов взваливать на себя такую социальную ношу в ущерб жизнеобустройству необходимых специалистов? Думаем, что нет. Поэтому – как бы цинично это ни звучало – на местах на льготников так же машут рукой, как и (де факто) на самом верху. Ну а чтобы не привлекать со всех краев ветеранов, инвалидов, чернобыльцев и  беженцев, бесплатное муниципальное жилье на местах стараются вообще не строить. Квартиры, как и везде, просто выставляют на продажу. Что касается необходимых специалистов, то им местная администрация оказывает посильную финансовую помощь в виде субсидий (оплачивая или часть стоимости квартиры, или беря на себя оплату части процентов по ипотечному кредиту). Но для большинства малообеспеченных бюджетников это все равно проблемы не решает.  Вот такой расклад – совершенно ненормальный для цивилизованной страны, где действуют разумные законы.

 

В самом деле, если мы признаем, что ни один город, ни один поселок  не может существовать без школ, больниц и детских садов, то вполне логично в социальную инфраструктуру автоматически включать дома и квартиры для тех же врачей, учителей, медсестер, воспитательниц. Естественно, в качестве служебного или социального жилья, без всяких прав на его приватизацию – как в случае со служебным жильем для госучреждений. Принципиально разницы тут нет. Если уж государство урезало бюджетникам зарплаты, то это еще не означает, что они должны жить на вокзалах и в землянках, ожидая милости больших начальников, раздающих под телекамеры жилищные сертификаты. Можно обойтись и без этой показухи.  Достаточно просто составить соответствующую строку расходов для министерств и местных властей. Но в действительности мы не получили этой самой строки расходов. Передача же муниципальных квартир в оперативное управление школ или поликлиник – дело настолько хлопотное, чреватое таким количеством «головных болей» и разборок с очередниками, что этот инструмент так и не нашел широкого применения.

 

Сделаем здесь небольшое, но очень важное отступление. Возможно, сейчас у самых пылких борцов за социальную справедливость появился повод упрекнуть нас в том, что мы пренебрежительно относимся к интересам некоторых бюджетников, например, учителей, лишая их прав на обязательное бесплатное получение жилья в собственность. Мол, почему это люди, выполняющие важнейшие социальные функции, поставлены в такое ущемленное положение, когда их лишили нормальных зарплат, да еще отказали в приватизации выделенных площадей. Где же тут, дескать, стимул к усердной работе на столь важном поприще? Вполне допускаем такую критику. Только давайте рассмотрим проблему со всех позиций.

 

Начнем с того, что подобные возражения навеяны абстрактным гуманизмом, очень характерным для нашей интеллигенции. Декларировать любовь и сострадание к людям, не беря при этом на себя ответственности за их судьбу – дело, честно говоря, не хитрое. В конечном итоге, все эти стенания по поводу несчастных учителей сводятся к одной формуле: пусть само государство все им даст и всем обеспечит. И голову больше ломать не надо - источник благодеяния назван. То есть ответственность за соблюдение гуманизма легко переадресуется тому, на кого (после Господа Бога) легче всего свалить и все хорошее, и все плохое.

 

О том, что наша власть сама любит заигрывать с гражданами своими человеколюбивыми декларациями, было уже сказано. То, что российских граждан – включая тех же учителей – даже по Конституции наделили всеми мыслимыми правами, знают все, включая борцов за справедливость. Ну а о том, что эти права не подкреплены материально, мы уже говорили. Так что чего уж там проявлять заботу об учителях, если по основному закону государство наше должно было озаботиться всеми без исключения. Как оно «озаботилось» - мы знаем. Почему так произошло – смотрите выше. Поэтому возвращаться на второй круг обсуждения этого вопроса особого смысла нет.

 

Однако есть здесь один важный нюанс, на который стоит обратить внимание. Если отвлечься от абстрактного гуманизма, то обсуждение этой проблемы может принять более рациональные очертания. Приходилось слышать, что тот же учитель должен получить право на бесплатное приобретение выданного ему социального жилья в собственность по истечении определенного срока работы. Например, отработал педагог в государственной школе лет двадцать, тогда, пожалуйста – квартира его. Так, якобы, государство в состоянии отметить благородный учительский труд.

 

Определимся с тем, что право на обладание собственностью и право на удовлетворение фундаментальных потребностей – это не одно и то же. Тем не менее, сочувствие к бюджетникам у некоторых гуманистов простирается столь далеко, что они готовы наградить недвижимостью не только их самих, но и их потомков (а также законных супругов). Будут ли их потомки посвящать свою жизнь столь же благородному труду, тут вроде не суть важно – государство распространило свои щедроты и на них. Можно, опять же, спорить: должен ли о приобретении собственности беспокоиться сам гражданин или за него это должно делать государство?  И надо ли так категорично сопрягать понятие собственности  с понятием потребности. А если тот же учитель регулярно пользуется общественным транспортом, следует ли из этого, что государство за двадцать лет упорного педагогического труда обязано снабдить его личным автомобилем? Другие ведь имеют. Почему же учитель не заслужил?

 

Здесь, как мы видим, вырисовывается этическая сторона проблемы.  Если перейти на философскую лексику, то необходимо заострить внимание на терминах. То, что называется «заслугой», никогда не адресуется некой отвлеченной группе лиц. Заслуга принадлежит конкретным персоналиям. Заслужить что-либо может конкретный учитель Иван Иванович, а не учитель вообще. «Учитель», «педагог», «бюджетник» - это обозначение профессии. Поэтому и вознаграждать за заслуги можно только конкретных людей, вознаграждать персонально, в частном порядке. И не только учителей, но и тех, кто этого достоин – героев войны, например, выдающихся ученых и так далее.

 

Если же мы приравниваем двадцатилетний стаж педагога к большому подвигу и стремимся вознаграждать за это учителей как героев-чернобыльцев, то хороша будет тогда репутация наших школ! А если школы у нас нормальные, то стаж сам по себе ничего не прибавляет к достоинству человека – профессия как профессия. Кто-то двадцать лет работает таксистом, кто-то – мелким клерком, кто-то – учителем литературы. А кто-то двадцать лет руководит компанией. И заметьте – все они добровольно и сознательно выбирают путь своей самореализации. И среди учителей, проработавших двадцать лет, окажутся и выдающиеся педагоги, и просто хорошие, и посредственные, а также бездарные и никчемные. И что – у всех будут те самые «заслуги», за которые их надо одинаково наградить собственной квартирой?

 

И вообще,  натуральные дары от государства – вещь архаическая и несвойственная современному цивилизованному обществу с нормальной рыночной экономикой. Лучшего способа сохранить государственный патернализм не придумаешь. Мы этого хлебнули в советское время и продолжаем расхлебывать сейчас, взвалив на муниципалитеты заботы о натуральном обеспечении льготников и очередников.  У нас молодежь не может создать семью из-за проблем с жильем, а наши руководители гордятся раздачей квартир людям, которые уже нянчат своих правнуков. К чему продолжать эту ненормальную практику, увеличивая список очередников?

 

Так мы подошли к практической стороне проблемы. Здесь нам могут выдать такой вариант: учитель должен получить право на приобретение уже выданной ему социальной квартиры. Вроде логично, но есть одна неувязка.  Речь ведь идет не об абстрактном жилье. Молоденькая незамужняя учительница получает одну, небольшую квартирку. Когда она выйдет замуж и обзаведется детьми, ей потребуется уже другая, более просторная  жилплощадь (статус ее мужа мы пока не рассматриваем, хотя на практике это будет учитываться). В течение двадцатилетнего срока ситуация поменяется не один  раз, и на подходе к «заслуженному» моменту ее потребности гарантированно не срастутся с возможностями. И повторится все то, что уже есть – заявление в муниципальную комиссию на «улучшение жилищных условий». К тому же, человеку, даже если он бюджетник, не свойственно двадцать лет сидеть в одном месте и на одних площадях. Люди очень часто мигрируют. Вчера ваша учительница работала в провинциальном поселке, сегодня она перебралась в областной центр. И кто знает, куда ее потянет дальше и где, в  каких кабинетах, осядет ее заявление, и какой чиновник, в конечном счете, проникнется ее проблемами.

 

Но и это еще не все. Поучив жилье, наша «заслуженная» учительница может, как мы понимаем, с легкостью махнуть рукой как на свой педагогический долг, так на свои моральные обязательства перед теми, кто ее так вознаградил за казенный счет. Скажем, она продаст квартиру и уедет в другой город, или сдаст ее в аренду и переберется к маме (к тете, сестре, бабушке, новому мужу или любовнику). В конце концов, она когда-нибудь уйдет на пенсию и вообще – покинет этот мир. В школе на ее место придет другая учительница. А кто будет жить в ее квартире? Сын, брат, сестра, любовник? Да, это ее право распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Но только для той учительницы, что придет на ее место, муниципалитету придется побеспокоиться о новом социальном жилье, которое в перспективе точно так же перейдет неизвестно кому. Вот вам формула бесконечного увеличения списков льготников и очередников. Достаточно этих самых двадцати лет, чтобы нарисовалась не такая уж чудесная картина: на площадях бывшей «заслуженной» учительницы проживает непонятно кто, а новый педагог стоит в очереди на социальное жилье. За чей счет будет восстанавливаться такое постоянное вымывание муниципального жилищного фонда? Уж точно не за счет наследников «заслуженных» квартир.

 

В общем, к чему мы придем? Да ни к чему. Необходимо понять, что в современном государстве с рыночной экономикой действуют другие, более эффективные механизмы социальной адаптации малообеспеченных граждан, действующие во всех развитых странах. Поэтому притягивать сюда социалистическое наследие не имеет смысла. Этот гибрид нежизнеспособен, что показывает вся наша постсоветская практика.

 

Согласимся: лучший способ подчеркнуть социальную значимость труда педагога – назначить ему достойную зарплату. Совмещать позорно низкую оплату труда с бесплатной раздачей квартир – значит продолжать все ту же социалистическую традицию. Государство зажимает заработки педагогам, зато раскошеливается на квартиры. Очень занятное финансовое решение! Сколько будет стоит такая квартира на рынке? Допустим, два миллиона рублей. Если разделить на двадцать лет, то получится по сто тысяч на каждый год, или чуть больше восьми тысяч в месяц. Помилуйте: если вас так заботит общественный статус педагогов, то не давайте им никакого социального жилья, а просто повысьте им зарплату на эти самые несчастные восемь тысяч или хотя бы предусмотрите возможность дополнительного заработка из поощрительных фондов (допустим, за внеклассную работу с учениками). А вопрос с приобретением жилья решайте здесь тем же цивилизованным способом: включайте специальные кредитные инструменты, например – льготную государственную ипотеку под низкий процент на те же двадцать лет (а может и больше).

 

Как показывает зарубежный опыт, возможностей для проявления государственного гуманизма здесь великое множество. Скажем, в Канаде правительство может запросто «скостить» часть кредита по ипотеке для некоторых категорий граждан, уплативших более половины суммы. Или снизить процентную ставку, или вообще погасить процент по кредиту за счет различных программ. Если уж вы хотите особо выделить учителей, то придумайте для них особо льготный «педагогический» кредит со ставкой в два-три процента. К слову сказать, в Соединенных Штатах молодым специалистам дают  ипотеку под небольшой процент на 30 лет. Через тридцать лет квартира твоя, а если уехал, то теряешь право собственности на квартиру.  В общем, вариантов масса, и в нормальном гражданском обществе недостатка в социальной поддержке нет.

 

Тут кто-нибудь наверняка выдвинет излюбленное возражение нашего министра финансов:  повышение учительских окладов спровоцирует инфляцию! Что же, сильно спорить не будем. Только заметим: если достойные зарплаты учителей столь негативно влияют на экономическую ситуацию, то это верный признак того, что мы живем в бедной стране с неразвитой экономикой.  А раз так, то в таких условиях рассуждать о государственных щедротах в размере двух миллионов на каждого «заслуженного» педагога совершенно бессмысленно - не выдержит бюджет бедной страны такого гуманизма. Не будет в реальности этих щедрот! Именно так оно и происходит. Поэтому, если государство не в состоянии пересмотреть зарплаты для бюджетников, то вариант социального жилья, остающегося в собственности муниципалитетов, напрашивается сам собой. Скромно? Да. Но зато более реалистично. И главное – актуально и своевременно.

 

Повторим, что государство наше не столь богато, чтобы раздавать миллионы вот так направо и налево. И в лучшие времена оно экономило на благополучии своих граждан, а в нынешних условиях ждать от него бурного потока благодеяний вообще смешно. Радоваться же за отдельного гражданина А, не обращая внимание на остальных, государственным мужам не пристало. Государство думает обо всем обществе, и эта настолько банальная истина, что нет смысла на ней останавливаться. Поэтому в вопросах выкупа «социального жилья» на первое место должна выдвигаться проблема максимально рационального и эффективного расходования средств. У нас же на этот счет – темный лес. Выделили  миллиард, и вроде как молодцы. А о том, что использование этого миллиарда должно быть продуманным и изначально прописанным в принятых и утвержденных нормативных положениях, говорят как о чем-то второстепенном.

 

У нас на эту тему особо не дискутируют. Хотя на кухнях и в кулуарах принято шептаться о том, что в круг получателей казенных благ могут войти люди, близкие чиновникам. Здесь, как мы понимаем, гуманизма нет. Гуманизм – это когда в числе получателя находится настоящий льготник и очередник. Многие из них, как правило, люди пожилого возраста и с небольшими доходами. И вот когда власть заявляет о щедром жесте – взять и раздать квартиры в собственность, вся наша гуманистическая общественность рукоплещет властям: ах, давно бы пора! Но тут же эту власть на чем свет поливают нехорошими словам за нечестное использование служебного положения. Мало того, что поливают, - уверены на все сто процентов, что нечестность проявит себя во всей красе. Однако при этом традицию государственной благотворительности под сомнение не ставят. Наши гуманисты, как всегда, мечтают, чтоб все в стране было хорошо, по доброте и по справедливости. И потому так недовольны действительностью, которая не оправдывает их светлых ожиданий. То есть хорошая теория постоянно не срастается с практикой. А почему?

 

Так уж получается, что гуманисты на вопрос «почему?» глубоко не копают. Ну, дескать, страна у нас такая. Ответы тут стандартные. И невдомек им, что практика и теория здесь связаны самым тесным образом. Связь простая: государственная благотворительность в виде натуральных даров тем и характеризуется, что осуществляется по доброй воле дарителя, а не по законодательно установлено норме. И другой она быть не может в принципе. Это как в советское время, где действовала распределительная система. Но тогда она распространялась на все общество, сегодня же адресуется лишь некоторой части. Но в силу этого она и стала не столь уж обязательной для исполнения. Скажем, власть выделила на это дело миллиард. А почему не полмиллиарда или не два? Нам объясняют: ну и это хоть что-то. А что значит вот это «хоть что-то»? То есть – добрые дяди, могли и вообще не дать? Ну ладно, в этом году они добрые, а в следующем? Откуда берутся эти цифры? Нам преподносят ситуацию так, будто господа чиновники не то по сусекам скребли, не то от сердца отрывали. А как иначе? Благотворительность по своей природе никаким нормативам не подчиняется. По-другому же деяния наших властей никак охарактеризовать нельзя.

 

Давайте рассудим здраво. Если скупаемое жилье переходит в собственность получателей,  значит, вся выделенная сумма распределяется по частным карманам. Подчеркиваем – речь идет о реальных деньгах. Если эти льготы выразить монетарно, то получится, что вот эту сумму – миллиард или сколько там еще – поделили между определенным количеством лиц. Мы, как правило, цифры пропускаем мимо ушей. Речь, вроде как, идет о жилье. Но это жилье, напомним, имеет рыночную цену, поскольку передается в частную собственность. Скажем, пенсионер с годовым доходом в 40 тысяч рублей получает квартиру стоимостью в два миллиона. То есть государство одним махом подарило ему сумму, которую ему бы пришлось откладывать 50 лет. Вдобавок, пенсионер-собственник по закону получает субсидии по коммунальным платежам, пользуется льготным проездом на общественном транспорте. Почему бы ему тут же не подарить новенькие «Жигули» (с дотацией на бензин), непонятно. Зато понятно, что на всех страждущих таких щедрот никогда не хватит. Подход тут, еще раз подчеркнем, избирательный и целиком зависит от воли конкретного чиновника, а не от закона – подписал добрый дядя нужную бумажку или не подписал. А какие мотивы у этого самого дяди – вопрос отдельный. Известно только, что не всегда эти мотивы честные и бескорыстные.

 

У гуманистов, понятное дело, такие слова про пенсионеров вызывают искреннее негодование: как же – пожилых людей затронули! Так, глядишь, и до льготников доберутся, до ветеранов, до чернобыльцев! В теории мы все, конечно, ярые сторонники милосердия. Чиновники знают этот настрой и умело ему подыгрывают. Вот, например, федеральная власть в течение десяти лет пообещала наделить всех ветеранов Великой Отечественной войны квартирами. Напомним, что война закончилась 63 года назад. То есть, самому «молодому» ветерану будет не менее 80-ти. В стране, где средняя продолжительность жизни чуть превышает 50 лет, такая забота кажется особенно «своевременной», тем более, растянутая на десять лет. В общем, 63 года человек прожил без этой милости, а тут на тебе – манная небесная.

 

Почему государство так озаботилось квартирным вопросом для ветеранов, понятно – через десять лет проблема исчезнет сама собой. Точно так же понятно, почему государство не озаботилось матерями-одиночками, коих у нас столько, будто мировая война была совсем недавно. Тут тоже понятно – количество матерей-одиночек будет увеличиваться. В общем, государственные мужи знают, как правильно выбирать приоритеты. Кто им в этом помогает? Наши абстрактные гуманисты. Потому что «программы» такой помощи хорошо влияют на эмоциональное состояние граждан, но не требуют больших расходов.

 

Давайте не будем забывать, что мы вступили в рыночную экономику как раз тогда, когда наше государство само стояло с протянутой рукой перед западными кредиторами. Чтобы одарять щедрой дланью особо страждущих граждан, у властей не было не только желания, но и возможности. Однако стремительное вхождение в западную цивилизацию должно было подсказать верный курс в решении наиболее важных социальных проблем. Именно тогда нужно было подготовить всю необходимую законодательную базу, чтобы начать нормальное развитие. Ничто не мешало продумать все те же вопросы о социальном жилье, об аренде, о льготной ипотеке. Кое-какие механизмы заработали бы уже в первой половине «лихих» 1990-х. Просто законодателям надо было напрячь головы и хорошенько поработать над перечисленными вопросами. Почему ничего этого не произошло? А все очень просто – никому не хотелось напрягаться, в том числе законодателям. Государственные мужи увлеченно занимались политесом, а продвинутые юристы заколачивали «бабло» на сомнительных операциях.

 

Как раз сейчас мы расхлебываем горькие плоды былого законодательного головотяпства, ибо проблема с самого начала имела ярко выраженную правовую подоплеку. Еще раз подчеркнем: экономические и технологические аспекты являются в определенном смысле вторичными. Иными словами, с самого начала рыночных реформ в жилищной политике был взят неверный курс, который в любом случае – даже при вполне удовлетворительном состоянии строительной отрасли – создал бы тупиковую ситуацию. Не решив в должной мере юридическую составляющую проблемы, мы будем и впредь пожинать печальные плоды.

 

У нас, к глубочайшему сожалению, даже многие бизнесмены все еще думают, будто несовершенство законодательства – сущий пустячок в сравнении с техническими вопросами. Некоторые их них уверены, что достаточно найти инвестиции, заимствовать какие-то передовые наработки – и дело пойдет как надо, по-современному. Вот тут они глубоко ошибаются. Как убедительно показал известный исследователь Эрнандо де Сото в своей замечательной книге «Загадка капитала», развитая правовая инфраструктура – это  первооснова успешного экономического развития. Никакая предприимчивость, никакие технические достижения не дадут нужного эффекта в условиях архаического законодательства и невменяемой власти.

 

Когда сегодня читаешь публикации по недвижимости, приходишь в недоумение: ощущение такое, будто Россия представляет собой конгломерат варварских княжеств, контролируемых белыми колонизаторами из Москвы. Каждый региональный руководитель понимает решение жилищной проблемы так, как ему Бог на душу положит – никаких единых норм, никаких общепринятых правил, никаких точных понятий. Кто-то, например, берется за «социальное жилье»,  трактуя это на свой манер. В Новосибирске даже среди депутатов городского Совета нет единого понимания того, что это такое. Руководители департаментов тоже не вникают, о чем идет речь. Однако все норовят официально высказаться на эту тему. Иногда возникает невольная заминка: «Ребята – мы это о чем?». Тем не менее, разговор продолжается, как ни в чем не бывало. Странно, но пока еще никто не предложил положить конец этой путанице. Все, как всегда, ждут указаний от Федерального центра.

 

А центр тоже не торопится. Федеральная власть спустила в регионы задачу по строительству «доступного и комфортного» жилья, не удосужившись законодательно и нормативно определить его параметры. Думайте, мол, как хотите. Понятно, что между региональными руководителями и столичными начальниками общение происходит совсем не в формализованной манере. Но дома-то абстрактными не бывают. Доступность – понятие относительное. Для кого-то и вилла на Лазурном побережье вполне доступна, а кому-то не хватает денег и на комнату в коммуналке. И с комфортом тоже надо разобраться. У нас его тоже понимают по-разному. И вообще, в социально разнородном обществе не принято сваливать все в одну кучу, употребляя в отношении конкретных вещей абстрактные выражения.

 

Странно то, что за годы реформ вопрос о статусе и назначении жилья практически не поднимался. Пятнадцать лет страна жила по советскому жилищному кодексу, и это совершенно не смущало наших законодателей, включая представителей либерального крыла. Разговоры на эту тему, конечно, были, но не столь серьезные и впечатляющие, чтобы общественность (не говоря уже о представителях власти) обратила на это должное внимание. Только совсем недавно ведущие столичные эксперты заговорили о рынке арендного жилья, ставя в пример западные страны. Почему их голос был так глух пятнадцать лет назад, остается непонятным. На всеобщую увлеченность сделками с недвижимостью смотрели как на позитивное формирование собственнического начала в бывшем советском человеке. И мало кто обратил внимания на такую несуразицу, вряд ли возможную в странах западной демократии: собственниками жилья становились люди (сейчас уже не важно как), доходы которых даже не позволяли им в полной мере осуществлять коммунальные платежи. Собственниками квартир становились бедные пенсионеры, инвалиды и даже безработные алкоголики. Мы сейчас это упоминаем не к тому, чтобы поставить под сомнение права наших граждан на обладание недвижимостью. Проблема в том, что вопрос с приватизацией был решен по типично советскому стадному принципу. Если приватизация – то для всех поголовно (как до этого коллективизация).

 

Разве не понимали те же власти, что приватизация квартир в ветхих домах со временем станет головной болью для жильцов? Государство повело себя двулично. Сегодня проблему так называемого «некоммерческого жилищного фонда» пытаются свалить на управляющие организации ЖКХ, и главное, самих собственников.  Потянуть управление теми же панельными пятиэтажками многие жильцы не в состоянии не только по материальным, но и по чисто психологическим причинам. Мало того, что граждане, особенно пожилые, не только не понимают подобных вещей, не только к ним не привыкли, им еще трудно договориться друг с другом в силу очевидной социальной разнородности. Даже на цивилизованном Западе, где кондоминиумы населяют люди состоятельные и, как правило, имеющие единое социальное происхождение, возникают большие сложности в плане коллективного управления недвижимостью. Именно поэтому в последнее время покупка квартир в многоэтажных домах в странах Западной Европы не пользуется большой популярностью.

 

Что же говорить о нашей стране, где люди, особенно малообеспеченные, привыкли во всем полагаться на государство? Государство же, образно говоря, дало им пряник, не назвав им его окончательную цену. Все было сделано, еще раз подчеркнем, чисто по-советски:  коль  уж провозгласили всеобщий рынок, значит, всех решили обременить собственностью (а то, что собственность действительно обременяет, людям с социалистическим воспитанием было тогда невдомек). Тем же условно «рыночным»  путем попытались решить жилищную проблему. То есть вместо того, чтобы добиться доступности жилья (что совершенно немыслимо без массового строительства и учета материальных возможностей потенциальных жильцов), было решено всех сделать собственниками жилья (опять торжество советского стадного принципа). Точнее, одну задачу подменили другой. И до сих пор, обратим внимание, эти вещи постоянно отождествляют.

 

Давайте четко определимся в понятиях: право на обладание собственностью, в том числе недвижимостью, в демократическом обществе не обсуждается. И это правильно. Никто из нас с такой постановкой вопроса не спорит. Однако право на обладание недвижимостью и решение жилищной проблемы напрямую не связаны совершенно. Обладание собственным домом или квартирой сродни обладанию собственным автомобилем или холодильником. Это вещь, которую человек приобретает благодаря своим стараниям, желаниям, способностям, упорству. По большому счету, это есть один из показателей его личного успеха. Что касается доступности жилья – то это уже сугубо социальная категория. О доступности жилья  должна заботиться власть, государство, поскольку, напомним,  жилье как таковое (безотносительно к вопросам собственности) – одна из фундаментальных потребностей человека. Без ее надлежащего удовлетворения государство не может претендовать на высокую цивилизованность. Каким путем достигается эта самая доступность –  уже другой вопрос, и здесь возможна масса вариантов.

 

У нас же этот вопрос предельно упростили, увязав доступность жилья с правом его приобретения в собственность. Поистине нелепое освещение проблемы в стране, где имеет место не только чудовищный разрыв в доходах граждан, но и наблюдается недостаток платежеспособного спроса на новые дома и квартиры  ввиду кричащей бедности значительной части населения. Необходимо еще раз напомнить, что даже в благополучных странах до 50% населения арендуют жилье. При этом как минимум 10% из их числа относятся к категории социально незащищенных и получают поддержку со стороны муниципальных властей. Например, в Канаде простые пенсионеры, чей ежемесячный доход не превышает 1,5 тыс. долларов, арендуют небольшие квартиры или дома, построенные на средства муниципалитета, причем ощутимая часть арендной платы покрывается опять же за счет местной казны. Это есть пример нормального социального жилья в  нормальном социальном государстве. Есть, конечно, и другие, не самые хорошие примеры, в основном характерные для стран Западной Европы: когда за счет государства или муниципалитетов строятся целые микрорайоны для выходцев из Азии и Африки, где они получают дармовые квартиры. Похожим образом решают жилищную проблему и для местных молодых бездельников,  сидящих на шее сознательных налогоплательщиков. Но эта крайность не должна заслонять главного: использование жилья и получения жилья в собственность ни в коей мере не должны нами отождествляться.

 

Поэтому не приходится удивляться, что местные и региональные руководители до сих пор продолжают борьбу за «доступность» жилья путем показной раздачи жилищных сертификатов, выделением субсидий отдельным счастливчикам и прочей патерналистской благотворительностью. Коль велено всех сделать собственниками жилья, то чиновникам, естественно, ничего другого не приходит в голову, кроме посильного (точнее – минимального) содействия в этом направлении, даже если речь заходит об общагах (глядишь, скоро дело и до койко-мест дойдет).

 

Дело даже не в том, что такой благотворительностью чиновники оказывают медвежью услугу нашим  гражданам, старательно откладывающим свои кровные на покупку недвижимости. Как понимает любой вменяемый человек, в условиях низких темпов строительства (а в нашей стране, как было уже сказано, темпы строительства удручающе низкие) дополнительное вливание государственных денег на покупку жилья только провоцировало рост цен. То есть вместо того, чтобы финансово содействовать снижению себестоимости в строительстве, наши власти только подогревали спекулятивный спрос. Деньги, которые руководители города тратят на покупку квартир небольшому количеству счастливцев, гораздо полезнее и справедливее было бы потратить на развитие инфраструктуры, на внедрение новых технологий жилья и т.д. Понятно, что теми копейками, что государство выделяет на показную раздачу субсидий, серьезных задач не решишь. Однако важна уже сама выработка грамотных подходов, утверждение правильных принципов расходования бюджетных средств. Благотворительность сама по себе не имеет ничего общего  с серьезной политикой, поскольку осуществляется исключительно в пропагандистских целях. А потому ее бюджет никогда не достигнет тех величин, что необходимы для реального решения жилищной проблемы.

 

Поэтому не приходится удивляться, что на разрекламированные  нацпроекты правительство выделило 8 миллиардов долларов, одновременно с тем загнав по линии Стабфонда более 100 миллиарда «зеленых» в американские ипотечные компании. Мы сейчас не ставим своей целью обсуждать мотивы столь странной финансовой политики нашего правительства. Как видим, в развитых странах – судя по цифрам – к кредитованию малообеспеченных граждан относятся более основательно. Но речь сейчас не об этом. Речь идет о роли государства, о роли властей в решении жилищной проблемы, в создании доступного жилья.

 

Как мы уже отметили, обеспечение жильем и создание собственников жилья – далеко не одно и то же. И здесь необходимо четко зафиксировать одно принципиальное положение: право на обладание недвижимостью обеспечивается не только юридически, но и экономически. Собственник дома или квартиры должен быть в состоянии не только приобрести жилье, но и в состоянии его содержать – оплачивать коммунальные платежи, тратиться на работу управляющей компании, на текущий или капитальный ремонт, а также платить налог на недвижимость. Если человек не стремится к этому по чисто психологическим причинам, у него должна быть возможность арендовать жилье по своим материальным возможностям. Это значит, что в стране необходимо развивать рынок арендного жилья – как это имеет место на Западе. Если же гражданин не в состоянии содержать жилье в силу невысоких доходов, ему на помощь должно прийти государство или местные власти, но в этом случае о праве на приобретение квартир и домов в собственность не может быть и речи. Здесь мы должны ставить вопрос о социальном жилье и решать его так, как это, опять же, происходит в развитых странах. Ничего принципиально нового изобретать нет смысла. Коль мы сверяем свои запросы с развитых стран, то логично у них же и учиться.

 

Поэтому, говоря о льготниках, нельзя не поставить под сомнение совершенно ненормальную практику, когда государство или муниципалитеты, вместо того, чтобы переключиться на создание социального жилья, разбрасывают пряники по разнарядке. Так жилищная проблема не решается, хотя бы только потому, что на один такой пряник будет сотня желающих. Мы, конечно, не исключаем случаи, когда муниципальные власти помогают кому-либо из граждан субсидиями для улучшения их жилищных условий.  Однако такие вещи целесообразно осуществлять в индивидуальном порядке, либо совмещая такой подход с решением других социальных программ. Например, нормально, когда муниципалитет оказывает помощь многодетной семье по приобретению новой, более подходящей по размеру жилплощади. Такую помощь можно напрямую увязать с решением демографической проблемы, тем более что на многодетные семьи целесообразно распространить некоторые льготы по части коммунальных платежей и налогов. Точно так же совершенно нормален случай, когда местные или государственные руководители материально содействуют в приобретении жилья для важного специалиста, выдающегося ученого или другого человека, имеющего серьезные заслуги перед обществом. Здесь нет никакой разнарядки, и такая практика вполне согласуется не только с моралью, но и со здравым смыслом.

 

Однако сводить жилищную политику к решению вопроса о том, как малообеспеченных бюджетников или бедных пенсионеров сделать владельцами новых квартир – значит подчинять жилищную политику маниловским фантазиям, поскольку данная программа не реализуема в принципе. По большому счету, власть, настаивая на таком варианте, уходит как от моральных, так и от материальных издержек. Затраты на благотворительность, как мы сказали, несопоставимы с тем, что необходимо действительно вкладывать при правильном, ответственном подходе к делу. Чиновники, поддержав приватизационный бум, просто-напросто сбросили с себя  расходы на содержание жилья, взвалив их на самих граждан. Покупка десятка квартир для льготников, выделение жалких крох для нескольких десятков молодых семей – мелочь в сравнении с затратами на создание инфраструктуры, на продвижение передовых технологий, на строительство муниципального социального жилья, сдаваемого в наем малообеспеченным гражданам.  В действительности практически всех граждан лишили какой-либо реальной альтернативы, навязав единственный способ решения квартирного вопроса. 

 

В итоге мы получили нелепую, по меркам развитых стран, структуру городского жилищного фонда. У нас не идет строительство доходного арендного жилья, у нас нет муниципального жилья для льготников и бюджетников, нет нормального ведомственного и служебного жилья для специалистов. Вместо этого мы получили кварталы и микрорайоны, над которыми витает призрак ТСЖ. И чем заняты теперь наши капитальные застройщики? Плодят новые микрорайоны, где будет витать тот же призрак. Иначе говоря, мы являемся свидетелями перманентного ухудшения ситуации. Наша жилищная политика подобна неуправляемому лайнеру, сбившемуся с курса и грозящего сесть на мель.

 

Конечно, нельзя не отметить, что буквально в последние месяцы у отдельных чиновников началось некоторое прозрение[8]. Тут, как мы понимаем, не обошлось без влияния серьезных экспертных оценок,  к которым прислушивается действующий президент. Некоторые региональные руководители вполне предсказуемо начали вносить определенные корректировки в свое понимание проблемы (их оперативность в этом плане прямо-таки удивляет). Губернатор Белгородской области озвучил программу строительства доходных домов и муниципальных арендных домов для малоимущих[9].  В Нижнем Новгороде (вроде как  в целях эксперимента) тоже собираются возвести огромный доходный домище. Ну и совсем свежий пример: не так давно – на июльском брифинге в Омске - губернатор Новосибирской области высказался в поддержку создания рынка арендного жилья. Нас, разумеется, не может не радовать такое неожиданное прозрение. Однако в то же время у нас есть небезосновательные сомнения насчет ясности понимания нашими чиновниками текущих задач. Вносить поправки в свои программы только под впечатлением идущих из Кремля сигналов – самое красноречивое свидетельство того, что на местах не особенно себя утруждают глубоким анализом  проблемы[10]. Поэтому мы не склонны впадать в эйфорию по этому поводу. Наше отношение к заявлениям  местных властей достаточно сдержанное, поскольку мы еще не располагаем убедительными примерами серьезного отношения к решению жилищной проблемы.  Строительную отрасль, конечно, попытаются спасти (даже под разговоры о ее «развитии» или «реконструкции»). Но революционных шагов со стороны большого начальства ждать пока что не приходится. Просто так наша власть не расстанется со своим комфортным положением. Делать все как в развитых странах – не только накладно, но и хлопотно. Для этого придется работать по-настоящему. А начать надо будет с осмысления тех глупостей, что наделали за последние семнадцать лет. И сделать так, чтобы впредь этих глупостей не допускать, ни под каким предлогом.

 

Поэтому нам очень важно уяснить, что жилищная проблема в нашей стране не исчерпывается проблемой строительной отрасли. Это нужно понимать четко. Можно сколько угодно выступать за здравие отечественного домостроения, однако пока государство в лице чиновников и законодателей разных уровней не определится грамотно   с ориентирами своей жилищной политики, ждать успешного решения проблемы бессмысленно. При неверном курсе привлечение любых ресурсов будет только усугублять проблему. Вопрос не только в том, как и кому нужно строить, но также в том,  что и для кого это строить.  В этом плане у наших руководителей еще нет  никакой определенности – что наглядно отражает наш Жилищный кодекс. Поэтому попытаемся подробно рассмотреть и эти вопросы.

 

 

 

 

Глава 4

 

ВОПРОС О СТАТУСЕ

 

Рассмотренная выше проблема, мы надеемся, в скором времени перейдет в разряд банальных тем. Думаем, что к тому времени, как выйдет эта книга, об этом не раз выскажутся в самых представительных собраниях. А теперь обратим внимание на еще один очень актуальный вопрос, не обсудив который, было бы бессмысленно продолжать разговор на тему доступного жилья. Вопрос этот иногда поднимается в аналитических изданиях, но обсуждается довольно интеллигентно и несколько отстраненно, теоретически. Мы бы хотели рассмотреть его в практической плоскости, рискуя навлечь на себя раздражение со стороны большей части российских девелоперов.

 

О чем идет речь? Как было заявлено – о статусе жилья. Что это означает, понимает каждый: поскольку мы живем в обществе социально неоднородном, поскольку у нас в стране есть и нищие, и бедные, и середняки, и богачи, и миллиардеры, то и жилье, как нетрудно догадаться, будет столь же разнообразным не только в плане характера его использования, но и в плане социальной принадлежности. Мы уже упоминали об «элитных» постройках. Мы упоминали о социальном жилье для малоимущих. В последнее время стали часто говорить о домах эконом-класса. Эти термины у нас употребляются очень часто, но наш закон в этом отношении ничего не уточняет. И не будет уточнять, поскольку де-юре мы все с вами (как в приснопамятные советские времена) -  «трудящиеся». Налоги все мы платим по единой плоской шкале, а налог на недвижимость до сих пор у нас столь смехотворен, что точно так же уравнивает дворцы и хибары. Но, в чем мы абсолютно уверены, в скором времени все изменится, и эта истина, наконец-то, когда-нибудь обязательно дойдет до сознания как застройщиков, так и покупателей жилья.

 

И вот в этой связи нам необходимо обсудить одну животрепещущую проблему, которую поднимают очень серьезные люди, выдернув ее, однако, из указанного здесь социального контекста. Проблема эта сама по себе столь же банальна, как и проблема арендного жилья. Все трезвомыслящие аналитики прекрасно понимают, что без финансового участия государства и муниципалитетов в создании необходимой инфраструктуры цены на недвижимость у нас никогда не войдут в разумные рамки. Все это очень понятно, даже для чиновников. Во всем мире казенные деньги – деньги налогоплательщиков – вкладываются в создание дорог и прочих коммуникаций, без чего никакая застройка просто невозможна. У нас власть, как мы знаем из опыта, раскошеливается на такие дела далеко не всегда. Застройщики очень часто вынуждены делать все это за собственный счет, отыгравшись потом на наших кошельках. Сюда же включаются и затраты на покупку земли, с которой у нас на местах все еще творятся темные дела (о чем откровенно говорит даже сам Президент).

 

Насколько такая практика порочна, сегодня понимает любой из нас. Доказывать тут что-либо – значит просто ломиться в открытую дверь. Но есть тут один нюанс, очень важный и очень часто упускаемый (или как бы упускаемый) из виду. Давайте начнем с примера. Представьте, что некая девелоперская компания выкупила участок земли посреди соснового бора, рядом с водоемом, решив построить в этом месте райский уголок для богатых. Конечно, такой райский уголок создается не в глухой тайге, а недалеко от крупного города, в нескольких километрах от оживленной автострады. Как и принято в подобных случаях, сие место решили назвать «коттеджным поселком» – с индивидуальными домами площадью от 200 до 400 кв. метров. Все как положено – двухэтажные дома с террасами, гаражами, саунами, озелененными беседками и даже открытыми бассейнами.

 

Понятно, что жилье стоить тут будет не дешево, и понятно, что львиная доля расходов придется на инфраструктуру и прочие мероприятия по облагораживанию территории. И вот теперь долгожданный животрепещущий вопрос: должно ли государство или муниципалитет раскошелиться на этот проект и снять с застройщиков (и будущих богатеньких жильцов) часть финансового бремени? Иными словами: должны ли бюджетные деньги участвовать в реализации подобных «элитных» проектов? Вопрос непростой, поскольку в стране, где статус жилья юридически прописан очень невнятно, а класс комфортности совершенно не определен никакими параметрами, однозначный ответ на него получить весьма и весьма затруднительно. Но мы, тем не менее, попытаемся это сделать.

 

Начнем с любви наших дорогих соотечественников ко всякой барской атрибутике. Большие коттеджи, сауны и бассейны (а еще яхтклубы вместо детских садов) – это все из той же серии. Как показывает опыт, этой страстью у нас одержимы не только  потребители, но и те, кто предлагает им свой товар. Российские девелоперы и строители, по большей части,  – из их числа. То, что они успели понастроить «элитных» кирпичных многоэтажек с квартирами по 6 - 8 миллионов рублей, мы уже поговорили достаточно. С недавних пор пошла мода на «коттеджные поселки» (тоже все как один – «элитные»). Не самый броский особнячок в таком поселке потянет миллионов на 15. Очень солидно. Допустим, муниципалитет сжалился над денежными бедолагами и решил подсобить застройщикам казенными деньгами (в конце концов, муниципальные чиновники – тоже люди с высокими запросами, и «элитным» жильем не  пренебрегают). Благодаря таким стараниям расходы сократились на треть и, соответственно, понизилась цена домов (ситуация, конечно же, несколько фантастическая, но все ж допустим цивилизованный сценарий). Пусть теперь цены на дома понизятся до 10 миллионов (это максимально возможное снижение в таких условиях). Пусть даже цены понизятся наполовину (специалисты утверждают, что затраты на землю и инфраструктуру в чистом поле могут превысить половину всех расходов). Но и в этом случае: много ли у нас людей отважатся купить «элитный» дом пусть хоть по такой сниженной цене? Пусть даже за 7,5 миллионов? И это – самый дешевый домик в таком барском поселении. Мы не знаем, из каких расчетов и соображений исходят отечественные девелоперы, но опыт и знание статистики показывает нам, что таких граждан найдется совсем немного. Если наберется 6 - 8%, то это будет большая удача. Да еще в свете текущего финансового кризиса процент таких счастливчиков стремительно снижается. Скоро желающих приобрести такое жилье сократится вполовину, если не больше. И это - несмотря на ощутимое участие казенных средств.

 

Мы привязали сюда эту фантастику с муниципальной казной, чтобы показать ситуацию даже в случае ее «облегченного» развития. Ну да, муниципалитет поучаствовал, цены на домики в 200 – 400 «квадратов» (с саунами, гаражами и бассейнами) понизились – и понизились значительно. И что в итоге? Хотите узнать – отправляйтесь в любой коммерческий банк и попросите кредит, нет, не на 10, а хотя бы 3 – 4 миллиона рублей. Вам знакома такая ситуация? Банкиры, в отличие от девелоперов,  финансовым положением дорогих россиян интересуются куда как серьезнее. А сегодня – серьезнее некуда. Средняя зарплата в стране едва дотягивает до 15 тысяч рублей в месяц. В некоторых регионах в полтора раза меньше. При таких доходах вам в любом банке дадут от ворот поворот, попроси вы даже один миллион[11]. А сколько нужно зарабатывать, чтобы вам дали в три-четыре раза больше? А если в десять раз?

 

Ипотечный кредит в 2 миллиона под 15% [12]годовых будет стоить вам 20 тысяч в месяц в течение 15 лет. Кредит в четыре миллиона  - 30 – 40 тысяч. Оцените при таком раскладе свои шансы на цивилизованную покупку предлагаемого вам жилья за 7 - 10 миллионов. В том-то все и дело, что люди, покупающие особняки и квартиры по таким безумным ценам, кредитов не берут. Наоборот, они сами являются вкладчиками в недвижимость. То есть, их распирает от наличности, которая в современной России перемещается из рук в руки разными способами, в том числе в конвертиках. Те же, кому деньги к рукам не липнут, рассчитывать на элитарный шик не в состоянии даже при казенных вложениях в инфраструктуру. А таких у нас – подавляющее большинство. И это уже не фантастика. Об этом свидетельствуют международные рейтинги, где наша страна  лидирует только по количеству миллиардеров, но не по уровню жизни основной массы населения. Здесь мы в первую десятку не входим. Зато обгоняем многих по дороговизне жилья, не только «элитного».

 

И вот теперь представим (да, пока что только «представим»), что власть стала цивилизованно понижать себестоимость возводимых домов, направив бюджетные деньги в нужное русло. Здесь-то как раз и возникнет главная загвоздка: а кому, на какие проекты, собственно, направлять? Нет, речь не о том, что у нас ничего не собираются строить. Вопрос в другом: а что эти господа собираются строить? А стоит ли все это серьезной бюджетной поддержки? В общем, мы как всегда уперлись в наше непроработанное  законодательство. И связь здесь прямая. Должно ли государство помогать в обустройстве райских уголков для 6 – 8% граждан, или содействовать скромному и жизненно необходимому благоустройству подавляющего большинства населения? В конечном итоге, от этого напрямую зависит, будем ли мы походить на Нигерию и Уганду, или на цивилизованную страну.

 

И все бы было ничего, если бы наши застройщики ориентировались на это само большинство. Но, как было уже сказано, стратегия многих застройщиков: строить меньше, а продавать дороже. Отсюда, полагаем, ставка на «элитное» жилье. Есть, конечно, желание все свалить на власть, объяснить все это объективными обстоятельствами: мол, дефицит инфраструктуры исключает массовую застройку. Однако у нас есть подозрения, что здесь свою роль сыграли все-таки  субъективные факторы. Склонность к показному шику, к «понтам», все еще правит бал на нашем строительном рынке. Эти навязчивые барские приоритеты довлеют над сознанием и застройщиков, и проектировщиков, и, конечно же, покупателей «элитного» жилья, привыкших к шелесту «лишних» купюр[13].

 

Ладно, с новыми многоэтажками и так все понятно. Эти кирпично-бетонные монстры еще влетят государству в копеечку, когда их просто начнут сносить или переоборудовать под более разумное использование (под доходные дома, например, или под служебное жилье). Но давайте посмотрим, что нам предлагают в малоэтажном строительстве. А здесь – те же сплошные барские «понты» в виде «коттеджных поселков». Как же насчет тех миллионов граждан, коим двухэтажный особнячок с террасой и сауной не только не по карману, но даже и не по вкусу? У нас ведь среди людей скромного достатка процент безумцев на порядок ниже, нежели среди «элиты». Разумный человек понимает, что двухэтажный особнячок внушительного метража не только дорог сам по себе – в наших условиях он еще накладен в эксплуатации. А отапливать в суровые зимы полупустые помещения – блажь для богатых.  

 

Да, мы предвидим негодование наших застройщиков и проектировщиков, обожающих ссылаться на западные нормы потребления. Мол, мы были в Германии (варианты – Канаде, Финляндии), так там весь средний класс живет в таких больших домах. Тут есть часть правды, однако, очень маленькая часть. Придется и на этот раз рассказать всю правду.

 

Сразу обратим внимание на то, что выбор у западного среднего класса более широк, чем нас пытаются убедить. И не только для среднего класса – для граждан развитых стран вообще. Если вы обратитесь в канадский информационный центр недвижимости, вам предоставят на выбор огромное количество проектов – от маленьких двухквартирных домов с квартирами по 56 кв. метров до шикарных коттеджей в 400 «квадратов» и выше. Можете ли вы у нас выбирать из такого многообразия? Ни за что! Застройщик у нас почему-то упорно ориентирован на то, чтобы загнать вас на большие площади. Если вы просите что-нибудь поменьше, вы сразу ловите на себе полупрезрительный взгляд: дескать, что этот «совок» понимает в современном комфорте. Дом меньше 120 «квадратов» нашему застройщику и предлагать как будто не солидно. У нас ведь куда ни кинь, кругом так и раздается бодрый глас: шикарные дома,  шикарные квартиры, шикарный сервис, шикарные блюда, шикарные номера, люкс, полулюкс!  Остальное – вроде бы как для «лохов»[14]. Не хотят наши продвинутые деятели связываться со скромными клиентами. 

 

Ничего подобного не наблюдается ни в Европе, ни в Америке. Это нормы гражданского общества, до которого нам еще расти. Пока же альтернатива у нас простая – либо «элитный» коттедж, либо тесная квартирка в наспех сляпанной панельной пятиэтажке (это уж откровенно для «лохов» - теперь там даже монтажные швы не заделывают). Либо вообще ничего. И оправдывается все это тем, что, мол, пора ориентироваться на западные стандарты – комфортно только там, где большие размеры и цены. Здесь во всей красе обнаруживают себя национальные особенности нашего скороспелого девелопмента. Видеть преимущество только в размере – особенность инфантильного сознания. Дайте ребенку на выбор две конфетки, и он возьмет не ту, которая вкуснее, а ту, которая больше. Так и у наших застройщиков и проектировщиков: из всех преимуществ западного жилья они выбрали почему-то только размер. Как говорится, у кого что болит. Мы понимаем: человек, детство коротавший в тесных хрущебах, никак не может переварить раннюю психическую травму.

 

Психология отечественных девелоперов – это вообще отдельная тема. Хрестоматийные высказывания одного такого солидного застройщика уже не один месяц кочуют из издания в издание. Мы про того самого господина, который всех, у кого нет миллиарда, посылал прямо по-русски куда подальше. Увидеть в нем всего лишь один, отдельно взятый клинический случай было бы не совсем правильно. Здесь во всей красе отразилась логика,  присущая значительной части этого профессионального сообщества. Логика, конечно, наша, местная, но, как говорится, с серьезной претензией на универсальность. Все многообразие окружающей действительности  российский девелопер втиснул в прокрустово ложе своей доморощенной, способной вызреть только в мозгу бывшего ущербного жителя социалистических хрущеб,  формулировки: если собственный дом – это «круто», значит дома должны быть «крутыми», а если дома «крутые», то и предназначены они только для «крутых» клиентов. Вот вам и философская предпосылка появления упомянутых «коттеджных поселков». При всей претензии выглядеть «как на цивилизованном Западе», наш местный продукт неизменно несет на себе родовые черты – наша навязчивая демонстрация размера без должного отношения к другим достоинствам.  

 

Поясним читателю, что современный канадский (а равно немецкий, финский) дом – это, прежде всего, передовая система отопления, это система эффективного энергосбережения, это современная система вентиляции и кондиционирования (не говоря уже о рациональной организации внутреннего пространства, чего наши архитекторы еще не научились делать). Много ли вы видели у нас «элитных» коттеджей, оснащенных теплообменниками, тепловыми насосами и тому подобными «умными» агрегатами? Отечественная промышленность даже не производит подобного оборудования, а отечественные застройщики и не спешат предоставить западный уровень доступного комфорта в его цивилизованном исполнении. Возводимые ими дома слишком дороги и без этой инженерной начинки. Поэтому наши «элитные» домовладельцы привычно платят за квадратные метры, полагая, что тем самым они приобщаются к вожделенным стандартам западного благополучия. Ну а то, что перенести в таком доме суровую зиму и знойное лето будет в несколько раз накладнее – так это широкую русскую натуру обычно не смущает (особенно если эта натура привычна к крупной наличности).

 

А теперь обратим внимание на явный подвох. Вначале нашему гражданину пытаются по солидной цене всучить непривычно большую жилую площадь, убеждая тем, что якобы именно так роскошно и живут на Западе. О том, что на том же Западе еще умеют хорошо экономить на отоплении и кондиционировании, до сведений потенциальных домовладельцев стараются не доносить. Ну,  ладно, допустим, наши «элитные» жильцы к экономии не привычные. А как быть с нашим средним классом, с гражданами со скромными доходами – со всеми теми «лохами», что копейку считают? По крайней мере, научились считать с определенных пор, а в ближайшие годы начнут считать еще строже ввиду накатывающего на нас финансового и энергетического кризиса[15]. Неужели им предложат ходить в дураках, которые польстились на размер жилплощади, не сопоставив ее с размерами своих зарплат? Мало нам, что ли, тех амбициозных трудяг, что в 1990-х своими силами настроили кирпичных двухэтажных «коттеджей», а теперь ищут наивных простаков, чтобы продать им всю эту барскую роскошь за полцены? Намучились ребята жить в промозглых комнатах и каждую весну вывозить тонны шлака. Теперь-то они понимают, что комфорт определяется не только размером. Но многие ли имеют такой печальный жизненный опыт?

 

Конечно, теплообменники и теплонасосы для нас до сих пор экзотика, но зачем же так тупо, так варварски имитировать западный комфорт (в нашем, опять же, понимании)? Не лучше ли перенимать не размеры, а технологический стандарт? Расставлять приоритеты, так сказать, на уровне цивилизованных производителей и потребителей. Многие ли застройщики готовы к такому восприятию западных достижений? Есть такие, но пока они еще не делают погоды в нашем домостроении (о них мы еще упомянем). Господство же устаревших, малоцивилизованных подходов все еще дает о себе знать. Тут невольно напрашиваются параллели с нашей автомобильной промышленностью. Вспомним советскую «Волгу» - наш социалистический ответ американским «Фордам» и «Кадиллакам». В свое время это был «престижный» автомобиль, вызывавший восхищение у неизбалованных советских граждан как раз своими размерами. И так было до тех пор, пока отечественные автомобилисты не познакомились с зарубежной продукцией. И кому теперь нужна эта ванна на колесах, эксплуатация которой из-за постоянных ремонтов обходится дороже, чем сама эта машина стоит? Наконец-то потребительский спрос на автомобили стал более цивилизованным.

 

Но вот с домами дела обстоят по-прежнему. Дома стали строить с европейским размахом, начиняя их, правда, по стандартам отечественного домостроения. Это примерно то же самое, как если бы на БМВ поставить двигатель от той же «Волги». Очень оригинальная комбинация! Вы видели дом из канадских (якобы) сэндвич-панелей, но без канадской вентиляции (точнее – вообще без вентиляции), без пароизоляции, да еще с отечественным паронагревателем? Мы видели.  Представитель одной компании предлагал проветривать такой «канадский» дом традиционным советским способом – через форточку. Он, конечно, не объяснил своим потенциальным покупателем, что со временем – лет через восемь-десять - утеплитель насытится влагой как губка, и уровень его теплоизоляции понизится на 80 -90%.  Вдобавок ко всему, древесина из-за влаги на месте соприкосновения с утеплителем начнет постепенно гнить и разрушаться. Но кто у нас думает о таких деталях?

 

Все это так -  зарисовка к распространенным формам адаптации зарубежных достижений к российской действительности. Здесь клиента пытаются «развести» на дешевизне. Но могут запудрить мозги и на дороговизне, опять сославшись на «прогрессивный Запад», где люди, дескать, знают толк в хороших вещах. Под этой маркой нашим богатеям загоняют  двухэтажные особняки из кирпича и клееного бруса. Для солидных людей – солидный материал! Прямо как в богатых странах! И клиент у нас платит за шик, за внешний лоск, за внушительные размеры, пребывая в уверенности, что приближается к европейским потребительским стандартам. Главное же основание для такой уверенности – даже не материал (много ли видел наш человек), а все тот же метраж. И за этот метраж ему заламывают цену совсем не по-детски. Между тем как все технические вопросы  до сих пор остаются в компетенции узких специалистов. Большинство покупателей такого «элитного» жилья пока еще не в состоянии сформулировать свой спрос на современном цивилизованном уровне: «скромный советский человек» в них продолжает жить даже под мишурой барской атрибутики.

 

В общем, к чему мы затеяли такое технологическое отступление? Все просто: пора прекратить навязывать нашим гражданам двухэтажные коттеджи от двухсот  до четыреста «квадратов», лицемерно (или просто безграмотно) ссылаясь при этом на западные нормы потребления. Одновременно с тем пора прекратить записывать граждан, готовых приобретать дома меньшей, более привычной площади, в число «совков» и «лохов». Особенно это касается наших проектировщиков, возомнивших, будто дом меньше 120 кв. метров является признаком «отсталости». Пора бы уяснить, что отсталость просматривается не в метражах, а в нашем примитивном инженерном оборудовании, в уровне нашего энергопотребления, в наших ресурсозатратных технологиях, в уровне архитектурного проектирования,  наконец.

 

Приведем в качестве наглядной иллюстрации конкретный пример. Один наш знакомый, живущий в провинциальном поселке Новосибирской области, выстроил себе новый дом,  довольно скромный по площади – где-то 65 - 67 кв. метров. Метраж, можно сказать, совсем советский, соответствует площади малогабаритной трехкомнатной квартиры. Дом был рассчитан на семью из четырех человек. В настоящий момент наш знакомый проживает там со своей супругой, поскольку их повзрослевшие дети обзавелись собственным жильем. Но дело не в этом. Дом по уровню комфорта не уступает городской квартире: там есть и санузел с ванной, и вентиляция, и импортная кухонная плита, и стиральная машинка-автомат. Но главное – дом очень хорошо, по-современному, утеплен и  рационально спланирован: имеет два входа, все надворные постройки находятся под одной крышей. Уверяем, что во времена социализма такой уровень комфорта никогда не значился в качестве приоритета. Чего не скажешь о стремлении к увеличению метража - это считалось актуальным: большая кухня, большой зал, большие спальни. А вот так, чтобы утепленные стены, санузел и прочие современные вещи – об этом, как ни странно, лет двадцать-тридцать назад мало кто задумывался. Короче говоря, наш знакомый не стал удивлять соседей широким размахом - чем занимались и до сих пор занимаются многие жители этого поселка. Он просто сосредоточился на организации внутреннего пространства,  реализовав цивилизованное представление о комфорте.

 

И что, вы думаете, его одолевают комплексы от того, что у него нет трех спален, большой гостиной с камином, биллиардной, отдельной гостевой комнаты и двух санузлов? Думаете, он мечтает о двухэтажном коттедже с террасой, балконом, сауной и бассейном? Да ничего подобного! Он радуется уже только от того, что его перестали обременять затраты на отопление. В год ему хватает полторы тонны угля, в то время как точно такой же не утепленный дом из бруса требует три – четыре тонны. Помните: нас уверяют, будто жизнь в собственном доме дороже, чем в квартире. Так вот, наш знакомый так не считает. И вы хотите, чтобы такие, как он, узрели счастливую жизнь в «элитных» двухэтажных коттеджах, в которых до сих пор не решена проблема энергосбережения и зачастую отсутствуют прочие составляющие грамотной эксплуатации жилья? А ведь в Сибири этот «элитный» коттедж потребует раза в три больше энергоресурсов, чем в Германии.

 

Мы как-то забываем, что на Западе средний класс обживает большие метражи (по нашим меркам) не только потому, что имеет более высокие заработки, но и потому, что в развитых странах научились очень хорошо экономить на отоплении, добившись высокой теплоизоляции и сбережения тепла. И при этом в той же Канаде самый ходовой метраж домов для среднего класса составляет 120 кв. метров, а не наши «крутые» 200 - 400 «квадратов», да еще с нерешенной по-современному теплоизоляцией и энергосбережением. Почему бы нашим проектировщикам не пересмотреть свои приоритеты? Но нет: сколько новейших каталогов мы ни рассмотрели, всюду вылезает кричащий «элитный» метраж. Куда ни глянь – заявка на «коттеджный поселок». Другого жилья как будто не предполагается. Понятно: другое, более скромное жилье - это только для «лохов». «Лох» - клиент не солидный, на нем никакого шику не сделаешь. Потому во все рекламные проспекты вылезает навязчивое предложение «элитных» коттеджей соответствующего метража.

 

И в этой связи приходится отдать должное нынешнему Президенту, попытавшемуся унять весь этот элитарный психоз заявлением о массовом строительстве домов для российского среднего класса общей площадью 70 – 120 кв. метров. Метраж вполне здравый и просчитанный.  Но вразумило ли президентское заявление наших девелоперов и проектировщиков? Похоже, не очень.  Мы бы представили этим господам  современные проекты канадских индивидуальных домов по 75 – 85 «квадратов», если бы были уверены, что такие варианты их заинтересуют. Кроме того, в Канаде существует масса проектов малоэтажного социального жилья в виде двухквартирных или блокированных домов (типа «таунхаус»), где общая площадь отдельных квартир варьирует от 56-ти до 90 квадратных метров. Кстати, социальное жилье в этой стране имеет верхнюю границу как раз в 90 «квадратов».

 

Да только ли Канада. В Англии и Голландии полно таунхаусов аналогичной площади. Для английского проектировщика запроектировать таунхаус в 70 квадратных метров не означает «марать руки», как иной раз полагают их российские коллеги, подвизавшиеся на поприще нашего «элитного» домостроения. Мастерство архитектора проявляется ведь не в том, чтобы порезвиться на больших площадях, предложив вам три санузла и восемь комнат (как это зачастую понимают наши проектировщики – делаем, мол, «как на Западе»). Мастерство архитектора, в данном случае, – организовать  имеющееся пространство (каким бы оно ни было по размеру) наиболее пригодным для жизни образом и экономным в эксплуатации. На Западе это делать научились. Но этот зарубежный опыт в нашей стране, уступающей по уровню жизни той же Канаде в 10 – 12 раз, не интересует ни проектировщиков, ни местных руководителей. Нам предлагают другую альтернативу – либо неудобные клетушки в многоэтажках, либо двухэтажные коттеджи не менее двухсот «квадратов». Эти парадоксы отечественного девелопмента можно объяснить, пожалуй, только некими психологическими особенностями нынешних игроков строительного рынка.  

 

Представьте, если бы по тому же принципу работал наш автомобильный рынок, где вас бы ставили перед аналогичным выбором: либо покупайте шикарный «Мерседес», либо дохленький «запорожец». Разве это нормальная ситуация? Мы понимаем, что в нормальных рыночных условиях такой альтернативы возникнуть не может в принципе. Но именно такая ситуация возникла у нас с жильем: если граждане не хотят жить в тесных многоэтажных муравейниках, пусть покупают «элитные» двухэтажные коттеджи. По уровню идиотизма такое «девелоперское» предложение не имеет себе равных. Степень неадекватности отечественных застройщиков видна на каждом шагу. В Новосибирском метро развешивают рекламу, призывающую граждан инвестировать в «престижные» новостройки. Понятно: люди, видать, отказались от личного транспорта как раз ради выгодных инвестиций. Так это надо понимать? И вы все еще считаете, что государство должно вкладываться в неадекватные проекты, пытаясь посодействовать воплощению этой новейшей утопии об обретении россиянами западного благополучия на больших жилых площадях?

 

Мы должны раз и навсегда усвоить простую истину: жилье во все времена отражало социальную принадлежность владельца.  С его «классовым» характером считаются в любом нормальном обществе. У нас до революции – как и на Западе – в этом отношении было все в порядке. Вспомним хотя бы градостроительные нормативы, распространявшиеся в XVIII веке на жилую архитектуру строящегося Санкт-Петербурга: маленькие дома для «подлых», средние – для «зажиточных», и большие, двухэтажные, – для «именитых».  Незадолго до революции городское индивидуальное жилье подразделяли на «дома для рабочих» - не более трех комнат; дома для среднего класса – до семи комнат; и «барские» дома – от восьми комнат и выше. Деревенская жилая застройка, как известно, была представлена рублеными крестьянскими избами, отличавшимися по величине – «четырехстенки», «пятистенки», «шестистенки». Были даже двухэтажные бревенчатые избы у особо зажиточных крестьян. Короче говоря, все было на своем месте.

 

Деление на «лохов» и «элиту» внесла уже советская власть, когда попыталась построить свое «бесклассовое» общество. Первым делом большевики все перевернули с ног на голову: до войны экспериментировали с «элитными» домами для рабочих (вроде помпезного дома Жолтовского на Моховой), параллельно расселяя интеллигенцию и уцелевших дворян  по коммуналкам вместе с пролетариями.  В результате только разделили общество на две части – тех, кто сумел обеспечить жизнь по барским стандартам свергнутого «буржуазного» класса, и тех, кто оказался в числе миллионов «очередников» на улучшение жилищных условий. Рыночные реформы это разделение только усилили и обострили. Ничего принципиально нового не произошло. Доиндустриальный, архаичный стандарт мышления до сих пор определяет особенности нашего общественного бытия.

 

Сделаем на этот случай небольшое политологическое отступление. Доминирование среднего класса – это характерная особенность современного западного общества. Общества, осуществившего масштабную модернизацию во всех сферах жизни. Само по себе такое социальное устройства нетипично для многих стран и народов. Традиционные общества древности и средневековья с их многоуровневым укладом не знали «среднего класса» в его нынешнем понимании – основную массу население, до 80% , составляли здесь крестьяне-общинники, никогда не принадлежавшие к зажиточной и благополучной части населения. Богатая элита составляла в традиционном обществе всего несколько процентов. Но именно она распоряжалась основными благами. Десятки дворцов в окружении сотен тысяч хижин – типичная структура «жилищного фонда» в эпоху доиндустриального домостроения. Будущий средний класс зарождался, как правило, в городах, население которых в указанный период едва приближалось к 15 – 20 процентам.  

 

О значении среднего класса в обеспечении социальной стабильности впервые написал Аристотель в своих политических трактатах. Его правоту подтверждает опыт развитых стран Запада, где большинство населения представлено как раз средним классом. Это политически и экономически активная часть общества по сути дела определяет облик современной западной цивилизации. Страны третьего мира в этом отношении все еще напоминают традиционные общества, где основная, большая часть населения имеет постоянные материальные проблемы и лишена политических прав, в то время как горстка людей, составляющих элиту, наслаждается жизнью по меркам западных миллионеров. В этом плане нашим руководителям и бизнесменам, привычно кивающим на Запад как на образец для подражания, необходимо правильно расставлять приоритеты. Если уж мы заговорили о пристойном уровне жизни, то в этом случае необходимо иметь в виду не 6 – 8 процентов населения (миллионеров и олигархов оставим в покое – с ними и так все ясно), а его подавляющую часть. Соответственно, государство должно направлять свой дополнительный ресурс для обеспечения приемлемых жизненных условий именно для этого большинства. Конечно, в том случае, если государством руководят социально ответственные политики, думающие об общественной стабильности. В противном случае наша элита рискует пережить то, что пережила французская аристократии во время Великой революции. Или кто-то думает, что модернизация социально-экономического уклада предполагает возврат к эпохе вавилонских царей?

 

Давайте четко зафиксируем, что человек, готовый платить по 10 – 20 миллионов за престижное жилье (именно «престижное»), для себя жилищную проблему  решил еще до покупки. Для него это уже не актуально. То, на что он претендует, не имеет ни малейшего отношения к тому, что важно для большей части общества. Плата за престиж - прихоть для богатых. Средний класс платит не за престиж, а за комфорт, за удобство. Как мы уже говорили, большой метраж сам по себе еще не обеспечивает комфорта, а при неразумном подходе к делу может даже создать дополнительные трудности. Различные «архитектурные излишества» в виде эркеров, башенок и прочих эстетских «наворотов» к комфорту также никакого отношения не имеют. Красота может обнаружиться и в простоте, а вот кричащая барская атрибутика – уже дань престижу. Нужно ли часть этой дани перекладывать на плечи государства? Думаем, ответ очевиден: плата за престиж целиком возлагается на тех, кто определил для себя такую шкалу потребления.

 

Следовательно, создание райских уголков для богатых – полностью оплачивается из их собственных кошельков. Мало того, если следовать примеру западных стран, престиж еще обременителен и в плане налогообложения. Коль уж брать пример с Запада, то налог на недвижимость необходимо привести в полное соответствие с цивилизованными нормами. Если кто-то пожелает жить во дворце, пусть оценит все затраты в комплексе. Плата за роскошь – это необходимая плата за стабильность и предсказуемость. На Западе эту простую истину научились понимать давно, поэтому с богатых там берут больше, чем с остальных. Средний класс в этом плане обременен меньше, бедные же вообще избавлены от налогов и даже получают государственную поддержку.

 

Применительно к нашей теме вывод напрашивается сам собой: все жилье целесообразно разделить на категории, соответствующие социальному статусу их владельцев. Например, выделить престижное, или «элитное» жилье для богатых, жилье для среднего класса (для граждан со средними доходами) и социальное жилье – для малоимущих. Такая классификация, в принципе, стандартна и до сих пор используется на Западе. В конце концов, если коммерческую недвижимость у нас уже давно классифицируется, то настал черед за жилой недвижимостью. Интересно отметить, что в соседней республике Казахстан, где недавно была принята государственная программа жилищного строительства, установили официальную классификацию жилой недвижимости по уровню комфорта. Это вполне соответствует западным подходам. Причем, сами принципы классификации, судя по всему,  соответствует той шкале, что принята для гостиниц и офисных центров. Так, применительно к жилой недвижимости выделено четыре класса зданий. Для каждого класса установлены свои четкие параметры, включая нормы жилой площади на человека.

 

Для любой нормальной программы жилищного строительства такая классификация необходима.  Имея на руках подобные, законодательно установленные нормативы, можно уже составлять порядок реализации данной программы, указывая, где, что и для кого должно быть построено. Так, например, в казахской программе прописано положение о «доступном жилье». Четко сказано, что это жилье, покупаемое по льготным кредитам, выделяемым на таких-то условиях. При этом здесь же оговорено, что к «доступному жилью» относятся дома 3-го и 4-го класса комфортности. Там же говорится об арендном жилье для малоимущих, и опять устанавливается класс зданий. Ну,  разве это не здорово? С казахской классификацией, как мы смогли убедиться при ее изучении, очень удобно работать ввиду ее ясности и простоты. Причем, все положения жилищной программы прописаны прозрачно, четко и по делу. Просто европейский мастер-класс для наших законодателей!

 

Остается удивляться, каким образом это восточное централизованное государство умудрилось чисто по-европейски подойти к проблеме. В каком-то смысле мы могли бы поучиться у нашего соседа и кое-что оттуда заимствовать. Однако есть некоторые принципиальные моменты, которые нам придется осмыслить более детально. Приведенная классификация жилых зданий сама по себе вещь необходимая, но применительно к нашей теме недостаточная. Ей можно ограничиться, ранжируя (по аналогии с коммерческой недвижимостью) арендное жилье. Здесь классификация комфортности работает хорошо. По крайней мере, на основе приведенных в ней параметров можно обосновывать арендную ставку. Что же касается жилья как такового, то  в этом случае уместно говорить о категориях, имея в виду запрос на определенное качество жизни и условия реализации данного запроса. Мы здесь не просто определяем нормативы для строителей конкретных домов или потребительские характеристики для заказчика – мы определяемся с тем, для кого и что можно строить, и какие правовые и экономические механизмы при этом использовать. Все это суммируется в категории жилья, которая распространяется как на конкретные жилые здания, так и на застройку. Это  широкое понятие, включающее в себя и класс комфортности как подчиненное, более узкое понятие, описывающее сугубо технические параметры объектов жилой недвижимости (как правило, важные только с точки зрения потребителя).

 

Надо сказать, что мы и в этом случае ничего особенного не изобретаем. В послевоенной Германии в рамках жилищной программы была принята аналогичная классификация, где выделялось три категории жилья – социальное (до 65 кв. метров), массовое (до 80 «квадратов») и жилье свободной планировки (без ограничений метража). Нам представляется вполне целесообразным использовать эту систему, адаптируя ее к нашим, российским реалиям. Достоинство и основное содержание немецкой классификации заключалось в том, что она позволяла законодательно установить структуру застройки и распределить объемы государственного субсидирования жилищного строительства. А это очень важно, когда речь заходит о частно-государственном партнерстве. Вначале определялся порядок финансирования для каждой категории, а потом устанавливались пропорции – сколько какого жилья нужно строить. Все четко и понятно. Если, например, упор делался на социальном жилье, то сразу определялся объем необходимых субсидий, выделявшихся муниципалитетам в законодательно установленном порядке. Те, в свою очередь, брали на себя обязательства по вводу жилых площадей. При этом заметим, что субсидии использовались не жильцами, а переходили в руки частных инвесторов для компенсации затрат с их стороны (закон по первым двум категориям жилья вводил ограничения на арендную плату). Нам стоит учитывать этот опыт и использовать его, выделив аналогичные категории для наших условий. Рассмотрим это подробно в следующей главе.

 

 

 

Глава 5

ОБЗОР КАТЕГОРИЙ

 

 

Никто не станет отрицать, что мы должны строить качественное, современное жилье, соответствующее цивилизованным представлениям о комфорте. Уровень комфортности может быть разным, но при этом должна устанавливаться нижняя граница, ниже которой говорить о жилье можно только с определенной долей условности. Обращаем на это внимание потому, чтобы в наше время иные руководители не осмыслили массовое домостроение на манер своих советских предшественников, когда те  в целях экономии могли предложить народу вместо ванных комнат общественные бани, а вместо просторных кухонь – общественные столовые. В общем, даже если жилье строится для простых граждан, их не стоит рассматривать как дикарей, готовых к тому, чтобы справлять нужду во дворе или делить общий клозет с соседями. Зная настроение иных начальников, такое напоминание будет нелишним. Как стоит еще раз напомнить и то, что речь у нас идет не просто о доступном, но одновременно с тем и о комфортном жилье.

 

Итак, как уже отмечалось, целесообразно выделить три основных категории такого комфортного жилья. Условно (ниже мы рассмотрим эти категории более детально) обозначим их следующим образом. Жилье категории «I» – элитное жилье для богатых и кредитоспособных, чей доход значительно превышает средний уровень. Жилье категории «II» – жилье эконом-класса  для  людей со средними доходами. Наконец,  жилье категории «III» – социальное жилье для малоимущих, имеющих доход, который не позволяет им приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях.  

 

Что касается жилья, не соответствующего современным представлениям о комфорте, то здесь можно  выделить только две категории. Это категория «IV», куда имеет смысл отнести специализированный, в том числе  маневренный жилищный фонд, а также все то, что не соответствует условиям автономным проживания в силу общего использования санузлов, душевых и некоторых рабочих площадей (кухонь, комнат для стирки белья и т.д.)  Сюда войдут студенческие, рабочие и ведомственные общежития, детские дома и дома-интернаты, дома для одиноких инвалидов и престарелых, времянки для вахтенных рабочих и вынужденных переселенцев, бараки для трудовых иммигрантов. На этой категории жилья мы не будем заострять нашего внимания. Коснемся ее только в другом месте, где подробно будем говорить о жилье для малоимущих.

 

Еще, на наш взгляд, уместно выделить категорию «V», куда войдут жилые строения сезонного использования: садовые, дачные домики, летние кухоньки и тому подобное. По нынешним законам они не относятся к жилью как таковому, поскольку не проходят по ряду нормативов. Дачные участки, например, к категории поселений вообще не относятся. Эту норму, правда, пытаются пересмотреть, но пока окончательного решения еще не принято. Мы, со своей стороны, предлагаем выделить эту категорию как раз для того, чтобы определиться с застройкой подобного рода, для которой снижены нормативы по конструктиву, по теплоснабжению, по инженерному оборудованию и т.д. В эту же категорию, по всей видимости, нужно отнести любое индивидуальное жилье, не имеющее  сантехнического оборудования,  то есть с «удобствами» на улице (или, например, с одним лишь водоснабжением и сливом только для раковины). Многие дачные домики входят в эту категорию по всем параметрам. Но и большая часть обычных сельских домов также будут включаться в категорию «V».  Правда, здесь есть одно принципиальное отличие от категории «IV»  - возможность глубокой реконструкции, доведение жилья до более высокого уровня комфорта. Это отдельная тема, которая будет еще слегка затронута, однако здесь заострять внимание на подобном жилье мы тоже не будем. Выделяем данную категорию по указанной выше причине – чтобы никому не взбрело в голову снижать себестоимость доступного жилья за счет экономии на сантехническом и прочем оборудовании.

 

Сейчас поговорим только о первых трех категориях, которые, как мы сказали, соответствуют понятию комфортного жилья. Его основополагающие параметры  – возможность круглогодичного использования, наличие сантехнического и инженерного оборудования, а также (что немаловажно) – автономность семейного проживания (то есть здесь исключено общее с соседями использование санузлов и рабочих площадей). Без этих указанных составляющих жилье в принципе не может считаться по-современному комфортным, а значит, будет относиться к жилью чисто условно.

 

Начнем с категории «I».  Сюда включается все то, что мы можем обобщенно назвать  престижным жильем – De Luxe, премиум-класс и так называемый «бизнес-класс». Социальный спектр потребителей такого жилья весьма широк – от топ-менеджеров, владельцев небольших компаний, крупных чиновников, до миллиардеров. Исходное определение здесь следующее: престижное жилье – это жилье, в цену которого заложены не только чисто функциональные характеристики, но и определенные символические ценности – особая эстетическая привлекательность, исключительное месторасположение и т.д. Иначе говоря – барские изыски. Конечно, они могут присутствовать в разных количествах и пропорциях, но, тем не менее, всегда будут представлять немаловажную ценность и иметь серьезное значение в глазах потребителя. Это тот самый престиж, который, о чем мы уже говорили,  государство оплачивать не должно, ибо никакой социальной необходимости в этом нет совершенно.

 

Как мы уже заметили выше, потребителей престижного жилья  в процентном отношении не так уж и много. Даже на благополучном Западе. Потребители такого жилья (и это надо зафиксировать четко) обладают таким статусом, что не нуждаются в какой-либо специальной государственной поддержке. Наоборот, государство устанавливает правила таким образом, что эти господа за свою любовь к изыскам платят более высокие налоги и ставки по кредитам. Именно так поступают в развитых странах. Это не грабеж, не «обдираловка», как часто заявляют российские нувориши. Все делается по правилам, и эти правила разумны и необходимы: богатые «отстегивают» государству или местным органам власти за свою стабильность: отдают часть в пользу бедных, чтобы не быть объектом лютой зависти и ненависти. Да, они приобретают большие и шикарные дома, но любой простой человек в конкретном поселении должен понимать, что  от этого дома уплачивается солидный налог в пользу простых людей, что дом построен на земле, выкупленной с аукциона, и эта сумма опять же пошла на социальные нужды.

 

Теперь поговорим о самих домах. Сначала несколько слов о «престижной» типологии. Сюда имеет смысл включить следующие типы жилых зданий. Наиболее желанный и престижный, на наш взгляд – индивидуальный дом на одну семью, расположенный на отдельном, огороженном участке. Такой дом может находиться в городе, за городом, в малонаселенном, уединенном красивом месте. То, что такое жилье оборудовано на самом современном уровне, сделано из качественного материала, думаем, говорить не приходится. Это и так понятно.

 

Далее идут многоквартирные дорогие дома. Это не так удобно для жизни, но, тем не менее, подобный тип мы допускаем, тем более что и на Западе такие дома строят. Некоторые из них даже принадлежат к очень престижному жилью, расположенному в городском центре, где с верхних этажей хорошо просматриваются окрестности (так называемые «пентхаусы»). Здания подобного типа  обычно строят в пределах городской черты, что совершенно понятно и логично. Для их постройки, естественно, выбирают наиболее привлекательные места, где земля стоит очень дорого. Отсюда возможно и большое количество этажей. Как и положено, в подъездах таких домов дежурят консьержи, а вся придомовая территория находится под охраной. Без подобных служб дом вряд ли можно отнести к престижной категории, и это необходимо иметь в виду: если придомовая территория не охраняется, если нет консьержа, то на категорию «I» он не потянет со всеми своими барскими атрибуциями, со всеми башенками и эркерами.

 

Теперь к вопросу о собственности. Большая часть элитной жилой недвижимости находится в собственности жильцов – как индивидуальные дома, так и отдельные квартиры в многоквартирных домах. Однако определенный процент жилья категории «I»  может сдаваться в коммерческую аренду. Пропорции здесь нормативно не устанавливаются, поскольку все будет определять рынок.  Основная доля дорогого арендного жилья будет приходиться, конечно же, на частные многоквартирные дома. Как уже говорилось, такие дома были до революции, есть они и на современном Западе. Только в этом случае необходимо оговорить следующее: многоквартирный дом категории «I» может иметь какую-либо из двух форм владения: либо коллективную (кондоминиум), либо частную (частный доходный дом). Иначе говоря, нельзя допускать ситуации, когда в одном доме часть квартир находится в собственности жильцов, а другая сдается в аренду. Это нужно для того, чтобы избежать злоупотреблений и неразберихи. Особенно следует избегать случаев, когда часть квартир переходит в публичную собственность (муниципальную или государственную), с последующей передачей жильцам на правах дотируемого коммерческого найма. Муниципалитеты или госучреждения (а также частные компании) могут, по необходимости,  резервировать у владельцев некоторое количество элитных квартир в доходных домах данной категории, чтобы на определенных условиях передать их необходимым высокооплачиваемым сотрудникам и специалистам, претендующим на элитный уровень.

 

Таким образом, категория «I» включает в себя индивидуальные частные дома (особняки, коттеджи, виллы), многоквартирные дома коллективного владения (кондоминиумы, включая престижные «пентхаусы») и многоквартирные частные доходные дома элитного уровня. Высокоплотная малоэтажная застройка вряд ли может распространяться на эту категорию, во всяком случае – при адекватном потребительском спросе и вменяемом предложении. По идее, никаких блокированных домов здесь быть не может, хотя в наших условиях, наверное, девелоперы еще долго будут строить «элитные» таунхаусы. Идеальный вариант, конечно, предполагает, что индивидуальный престижный дом  находится на отдельном огороженном участке без всякого соприкосновения с другими домами. Данное требование является желательным, но юридически его прописывать нет смысла: если отечественная «элита» готова платить и за такой вариант,  то это ее дело. Здесь, подчеркнем, все решает рыночная конъюнктура. Тем более что управлять вкусами и запросами состоятельных людей – дело бесперспективное и неактуальное.

 

Теперь от типологии перейдем к другим принципиальным моментам. Жилье категории «I», помимо того, что оно большое, дорогое и комфортное, будет еще характеризоваться тем, что: а) оно  построено на участках, выкупленных с аукциона; б) кредит на покупку такого жилья выдается безо всяких льгот со стороны государства и муниципалитета; в) вопрос о строительстве необходимой инфраструктуры законодательно не регламентируется и решается только на основе частных договоренностей между девелоперами и продавцами земли (главным образом муниципалитетами). Доля частных инвестиций, как мы понимаем, будет здесь преобладающей. Никаких государственных льгот, никаких субсидий,  трансфертов здесь не предполагается. Но, с другой стороны, жилье категории «I» не имеет ограничений по метражу, а на индивидуальные престижные  дома не распространяется регламентация по использованию материалов и технологий. То есть можно строить целые дворцы, причем хоть из кирпича, хоть из клееного бруса, хоть из горного хрусталя. Причем, при полной свободе в выборе архитектурно-планировочных решений. Если энергопотребление осуществляется от внешних источников, то все согласования по этой части осуществляются на стадии девелоперского проекта. Предельных норм на энергопотребление для категории «I» может и не быть. Все решается в частном порядке в процессе проектирования, вплоть до установления расценок со стороны поставщика энергии. Такие вольности обосновывается очень простыми обстоятельствами. Во-первых, настоящее престижное жилье ни в одном обществе никогда не будет массовым. Во-вторых, здесь все запросы и капризы полностью оплачиваются самим жильцом, включая отопление и налог на недвижимость. Если человек готов оплачивать свой «элитный» метраж, это его дело. Если нет, то, как это происходит во всех развитых странах, его дом пойдет с молотка и окажется в собственности у другого, более вменяемого и состоятельного хозяина. Государству и обществу тут никаких обременений нет – только выгода.

 

Теми же причинами объясняется свобода планировки. Солидный клиент, как известно, предпочитает индивидуальный заказ. Если его, скажем, не устраивают готовые «элитные» постройки в каком-нибудь коттеджном поселке, он имеет право выкупить с молотка отдельный участок, нанять архитектора и построить что-нибудь эдакое, оригинальное и необычное. Правда, за оригинальность придется выложить хорошую сумму, но это уже его дело. Для индивидуальных престижных домов такое допустимо. Если постройка ведется в центральной части города, то здесь, конечно, в этом плане будут определенные ограничения. Особенно это касается больших многоквартирных зданий.  Однако если дом никак не влияет на сформировавшийся облик окружающей застройки (особенно исторической), то для свободного самовыражения здесь препятствий не будет.

 

Попытаемся понять, что в данном случае право на свободу получено в счет отказа от финансовых и прочих льгот. В связи с этим мы считаем нецелесообразным применять к зданиям категории «I» какие-либо жесткие регламентации относительно внутренней планировки и метража. Тем более что мы допускаем дополнительные градации по уровню комфортности в рамках самой этой категории. Ведь контингент богатых граждан по составу далеко не однороден. Он варьирует от долларовых миллиардеров до обладателей двух-трех сотен тысяч «зеленых». Так что здесь вариации могут быть значительными. Но выявляются они только посредством рыночных механизмов, а не законодательно установленных нормативов. Здесь понятие «большой дом» или «большая квартира» надлежит понимать достаточно условно. Причем, что касается метража, то речь идет не только верхней планке, но и о нижней.

 

Принадлежность к престижной категории вообще нельзя определить по одним лишь «квадратам». Нельзя сказать, что такой дом или квартира начинаются со стольких-то квадратных метров. Это принципиально неверный подход. Здесь учитывается целый ряд показателей (об огороженном участке и консьержах в подъездах мы уже говорили). Например, не так давно в некоторых городах были популярны элитные квартиры-студии по 60 – 120 кв. метров. Здесь использовался специальный и очень дорогой дизайн, очень дорогая отделка. Такой каприз был по карману только весьма состоятельным клиентам, в числе которых были, как правило, молодые, несемейные бизнесмены.

 

Не исключено, что нечто подобное начнут вытворять в индивидуальном домостроении. Кто его знает, может, появятся какие-нибудь небольшие элитные «бунгало» из дорогих «экологичных» (это теперь модно) материалов. Представим, что некий состоятельный бизнесмен заказал себе домик общей площадью 70 или 80  «квадратов». Вроде, для «элиты» слишком мало. Но эти скромные площади он спланировал в стиле квартиры-студии, выделив под ванную комнату  12 - 15 кв. метров, а на оставшемся пространстве устроил некое подобие обставленного мягкой мебелью холла с камином и кухонной нишей. Спальню разместил на антресолях, загнав ею под  утепленную кровлю.  Дизайнеру, конечно, пришлось поработать, зато получилось нечто в духе Lifestile. И все это – на скромных «средних» площадях. Указанные пропорции, понятно, совсем не «рабоче-крестьянские». Простой человек на этих же площадях выделил бы и ванную, и прихожую, и кухню, и общую комнату, да еще две спальни. Метраж-то соответствует неплохой трехкомнатной квартире. А вот если на этих площадях одна только ванная комната превышает площадь обычной спальни, то это уже явный намек на барский размах. Если к тому же интерьер богато отделан, а на фасаде появилась какая-нибудь броская «загогулина», тот тут уж никаких сомнений – перед нами престижное жилье. К категории сезонных дачных домиков его никак не занесешь. Особенно, если такой дом оснащен инженерным и сантехническим оборудованием, что называется, по последнему слову. Не исключено, что когда-нибудь российская «элита» начнет связывать комфорт не только с размером. Все может быть. Достаточно только создать моду, а спрос появится.

 

Если в данном случае использовать количественный подход, то параметры элитного жилья логичнее соотносить с нормой жилплощади на человека. Понимаем, что норма жилплощади – величина размытая, относительная, нестабильная и, главное, ни к чему никого не обязывающая. Однако с этим параметром все равно необходимо разобраться. Сейчас в нашей стране среднюю норму общей жилплощади устанавливают на уровне 18 -20 кв. метров. Для малообеспеченных – 15 «квадратов». Примерно таких же норм придерживаются в республике Казахстан: до 18  кв. метров  – для зданий III  класса комфортности, до 15 кв. метров – для IV класса (В данном случае используется казахстанская нумерация, которая несколько отлична от той, которую предлагаем мы). Для сравнения: в США средняя норма составляет 40 «квадратов». Нам американскую планку устанавливать пока не с руки. Вначале бы не мешало поднять уровень жизни. Так что нынешние нормы можно считать вполне здравыми (тем более, если сравнить их с советскими девятью «квадратами» на человека).

 

Какой цифрой, в этом случае, обозначить наш элитный уровень? Можно еще раз вспомнить нашего ближайшего соседа. В Казахстане для зданий «бизнес-класса» (официально – I  класс) установленная норма превышает 25 кв. метров (норма выше 18-ти и до 25-ти включительно соответствует II классу комфортности, или «эконом-классу»).  В принципе, нам ничто не мешает делать отсчет с тех же цифр. Иначе говоря,  для жилья категории «I» на одного человека должно быть больше 25-ти «квадратов». Насколько больше – это уже зависит от материальных возможностей. Верхние ограничители, как было сказано, здесь не устанавливаются. Верхний предел установит здравый расчет жильца или налоговое законодательство, нижний – рыночная конъюнктура. Так что государству по этому поводу ничего специально городить не стоит. Да и нет особого смысла. Если элитный жилец «не добрал», это его право, «перебрал» - к нему придут судебные приставы и изымут долги по налогам или коммунальным платежам (скоро, надеемся, российское законодательство станет более адекватным).

 

А теперь перейдем к среднему классу и опишем категорию «II». На первый взгляд, тут все просто: все, что не дотягивает до элиты, но превосходит бедность, - смело относи к среднему классу и выставляй параметры. Нынешнее жилье «эконом-класса» как будто соответствует массовым параметрам. На самом деле все гораздо сложнее. Наш средний класс не просто многолик. Его главная особенность в том, что он всегда балансирует на грани желаемого и возможного. А это значит, что нам предстоит выстроить этот баланс, да еще в привязке к нашим условиям. По большому счету, нам предстоит показать структуру взаимодействия власти и простых граждан в деле решения жилищной проблемы. Без участия государства эта проблема не решается ни в коей мере. И нам предстоит выявить меру этого участия.

 

Еще сложнее определиться с тем, кого в нашей стране можно определить к этому самому среднему классу. Нормы по прожиточному минимуму или средний уровень зарплат по стране или по отдельным регионам также ничего особо не проясняет. Во всяком случае, применительно к нашей теме. Некоторые социологи утверждают, что в России средний класс представлен, что называется, потенциально: это большая социальная группа, будущее которой очень зависит от развития экономической и политической ситуации в стране. Эту группу иногда обозначают как «протосредний класс». При благоприятном развитии событий он перейдет в качество полноценного, нормального (по западным нормам) среднего класса. При неблагоприятном – вся эта значительная часть населения пополнит ряды малоимущих.

 

Мы, конечно, надеемся на благополучный исход, иначе не стали бы писать эту книгу. А для благополучного исхода как раз необходимо решить жилищную проблему. Тяжелая ситуация с жильем, как отмечают те же социологи, является сильным сдерживающим фактором, не дающим зарождению в нашей стране полноценного среднего класса. На рынке недвижимости, как мы отмечали, данный сегмент представлен очень скромно. Нет, какое-нибудь средненькое жилье найти можно. Но вот условия его приобретения у нас совершенно неадекватны (как неадекватны и цены).

 

Покупка жилья в кредит – самый распространенный вид покупки на Западе. Но в наших условиях значительная часть граждан, располагающая какими-то накоплениями и финансовыми возможностями, совершенно не может воспользоваться существующими кредитными механизмами. Адекватных же механизмов просто нет. Мало того, что вы переплачиваете за жилье застройщику (это еще одна, отдельная тема), вы еще переплачиваете коммерческому банку, желающему на вас откровенно нагреть руки. Тот, кто знаком с нашей ипотекой не понаслышке, приходит просто в изумление от используемых схем кредитования, когда заемщику приходится выплатить банку фактически вторую стоимость покупаемой квартиры.

 

 

Корень указанной проблемы один – фактическое отстранение государства от решения жилищной проблемы. Правильных слов здесь говорится много, действий же пока никаких (точнее – адекватных действий). Во всех развитых странах жилищная проблема решалась и решается при непосредственном участии публичной власти. Без нормативно-правовой и финансовой поддержки государства граждане со средним достатком никогда не обзаведутся собственным жильем. Это наглядно показывает опыт западных стран. Частно-государственное партнерство в жилищном строительстве не является изобретением депутатов Госдумы (о чем они, наконец-то, начали говорить). Это частно-государственное партнерство, например,  вовсю применялось в послевоенной Германии (ФРГ) и показало наилучшие результаты. Схожий пример показывает современная Канада, где даже существует аналог советского Госстроя. Эта структура всячески содействует массовой застройке, устанавливает нормативы, информирует будущих жильцов, осуществляет контроль над  качеством строительства  и содействует разработке и продвижению передовых строительных технологий. Если оценить результат, то по темпам жилищного строительства Канада почти в сем раз опережает Россию (причем, это если сравнивать с «рекордным» для нас 2007 годом).

 

Финансовое участие государства в жилищном строительстве заключается главным образом в кредитовании граждан (на льготных условиях) и субсидировании  муниципалитетов необходимыми суммами в целях погашения их обязательств перед застройщиками или частными инвесторами. Само государство (или муниципалитет) инвестирует в инфраструктуру, необходимую для застройки и освоения территорий. Это одно из необходимых, законодательно прописанных условий. Другое условие касается земельных участков. В нашей стране, где территория поселений составляют менее одного процента от территории страны, земля под застройку категории «II» должна выдаваться либо совершенно бесплатно, либо по фиксированной доступной стоимости  без аукциона. Для последнего случая имеет смысл предусмотреть  дополнительную категорию, точнее, подкатегорию «II плюс», характеризующуюся большими степенями свободы для застройщика (об этом мы еще скажем).

 

Таким образом, в итоге мы имеем следующее: 1) существенное снижение себестоимости жилья; 2) использование льготного кредитования (под 3 - 4% годовых с рассрочкой до 20 -30 лет) в рамках государственных или муниципальных ипотечных программ. Только при суммировании этих двух параметров мы будем в состоянии оценить диапазон российского среднего класса. Отталкиваясь от стоимости конкретного жилья данной категории, мы ставим вопрос о предельном размере и об условиях погашения льготного ипотечного кредита, выданного государственным или муниципальным банком (последние, собственно, могут использовать государственные трансферты). Для этих целей могут создаваться и какие-нибудь специальные кредитные организации, но смысл их создания один: осуществлять поддержку граждан со средними доходами. Конкретные параметры этих «средних» доходов устанавливаются как раз из объективной возможности заемщика обслужить льготный ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно не более 40%, но и не менее 20% от уровня среднедушевого дохода семьи (цифры пока условны, их можно уточнять). Нижняя граница устанавливается для того, чтобы согласовать объем кредита со сроками его погашения – нельзя относительно небольшую сумму растягивать на десятилетия, если заемщик в состоянии погасить ее за более короткий период. Что касается среднедушевого дохода, то он может включать не только зарплату, но и всевозможные социальные пособия и субсидии (пособия на детей, субсидии по инвалидности для кого-либо из членов семьи и т.д.). При этом за попытку ввести кредитную организацию в заблуждение относительно реальных доходов (хоть в меньшую, хоть в большую сторону), необходимо предусмотреть уголовную ответственность.

 

Вообще, в случае с льготными кредитами нужны тщательные проверки и серьезное отношение к личности заемщика. Любой криминальный след в биографии, любое попадание в поле зрения правоохранительных органов (хулиганство, пьяный дебош, наркомания, мошенничество, нарушения общественного порядка) могут стать основанием для отказа в кредите. И это далеко не пустое требование. Дело даже не в перестраховке кредитных организаций. Вопрос ставится о профилактике и сохранении здоровой социальной атмосферы самих поселений данной категории. Кому из нормальных законопослушных граждан захочется селиться рядом с бывшим уголовником, наркоманом или дебоширом? И не надо по этому поводу заниматься резонерством: наша биография – это тоже наш капитал. Как говорили наши предки: береги платье снову, а честь - смолоду. Пора об этом вспомнить каждому из нас. На Западе эту истину понимают хорошо. Именно поэтому в Америке дома в приличных поселениях не запирают на семь запоров и имеют стеклянную (а не бронированную, как у нас) входную дверь. Мы уверены, что разумная кредитная политика способна принести нам еще и моральные дивиденды. А среднему классу это очень и очень необходимо.

 

В общем, у нас здесь вырисовывается следующая цепочка. Вначале устанавливается максимальная стоимость жилья,  которая определяет максимальный и минимальный размер кредита. На основании этих цифр выявляется диапазон среднедушевых доходов, подпадающих под понятие среднего класса. Какие-либо конкретные цифры на этот счет приводить еще преждевременно, поскольку у нас нет еще убедительных исходных данных по стоимости жилья – его еще просто не стали строить по нормальному. Такие цифры, например, можно привести для республики Казахстан, где данный механизм начали приводить в действие. Там, как мы говорили, четко определились с понятием «доступное жилье». В рамках принятой жилищной программы,  при строительстве такого жилья государство берет на себя все инфраструктурные издержки, а землю предоставляет застройщику бесплатно. Будущий жилец, покупая новый дом, платит только за сам построенный объект. По новым казахстанским законам, гражданин имеет право на получение бесплатного земельного участка под застройку площадью в десять «соток». Если размер участка превышает этот лимит, то лишние площади выкупаются по кадастровой стоимости. И никаких аукционов! Итоговая стоимость квадратного метра в домах «народного» класса, построенных по современным каркасно-панельным технологиям, на июнь 2007 года составляла примерно 640 долларов «под ключ». То есть примерно 16 тыс. рублей. Дом в 90 кв. метров обходился жильцу где-то в 1,5 миллиона рублей. Выкупались такие дома, как нетрудно догадаться, с помощью государственной ипотеки (по льготной ставке в 4%).

 

У нас сейчас, разумеется, условия другие. Государственной ипотеки практически нет, а бюджетные вливания в инфраструктуру, как всегда, символические. Земля же до сих пор выкупается с аукционов или придерживается властями в весьма сомнительных целях. Короче говоря, точно определиться со стоимостью жилья и размерами льготных кредитов (по которым даже не принято решения) мы пока не можем. Соответственно, установить точный диапазон для представителей российского среднего класса тоже еще не представляется возможным. Не стоит удивляться, почему цены на жилье являются таким фундаментальным критерием. Все просто: неспособность приобрести качественное жилье в собственность на свои кровные переводит человека в число малоимущих. Вот такая здесь арифметика. Надеемся, что в нашей стране необходимые правовые и финансовые механизмы в ближайшее время все же заработают как во всех нормальных странах. И  перво-наперво придется определиться с параметрами жилья для среднего класса. Здесь уже, по понятным причинам, будут действовать серьезные ограничители, с помощью которых для среднего класса устанавливается упомянутый выше баланс между желаемым и возможным. По другому просто никак нельзя.

 

Именно поэтому для жилья категории «II» необходимо установить четкие ограничения по метражу.  Метраж определяет конечную стоимость, а стоимость определяет размер кредита. Кредит же связан с зарплатой, которая у среднего класса далеко не безгранична. Поэтому приходится искать разумную меру. Какой смысл массово строить двухэтажные коттеджи по 250, а то и по 400 «квадратов», если в настоящих условиях на них не будет адекватного  спроса[16]. И главное, зачем государству обременять себя финансовыми обязательствами ради этого показного барского размаха, если жилье может быть комфортным и при меньших площадях (тем более в условиях, когда не до конца решена проблема эффективного энергосбережения)? В плане метража необходимо найти свою золотую середину и в вопросах качества жизни. Мы говорили, что «больше», еще не значит «лучше». При нашем допотопном инженерном оборудовании все может произойти наоборот. В связи с этим опять напомним, что средний класс платит не за престиж, не за свои капризы, не за стремление выделиться, а только за комфорт. И государство предлагает ему среднюю норму, достаточную для того, чтобы чувствовать себя уютно и уверенно. В этом плане жилье данной категории имеет смысл определить как функциональное жилье, отвечающее базовым потребностям современного человека, и не включающее в свои ключевые параметры символические ценности (особую и затратную эстетическую выразительность, дорогую отделку, престижное месторасположение и т.д.).

 

Говоря о норме жилплощади для категории «II», то на сегодняшний день уместно оставить ее на уровне 20 кв. метров на человека. Она должна служить определенным ориентиром, отправной точкой, так сказать. Жестко фиксировать данную цифру не стоит, да и нет смысла – незначительные отклонения в ту или иную сторону все равно будут.

Несколько иные показатели можно допустить для подкатегории «II плюс». Напомним, что речь идет о жилье для среднего класса, возведенном на уже имеющихся, либо выкупленных (но без аукциона) участках по сниженным фиксированным расценкам. Как мы говорили – чем меньше льгот, тем больше свободы. Категория «II плюс», в этом смысле, предполагает менее жесткие нормативы, особенно в плане использования технологий (но только применительно к индивидуальному жилью). Среднюю норму жилплощади здесь можно поднять на 25%, то есть до 25 кв. метров по единой усредненной шкале. Для чего нам пришлось вводить эту подкатегорию, мы подробно поговорим в следующей главе.

 

Теперь перейдем к типологии жилых зданий данной категории. Как и в случае с элитой, здесь также сделан акцент на индивидуальных односемейных домах с участком. Такие дома будут располагаться и в сельской местности (дома усадьбы), и в пригороде, на периферийных территориях больших городов, а также в маленьких городках и поселках городского типа. Площадь участка будет варьировать в зависимости от плотности самой застройки – от 4-х до 40 «соток». У нас индивидуальные дома для среднего класса тоже принято называть «коттеджами», что типологически не совсем верно, поскольку коттеджи изначально рассматривались как престижное жилье. Неверно будет такие дома называть и «особняками», поскольку особняки принадлежат элите (в каком-то смысле, не углубляясь в детали, это старое русское слово можно рассматривать как другое обозначение коттеджа). Индивидуальный дом для среднего класса в современном обществе можно смело отнести к народному жилью (хотя бы ввиду его предполагаемой массовости и доступности). В этой связи такое жилище интересно было бы  так и назвать – «народным домом», или, на немецкий манер, - «фольксхаусом». Тем самым мы могли бы  подчеркнуть его типологические отличия от коттеджа (а они связаны не только с метражом, что будет нами рассмотрено в другом месте).  Площадь «фольксхауса» будет варьировать (исходя из средней нормы) от 60 кв. метров (в расчете на семью из трех человек) до 120 «квадратов» (в расчете на семью из 5-6-ти человек). Для подкатегории «II плюс» чуть больше – от 75 кв. метров до 150-ти. Если семья состоит из более, чем 6-ти человек (пять детей и больше), то нормы увеличиваются на 25% (то есть – 150 и 180 «квадратов» соответственно). На сегодняшний день это наиболее оптимальный предельный метраж, который будет пересматриваться в сторону повышения лишь в случае общего пересмотра средних норм - по мере роста народного благосостояния.

 

Для высокоплотной городской или пригородной застройки подойдут малоэтажные блокированные дома – двухквартирные с отдельными участками, одноквартирные секционные дома (известные как «таунхаусы») и в ряде случаев – многоквартирные секционные дома малой этажности (до 4-х этажей). Многоэтажные здания возможны, на  наш взгляд, только для доходных арендных домов. Предлагать в многоэтажках данной категории квартиры на продажу мы считаем совершенно нецелесообразным.  С градостроительной точки зрения многоэтажная застройка каких-либо серьезных преимуществ не дает, поскольку особой экономии земли, как показали новейшие  исследования, в данном случае не наблюдается (тем более что в нормальных странах средний класс обживает пригород и периферию). Что касается лишних затрат, то они очевидны – ТСЖ, домофоны, консьержи и тому подобное, без чего нормальной жизни в кондоминиуме быть не может. В этом плане таунхаусы и секционные многоквартирные дома малой этажности мы считаем наиболее оптимальным вариантом городской застройки для среднего класса. Причем, предпочтение в этом случае стоит отдавать все же таунхаусам, чем секционным многоквартиркам с общим подъездом.

 

Наконец, перейдем к категории «III» и подробно поговорим о социальном жилье, устранив самые серьезные недоразумения на этот счет. Парадоксально, что в нашем «социально ориентированном» государстве вопрос о социальном жилье не смог получить никакого внятного юридического оформления, поскольку, как уже говорилось, в Жилищном кодексе отсутствует само это понятие. Да, политики этот термин употребляют довольно часто, а вот трактует его всяк на свой манер, скорее на ассоциативном уровне, нежели логически. Часто под социальным жильем имеют в виду «жилье социального найма», хотя указанное понятие описывает не само жилье как таковое – со всеми его характеристиками, – а только форму предоставления жилых площадей (причем, с правом последующей приватизации). Чиновники в таких случаях тычут пальцем в очередников, придумывая какие-то замысловатые, круто закрученные схемы приобретения жилья на льготных условиях (да еще по установленным нормам – 18 «квадратов» на человека).

 

Но даже если отсечь недоразумения с очередниками (в их случае уместнее было бы говорить не о социальном, а о «социалистическом» жилье), разноречивость все равно остается. Вроде бы ясно, что речь в данном случае должна идти о жилье для бедных или не очень обеспеченных, а как понимать этих «бедных», тут уж - дело личного восприятия. Соответственно, и жилье для бедных каждый понимает в силу своего ума, фантазии, начитанности, образованности, а также моральных убеждений. Кто-то до сих пор считает, что социальным жильем должны быть коммуналки и общежития, кто-то настаивает на строительстве тесных квартирок в многоэтажных (обязательно многоэтажных!) домах. Кто там конкретно будет жить, тоже не совсем понятно: безработные алкоголики, пенсионеры, инвалиды, врачи, учителя или трудовые иммигранты? Все скопом или раздельно по подъездам или кварталам?

 

Ввиду такой разноголосицы у кого-то могло возникнуть предположение, будто мы предлагаем в категорию комфортного жилья включить панельные «хрущевки» или фанерные бараки. Коль уж речь зашла о «бедных», то какие еще ассоциации могут возникнуть в сознании человека, который самого себя к данной категории не причисляет? Некоторые состоятельные россияне, привыкшие регулярно отдыхать за границей, иной раз кивают в сторону европейских стран, где под социальным жильем часто понимают нечто малопривлекательное даже для неизбалованных граждан России. Малоимущим, мол, нечего ублажать себя мечтами о нормальном комфортном жилье, поскольку даже в Европе для таких, как они, строят убогие пятиэтажки.

 

Тут, как всегда, все сгребают в одну кучу, даже не разобравшись в ситуации. Действительно, в некоторых странах западной Европы – Англии, Франции и Германии –  любят проявлять трогательную заботу о разномастных маргиналах и бездельниках, обеспечивая их казенным и (по нашим меркам) достаточно сносным жильем. Там отстраивают чуть ли не целые микрорайоны для иммигрантов и всякого рода люмпенов. В современной Германии молодые лоботрясы, предпочитающие жить на пособие по безработице, вполне неплохо обустраиваются за государственный счет,  получая в пользование отдельные социальные квартиры.  Во Франции муниципалитеты вообще обязаны предусматривать в структуре жилищного фонда солидную долю социального жилья для малоимущих, большую часть которых представляют выходцы из стран Азии и Африки. Англичане также помешались на социальной поддержке темнокожих иммигрантов, которые прут туда обильным потоком.

 

Мы можем привести и другие, более привлекательные примеры. В Канаде, например, социальное жилье представлено довольно приличными малоэтажными постройками – от блокированных домов типа «таунхаус», до двухквартирных или многоквартирных секционных домов малой этажности (обычно до 3-х этажей). Надо отметить, что раньше, лет 30 назад, канадцы строили для малоимущих обычные многоквартирные четырехэтажные дома с квартирами упрощенной планировки и малого метража. Но затем пришли к выводу, что одноквартирная секционная застройка  в этом плане намного выгоднее, не говоря уже о более высоком уровне комфорта. То есть социальное жилье было, скажем так, сориентировано на запросы представителей среднего класса, предпочитающего собственные дома. Во всяком случае, канадское социальное жилье совершенно не вызывает ассоциаций с французскими или английскими микрорайонами для бедноты. Короче говоря, в этом плане социальная политика упомянутых европейских стран, где власти необдуманно поощряют иждивенчество, нам совершенно не указ и не пример.

 

Таким образом, говоря о социальном жилье, ни в коем случае нельзя кривить лицо, будто речь идет о чем-то ничтожном, убогом и недостойном «приличного» человека. Мы понимаем, что барский снобизм у нас в почете. Если с такими подходами мы начнем решать жилищную проблему для малоимущих, то у нас действительно получится что-то убогое и недостойное. В этой связи необходимо исходить из наших сегодняшних реалий. А реалии таковы, что в эту категорию у нас можно записать значительную часть трудоспособного населения, не говоря уже о пенсионерах и матерях-одиночках. Только ли  о тунеядцах,  алкоголиках или чернорабочих идет речь? Было бы неразумно, да и просто непорядочно ставить в один ряд с люмпенами наших врачей, учителей, военных и других бюджетников. Мы обязаны принимать во внимание тот факт, что среди наших малоимущих оказывается немало людей, обладающих высокой квалификацией (тот же врач муниципальной поликлиники или учитель общеобразовательной школы). Если наше государство определило этим людям такие низкие зарплаты, то это не означает, что им надлежит переселиться в бараки и общежития. В стране полным полно приличных граждан, занятых в важнейших сферах деятельности и нуждающихся в срочном улучшении жилищных условий.  Возникает актуальный вопрос: с кого тут начать? Чтобы на него ответить, необходимо выделить несколько аспектов данной проблемы.

 

На Западе в этом плане все обстоит достаточно просто. Социальным жильем там принято называть муниципальное арендное жилье, сдаваемое малоимущим гражданам на льготных условиях, содержание которого дотируется гражданам из муниципального или государственного бюджета. Принадлежность к данной категории устанавливается также довольно просто, хотя и неодинаково. В некоторых странах (в основном в Европе) учитывают среднюю зарплату, в США – среднедушевой доход семьи. Однако везде критерием служит официально установленная – на уровне законодательства - шкала. В развитых странах людей на улицу выставлять не принято, поэтому им предоставляют требуемую жилплощадь в порядке подачи заявок от самих нуждающихся. Все основные расходы берут на себя в этом случае государство и муниципалитеты. Коммунальные услуги примерно на половину дотируются из бюджета или устанавливаются в зависимости от реального дохода жильцов (чем ниже доход, тем, соответственно, выше дотации).

 

Качество подобного жилья может быть самым разным – от панельных пятиэтажек с упрощенной планировкой квартир (как в странах Западной Европы), до вполне приличных малоэтажных блокированных или двухквартирных (и даже односемейных) домов (как в Канаде). Расходы на эксплуатацию таких домов возлагаются в основном на муниципалитеты, хотя и не без участия государственной казны. Чаще всего такие дома строятся на деньги городского бюджета. В некоторых странах (например, в Швеции или во Франции), такие дома называют «коммунальными», но это уже не суть важно. Иногда их общее состояние взывает оторопь даже у бывшего советского человека, не говоря уже о самом контингенте. Во Франции, власти которой особо благоволят к выходцам из бедных стран, муниципалитеты по закону обязаны весь городской жилищный фонд почти на 30% формировать из социального жилья, возводимого на бюджетные деньги. В Германии, где созданы весьма комфортные условия для молодых бездельников, власти пошли другим, менее затратным путем. Они  поселяют малоимущих граждан в доходных домах средней или низшей ценовой категории, беря на себя (полностью или частично) погашение арендной платы. Причем, домовладелец, согласившийся принять таких жильцов, получает от муниципалитета определенные льготы. Надо сказать, что такая практика сложилась, судя по всему,  в ходе реализации послевоенной жилищной программы, когда государство предложило бизнесу взаимовыгодные условия партнерства на этом поприще. Частные инвесторы, возводившие жилье, ограничивали по договору с властями арендную плату для малоимущих, покрывая убытки за счет муниципальных или государственных субсидий. В целом, учитывая хорошо развитый на Западе рынок арендного жилья, такой вариант используется в этих странах не так уж редко, даже в Канаде.

 

На что здесь стоит обратить внимание? На Западе, как мы видим, учитываются только количественные параметры, которые и определяют право на социальную жилплощадь. Как только гражданин улучшил свое материальное положение, он это право утрачивает и покидает занимаемую квартиру. Все тут достаточно ясно в определенном смысле логично. Разумеется, для развитых стран, где давно уже сформировался костяк среднего класса, где жилищная проблема давно уже утратила свою остроту (особенно в Германии, Швеции, Финляндии, Канаде), другие критерии, по большому счету, и не требуются. Но в современной России, как мы уже заметили, другие реалии. Количественный показатель для нас тоже необходим, но недостаточен. В наших условиях важны еще и качественные показатели.

 

Короче говоря, нам важно не только то, как и на каких условиях предоставлять такое жилье. Здесь вопросов, в принципе нет – опыт западных стран нам вполне подходит, и ничего нового и более умного мы в это отношении не придумаем (нашим чиновникам вообще не надо давать повода проявлять в таких вещах особую оригинальность – будет только хуже). С чем нам придется основательно разобраться, так это с вопросом о том, кто у нас окажется в приоритетных списках на получение социальной жилплощади. В общем: с кого начинать? Облагодетельствовать всех сразу, как мы понимаем, будет совсем нереально – желающих окажется больше, чем сможет выдержать экономика. Очередь, безусловно, возникнет, и здесь нужен строгий и справедливый порядок. Хотим мы того или нет, но нам придется использовать селективный подход, поскольку наши малоимущие (вот они – нынешние российские реалии!) не представляют собой социально однородную группу населения. Врач муниципальной поликлиники и спившийся грузчик – разные люди во многих отношениях. Так что в приоритетах необходимо будет разобраться с самого начала. И это нужно будет решить до того, как мы начнем прорабатывать схемы возведения социального жилья и проговаривать условия его предоставления нуждающимся. С этими самыми нуждающимися стоит определиться заранее.

 

Почему это так важно? Все очень просто: коль государство начнет выделять суммы на социальное строительство (мы, конечно, говорим о реальном, а не о символическом участии), неплохо было бы сопоставить бюджетные расходы на всю социальную часть. То есть определиться с тем, что обойдется дешевле: поднять ли отдельным категориям бюджетников зарплаты до уровня среднего класса, либо обойтись только содействием в получении жилплощади. В общем, что будет выгоднее государству: повышать кредитоспособность отдельных граждан, либо пополнять на их счет местные бюджеты жилищными субсидиями. Слово за экономистами. Мы, честно признаться, не знаем окончательного ответа на этот вопрос. По этому поводу будет еще немало жарких дебатов.

 

Мы бы не подняли этот вопрос в данной главе, если бы не упомянутые разногласия в плане того, что называть социальным жильем. В наших условиях, еще раз обратим на это внимание, оно не должно ассоциироваться с деклассированными элементами. Задача российского государства на данном этапе заключается в том, чтобы поддержать значительную часть работающих граждан, которые не в состоянии - ввиду недостаточно высоких среднедушевых доходов и отсутствия серьезной капитализации - рассчитывать даже на льготный ипотечный кредит. В этой связи надлежит устранить неверные трактовки социального жилья.

 

Сначала разберемся с так называемым «социальным наймом», одним из самых сумбурных компромиссов между социализмом и рыночной экономикой. В соответствии с Жилищным кодексом, социальный найм предполагаем бесплатную передачу жилья в пожизненное пользование, причем, с правом его приватизации (по крайней мере, до марта 2010 года). О несуразности такого подхода мы уже писали. Малоимущие, что наглядно нам демонстрирует опыт развитых стран, могут только арендовать жилье на льготных условиях. Получателями государственных субсидий являются не физические лица, не «очередники», а муниципалитеты, курирующий данный процесс. Подробно данную финансовую схему мы рассмотрим в следующей главе. Здесь же подчеркнем, что популярные у некоторых региональных руководителей формы «облегченной», по сниженным расценкам, продажи квартир очередникам никакого отношения к социальному жилью тоже не имеет. Точно так же выдача на руки субсидий не делает приобретенную квартиру социальной - только аренда  (то есть наем жилого помещения) при непосредственном участии местных органов.

 

По этой причине необходимо четко определить параметры жилья категории «III».  Учитывая, что государство здесь идет на определенные финансовые издержки, которые совершенно не восстанавливаются (как в случае с теми же льготными кредитами), поиск некоего оптимального варианта будет необходим  и в этом случае. Социальное жилье (учитывая, что у нас оно все-таки рассчитано не на люмпенов и маргиналов)  должно по ряду важнейших показателей соответствовать современным представлениям о комфорте, но в то же время обходиться дешевле жилья для среднего класса - как при строительстве, так и при эксплуатации. Использовать для тех и других единую номенклатуру, на наш взгляд, не совсем правильно. Граждане, попадающие под «социалку», не могут претендовать на равный уровень комфорта со средним классом. Это принципиально. Если игнорировать данный принцип, мы будем порождать иждивенческие настроения.

 

Мы допускаем вариант, когда человек арендует жилье «средней» категории на льготных условиях. Это допустимо, когда речь идет о необходимых специалистах, о высококвалифицированных сотрудниках, в которых могут нуждаться муниципалитеты или даже частные компании. Например, когда на работу в муниципальную больницу приглашают хорошего врача. Местные власти, заинтересованные в таком специалисте, могут пойти навстречу, предложив ему в аренду приличное жилье на очень выгодных условиях. То же самое может сделать и частная кампания. Но в данном случае будет иметь место обычный коммерческий или служебный найм, а льготы по оплате проживания будут лишь одним из условий трудового договора. То есть все будет решаться в частном порядке – муниципалитет или компания (на период действия контракта) берут на себя определенные обязательства в плане погашения части арендной платы. Сам же специалист, если его доходы находятся на среднем уровне, не может претендовать на такую льготу в общем, законодательно установленном порядке. В такой ситуации специалист, со своей стороны, имеет право потребовать для себя такого заработка, чтобы вообще не нуждаться ни в каких скидках на аренду приличного жилья. Еще раз подчеркнем:  при нормальном уровне оплаты подобные скидки могут устанавливаться только в частном порядке.

 

Если говорить о социальных нормах жилплощади, то мы бы в качестве ориентира установили 15 кв. метров, то есть на 25% ниже единой средней нормы. Хотя в силу специфики данного вида жилья и для упрощения работы муниципалитетов  целесообразнее ввести интервал, обозначив верхнюю и нижнюю границу. Например, не меньше 12-ти «квадратов» и не больше 18-ти. Подобные вариации допустимы и рационально обоснованы, поскольку все в конечном итоге будет упираться и в конкретный состав нуждающихся (а среди них могут быть многодетные семьи), и в экономику регионов, и финансовые возможности муниципалитетов.

 

Установление интервала в этом смысле более приемлемо с точки зрения упрощения формальных процедур, поскольку дает возможность принятия гибких решений по каждому отдельному случаю. Скажем, семья из четырех человек занимает квартиру в 60 кв. метров. Получается по 15 квадратов на человека. Представим, что у них родился еще один ребенок. Что тогда – подыскивать новую квартиру? Здесь могут возникнуть сложности. Однако если норма метража выражается интервалом, то в этом случае все остается в допустимых границах – 12 кв. метров. С другой стороны, интервал позволяет использовать дифференцированный подход к нуждающимся.  Как было сказано, у нас в стране состав малоимущих граждан социально разнороден. И в любом случае это может как-то отразиться на характере заселения. Например, молодым специалистам с высшим образованием муниципалитеты будут определять жилье по верхней границе (скажем, 16 – 18 кв. метров), а малоквалифицированным сотрудникам  – по нижней (12 – 14 кв. метров). И с учетом такого дифференцированного подхода будут формировать муниципальный заказ на социальное жилье.

 

Гораздо важнее, на наш взгляд, определиться с общими, принципиальными  параметрами такого жилья. Это необходимо сделать для того, чтобы под социальное жилье не стали строить общежития и коммуналки, то есть, чтобы категорию «III» не спутали с категорией «IV». Еще раз напомним, что социальное жилье – несмотря на сниженные нормативы, относится к комфортному жилью, хотя и самой низкой категории. Нужно четко оговорить, что необходимый минимум комфорта обязательно включает в себя набор основных внутренних коммуникаций, расположенных в пределах занимаемой жилплощади. То есть, когда вам нет необходимости пользоваться туалетом или душевой совместно с соседями (как в общежитиях) или бегать во двор по физиологической надобности. Правда, в последнем случае (если речь идет об обычном деревенском доме) ситуацию можно еще исправить, организовав водоснабжение, канализационный слив, смонтировав для этого необходимое оборудование (то есть, проведя серьезную реконструкцию). А что касается общежитий, где общие кухни, туалеты, душевые, то здесь совместное использование сантехнического оборудования заложено уже в самом проекте. И нам важно, чтобы таких проектов для жилья категории «III» даже не задумывали изначально.

 

Поэтому четко определимся с тем, что социальное жилье может быть тесноватым, но оно должно обеспечивать отдельной семье полную автономность проживания, включая отправление естественных потребностей, приготовление пищи и т.д. Если какого-то элемента не достает, и вам ради этого приходится покидать пределы жилища или занимаемой жилплощади, то  категория понижается – до «IV» или «V». Скажем, если для того, чтобы «справить надобность», вы вынуждены идти на улицу или туда, куда, кроме вас, ходят и ваши соседи, то такая ситуация противоречит нормам комфортного жилья. Даже если вы проживаете в отдельном номере со всеми удобствами, но не можете приготовить в нем пищу (из-за чего вынуждены ходить в общую столовую), то такое жилье тоже никак нельзя отнести к категории «III», даже если у него вполне «социальный» метраж. Тут ведь не только в площадях дело. Можно совместить общую комнату с кухней, но нельзя выносить эту кухню за пределы занимаемой жилплощади, передав ее в общее пользование с соседями. Можно сделать тесный санузел, но ни в коем случае не располагать его в общей секции или в конце коридора. То есть никаких общих кухонь, душевых и туалетов. Даже общих столовых. Ничего похожего на общагу или коммуналку. Покомнатный принцип расселения, использовавшийся коммунистами, должен быть признан достаточным только для учащейся молодежи,  для вынужденных переселенцев, для вахтенных рабочих и, наконец, для деклассированных элементов, не имеющих определенного места работы. Расселение молодых специалистов или квалифицированных рабочих по общежитиям или коммуналкам мы должны признать социалистической архаикой. Социальное жилье – это не просто нормированные квадратные метры.  Это комфортное жилище в нормальной (желательно социально однородной) жилой среде. Даже если вы обеспечили человеку отдельный санузел с ванной, но не предусмотрели возможность приготовления пищи, тем самым вы снизили уровень его автономности. Ему придется волей-неволей питаться в общественных местах.  Это нормально для гостиниц или студенческих общежитий, но не для социального жилья. 

 

В этой связи необходимо оговорить допустимый минимум площади одной квартиры. Как мы понимаем,  отдельных квартир по 12 и даже 18 кв. метров не бывает. Это невозможно физически. Нормальное жилье вообще рассчитывается на одну семью, а не на одного человека. Но поскольку в данном случае речь может идти о молодых малообеспеченных специалистах, зачатую несемейных, то вопрос о минимуме площадей напрашивается сам собой. Селить молодого несемейного специалиста в общагу, как было сказано, несолидно и нецивилизованно. Да, можно предусмотреть «гостинку» площадью 15 – 17 «квадратов», оборудованную отдельным санузлом с душем или ванной (но без кухонного оборудования). Такие номера можно условно отнести к подкатегории «IV плюс», но выделять их целесообразно только «заезжим» специалистам, работающим по контракту не более года. Если же вы даете жилплощадь неженатому специалисту на длительное время, то нужно учитывать такую перспективу, что за эти годы он вполне может обзавестись семьей. Значит, он должен получить не просто отдельную комнату, пусть даже большую и хорошо обставленную, а отдельную квартиру. Пусть маленькую, пусть совсем крохотную, но оборудованную всем необходимым для длительного проживания. Если исходить из того, что к  жилым площадям необходимо добавить полный санузел (не менее 4-х кв. метров), прихожую, кухонную нишу и шкафы, то такая квартирка никогда не будет меньше 20-ти «квадратов». Кстати, в отечественных проектных разработках есть квартиры-студии по 25 кв. метров. Можно ориентироваться на этот стандарт.

 

Если брать молодую бездетную семью, то здесь подойдут примеры советских малогабаритных однокомнатных квартир площадью 30 – 36 кв. метров со спальной нишей в общей комнате. Не исключен вариант квартиры-студии той же площади. Для семьи из трех человек сгодится метраж малогабаритной двухкомнатной квартиры площадью от 40 до 50 «квадратов». На семью из четырех человек – трехкомнатная квартира или жилая секция в блокированном доме от 54-х до 60 кв. метров, на семью из пяти человек – до 70  «квадратов».  

 

Теперь определимся с тем, стоит ли увеличивать метраж социального жилья, беря во внимание многодетные семьи по шесть человек и больше? Иначе говоря, нужно ли придумывать для этого специальные проекты? Здесь, конечно, смешно проявлять въедливость, подсчитывая каждый метр площади. Стучать по столу и требовать расширить жилплощадь во что бы то ни стало никто тут не будет. Времена и условия уже не те. Муниципалитеты будут действовать, исходя из своих планов и возможностей. Причем возможности эти на первых порах будут, скорее всего, весьма ограничены. И проектировщики в этом случае могли бы существенно их расширить, не прибегая к лишним затратам. Например, предусмотреть проекты, где при необходимости две небольшие квартиры можно объединить в одну большую как раз для таких многодетных семей. Придумывать специальный проект дома «матери-героини» нецелесообразно. В сельской местности, правда, можно для таких плодовитых граждан отстроить отдельный дом приличной площади, даже по средним нормам. Но это уже индивидуальные случаи, не оговоренные законодательно установленными нормативами. Дары и пожертвования (даже от властей) не запрещаются (то же можно сделать и для хорошего, нужного специалиста – врача, учителя, агронома).

 

Здесь мы вплотную переходим к типологии социального жилья. Как нам представляется, для категории «III» индивидуальный односемейный дом с участком возможен только в сельской местности. И то при условии, что такое жилье является муниципальным. Во всех городских поселениях и густо заселенных пригородах и агломерациях социальное жилье может быть представлено только блокированными  домами из одноквартирных, либо многоквартирных секций. Первый вариант, конечно, предполагает более высокую комфортность. Такие дома могут строиться в виде знакомых нам таунхаусов или сдвоенных секций с отдельным входом с каждой стороны. Возможно, применительно к социальному жилью, говорить о таунхаусах не всегда будет правильно с типологической точки зрения. Классические таунхаусы стыкуются стена к стене, как отдельные дома, только без зазора. В нашем случае секции могут не стыковаться, а просто выделяться в одном здании с помощью поперечных несущих стен или даже толстых перегородок. Впрочем, это уже будет зависеть от возможностей застройщиков. Что касается двухквартирных домов, то нам этот вариант очень хорошо знаком, поскольку в советское время был весьма широко распространен. Браковать его не стоит. В Канаде, например, дома из сдвоенных квартир – не такое уж редкое явление. В европейских странах встречаются двухквартирные секции, где каждая квартира располагается в двух или трех уровнях. Эти секции блокируются так же, как обычные таунхаусы.

 

Теперь о многоквартирных социальных домах. На Западе их тоже строят, в том числе и в Канаде. Такие дома можно, на европейский манер назвать, «коммунальными». Мы здесь ничего нового изобретать не будем. Сошлемся опять же на канадские образцы. Там их много, и ничего общего с нашими панельными пятиэтажками у них нет (в отличие от Европы). Есть, например, одноэтажные секции на две-три квартиры с общим фойе. Есть двухэтажные секции по четыре квартиры. Встречаются относительно небольшие трехэтажные многоквартирные дома – по 8 – 10 квартир на каждом этаже. 

 

Очевидно, в связи с социальным жильем возникло как минимум два вопроса. Первое: может ли жилье категории «III» принадлежать частным владельцам и сдаваться в коммерческую аренду без всяких компенсаций со стороны муниципалитета? Второе: не будут ли муниципальные власти, ссылаясь на недостаток средств, превращать те же многоквартирные социальные дома в обычные общаги, расселяя людей покомнатно? Когда человеку деваться некуда, он согласится и на такой вариант. Что делать в этом случае? Собственно, здесь свое слово обязаны сказать законодатели – если они признают за законопослушными гражданами право на достойный уровень жизни.

 

Мы не случайно задаем здесь такие вопросы. Как ни странно, они оба взаимосвязаны. Точнее, чтобы на них ответить, нужно рассмотреть проблему в расширенном, так сказать, контексте. Тогда станет понятно, почему мы вообще настаиваем на введение указанных категорий. Почему не ограничились только  классом комфортности, как это сделали в Казахстане. Как было сказано, категория трактуется более широко. Она предполагает не только уровень комфортности, то также задает и зонирование территории, и типологию поселения, и условия его застройки. В категорию может входить даже то, что обычно к жилью относить не принято – те же дома престарелых или общежития. Это значит, что вопрос об использовании жилья, включая и принцип расселения жильцов, решается уже на уровне генерального планирования. И здесь мы можем установить довольно четкие и жесткие нормативы для руководителей местных администраций (это к вопросу о социальном жилье). Генеральное планирование, по сути, главная точка отсчета. Как будет показано далее, начало решения жилищной проблемы, его стартовая позиция, находится именно на этом уровне. Сюда-то, в первую очередь, и нужно подтянуть наше законодательство.

 

 

 

 

Глава 6

ОСВОЕНИЕ ДИКОГО ПОЛЯ

 

 

Честно говоря, мы изначально даже не предполагали затронуть в книге такую трепетную  тему, как территориальная планировка. Среди наших политиков, пожалуй, найдется не так много специалистов в данной области, способных говорить на эту тему с видом профессионалов. Как выяснилось, и с профессионалами по этой части у нас тоже не все в порядке. Самое интересное, что актуальность проблемы территориального планирования начинаешь осознавать только после того, когда вникнешь в истоки нашего жилищного кризиса. Почему у нас так долго не решается проблема с жильем? Мы еще привычно киваем на состояние строительной отрасли, на недостаток средств и т.д. Но корень проблемы зарыт гораздо глубже. И вот когда начинаешь копать, неожиданно открываешь для себя тему территориальной планировки. К ней-то и привязаны наши категории жилья. И без такой привязки рассматривать их совершенно бессмысленно. Объясним, в чем тут дело.

 

Как справедливо отмечают специалисты в данной области: человек живет не в доме, а в поселении. У нас эту истину постепенно начали вспоминать (именно вспоминать), вкусив плоды строительной анархии. В силу постперестроечной специфики популярный афоризм «мой дом – моя крепость» сделали главным принципом российской градостроительной политики. Дома у нас строились так, будто их жители должны были находиться в состоянии полной изоляции от внешнего мира. Мы уже говорили о психологических мотивах первых покупателей нового жилья, превративших свои дома и квартиры в подобие железных сейфов. Сегодня эту брутальность уже преодолели, однако привычка втыкать жилые здания куда ни попадя, как будто окружение не более чем фантом, способный существовать только в воображении – привычка эта у застройщиков осталась. Что уж там говорить, даже если престижная подмосковная Рублевка окружена лачугами. Кто там из нашей элиты обращает внимание на существование бедняков? Для нее это, действительно, не более чем фантом, мираж…

 

В нашем регионе тоже есть свои «рублевки». В двадцати километрах от Новосибирска, на берегу Оби, рядом с сосновым бором в небольшом поселке Кудряши расположились элитные коттеджи местных олигархов и прочих «крутых» персон. Земельные участки здесь на вес золота. Простому человеку совсем не по карману. Поэтому и застройка соответствующая: шикарные двух- трехэтажные дома, окруженные высокими заборами. Правда, застройка пронизана современным российским духом. Застройка чисто наша, специфическая, то есть…точечная. Это наш особый вклад в градостроительную теорию и практику – как превратить развалюхи в антураж для барского шика. Именно все так и выглядит – кричащая роскошь на фоне вопиющей нищеты. Для того-то и высокий забор.

 

У нас много таких мест, раздражающих глаз подобным контрастом: то здесь, то там вы увидите какой-нибудь кирпичный особнячок, выросший среди сереньких полуистлевших хибар. Чуть ли не в каждом поселке, в «частном» секторе крупных городов – всюду виднеются каменные наросты на дряблом теле старой простонародной застройки, словно помпезный памятник эпохе великого хапка. Мы прекрасно понимаем, на какой почве вырастает такая нелепая архитектура - на почве борьбы за личное благополучие в условиях хаоса, возведенного в политический принцип. Публичная власть давно уже устранилась от своих обязанностей по части освоения территорий, и мы как-то быстро упустили из виду, что жилищное строительство по природе своей связано с созданием поселений, а не абстрактных «квадратных метров».

 

Забвение этой простой истины, что застройщик создает поселения, а не квадратные метры, позволяет властям имитировать процесс решения жилищной  проблемы. Пресловутые «квадраты», что стали так навязчиво фигурировать в отчетности, по сути своей, мало что отражают по существу. Измерять работу строительной отрасли в квадратных метрах – то же самое, что измерять работу машиностроительного предприятия в килограммах. Представьте: «предприятие выпустило миллион килограммов машин». Разве это не вздор? Вам говорят о чем-нибудь эти килограммы? О производительной мощности сказать можно, конечно, но о самой продукции – ничего не понятно. Не раскрывают эту продукцию килограммы. А человек потребляет, тем не менее, не килограммы, а конкретный продукт, оцениваемый по ряду  других, более существенных параметров. Так ведь и груду металлолома можно выдать за нормальную продукцию.

 

Но то же самое и с жильем. Мы потребляем не метраж – нас интересует конкретный дом, конкретная квартира, расположенная в конкретном месте. Странно, что отечественные девелоперы только совсем недавно стали осознавать такие простые, такие очевидные истины. Они, эти истины, действительно, были простые, но шелест больших купюр зачастую затмевал у застройщика даже простой здравый смысл. Когда пошла мода на «коттеджные поселки», сразу же началась свистопляска с перепродажами земельных наделов. На пустырях стали вырастать новые кирпичные поселения (ну а как иначе с нашей-то вавилонской традицией). От «точечной» застройки их отличал несколько иной фон: вместо истлевших хибар – бескрайние просторы, деревья и кустарники. Разумеется, социальная среда была уже однородной. Это можно назвать плюсом. Но был еще и большой минус – полное отсутствие социальной инфраструктуры. Все одни  сплошные (и дорогие) «квадратные метры». Ничего другого застройщика не интересовало. Свои интересы он понимал отчетливо. Об интересах жильцов не думал совершенно. По простоте лотошного барыги, наш девелопер полагал, что жилец платит исключительно за эти самые «квадраты». Но, как выяснилось, не так много было желающих отправиться на постоянное местно жительство в  поселок-призрак, где нет ни школ, ни детских садов, ни больниц, и где вас со всех сторон окружают пустые дома.  Времена, когда успешный гражданин прятался от чужих глаз со своим добром, уходили в прошлое. Но привычка манипулировать «квадратами» осталась. Осталась как пережиток.

 

Да, несмотря на нынешние трудности, эпоха домов-сейфов закончилась. Закончилась неожиданно для многих. Государство вроде бы пробуждается от экстаза бесконтрольного «распила». Знамением начавшегося отрезвления стало возобновление генерального планирования территорий. Не везде еще, но в крупных городах не так давно стали принимать генпланы – во многом с сомнительным подтекстом, с учетом интересов отдельных игроков, но, как говорится, прецедент создан. Заговорили, наконец, о комплексной застройке, об участии государства в создании поселений. Дело сдвинулось с мертвой точки, и пошел хоть какой-то прогресс. По крайней мере, есть гарантия, что в будущем процент безумных и бессмысленных проектов уменьшится.

 

Тем не менее, значение территориального планирования еще недостаточно понимают даже те застройщики, что надеются на плодотворное сотрудничество с властью. На самом деле территориальная планировка, еще раз повторим,  – отправная точка в решении жилищной проблемы. Технологии, проекты домов, застройщики – все это идет вторым эшелоном. В этом плане парадигма «квадратов» очень сильно дезориентирует, расставляя ложные приоритеты, превращая нормативы в абстракции. При таком положении вещей любой генплан не будет выполнять своих необходимых функций. Коррумпированные чиновники будут, как это обычно у них происходит, использовать его в интересах узкого круга лиц, отчитываясь теми же «квадратами». Например, по генплану часть индивидуальной застройки отдадут под строительство какого-нибудь микрорайона «бизнес-класса», вышвырнув людей из их ветхих хибар или дачных домиков. Почему так происходит? Очень просто: в стране нет никаких законов, никаких официальных нормативов, регламентирующих структуру жилой застройки. А как, собственно, ее регламентировать, если нет даже необходимых категорий жилья?

 

Вот как раз поэтому мы и сосредоточились на категориях. Представьте ситуацию, когда местным и региональным чиновником федеральная власть определяет задачу не на производство «квадратных метров», а на освоение территорий, заранее оговорив нормативы по категориям застройки. Например, при создании новых поселений не менее 25% муниципальных земель использовать под жилье категории «III», не менее 50% - под жилье категории «II», и только оставшиеся 25% земель продавать с аукциона для строительства престижного жилья. Причем, объемы  трансфертных платежей напрямую увязываются с документами территориального планирования. Тендеры для проектировщиков и застройщиков устраиваются уже на местах.

 

Вот вам и порядок решения жилищной проблемы. Государство ориентируется не на увеличении количества квадратных метров, а на комплексном освоении территорий под жилую застройку. Только при  таком порядке есть смысл говорить о частно-государственном партнерстве. Настаивать на увеличении темпов жилищного строительства, не соотнося его с платежеспособным спросом – затея не только бессмысленная, но и опасная (мы уже хлебнули остановку строек, так что пора задуматься). Создание новых (или серьезная реконструкция старых) поселений  - вот куда должно переключаться внимание государства и муниципальных властей. Если муниципалитеты ничего не планируют, ничего не организовывают, то, соответственно, они ничего не получают из госбюджета. Государство же, как мы понимаем, определяя регламент по застройке, определяет и затраты на инфраструктуру, и объемы льготных ипотечных кредитов, и объемы субсидий на содержание  малоимущих.

 

Что у нас происходит сейчас? Многие муниципалитеты обладают весьма солидными земельными ресурсами, которые практически никак не используются. Вокруг Новосибирска, например, десятки тысяч пустующих гектаров - по 1,5 – 1,75 тысяч на каждый муниципалитет.  Но, несмотря на это, чиновники с невозмутимым видом продолжают заявлять о «дефиците» земли. Федеральная власть изобретает какие-то мероприятия по учету и контролю над использованием ведомственных земель, хотя они не делают никакой погоды, потому что, еще раз повторим – проблема не в нехватке самой земли, а нежелании властей заниматься освоением территорий, направляя на это дело необходимые материальные средства. Государство просто устранилось от исполнения данной обязанности, у муниципалитетов же нет ни стимулов, ни достаточных финансов.

 

Головная боль нынешнего застройщика – это «надыбать» необходимый земельный участок. Как это делается, наверное, понимает каждый. Когда решаются такие вопросы, наше законодательство в момент превращается либо  в дышло, либо в решето. Чаще всего все делается «по согласию». В какую сумму влетает это «согласие», обсуждать не будем. Аппетиты везде разные. Иногда за простую постановку вопроса в пользу того или иного застройщика чиновник может получить в конвертике миллион «деревянных» (а то и больше).

 

Еще раз разминать эту тему мы не намерены. По поводу искусственно созданного «дефицита» земли говорят теперь много, где угодно и без толку. Жаловаться на ситуацию бессмысленно, как и бессмысленно задаваться вопросом: кому это выгодно? Все знают, кому. Поэтому наша задача – вместо жалоб и бесполезного нытья предложить путь к исправлению ситуации. К исправлению в правовой плоскости, разумеется. Без внятной программы заниматься разоблачением чиновничьего произвола глупо и непродуктивно. Законодатель же наш, естественно, просто так не пошевелится. Да и мотивы у народных избранников тоже не всегда прозрачны, чего уж там таить. Но вот критикам и жалобщикам пора бы уже вести себя конструктивно.

 

Перво-наперво надлежит понять, что пока мы не изменим саму парадигму осмысления жилищной проблемы, сдвигов не произойдет никаких совершенно. Отчеты по квадратным метрам – хорошая отмазка для чиновников, поскольку ни о чем не говорит и ни к чему серьезному не обязывает. Во всяком случае, вопрос о доступном жилье с позиции «квадратов» никак не описывается. Например, «элитный» микрорайон по «квадратам» может соответствовать застройке эконом-класса, но рассчитан он на меньшее число семей. То же самое можно сказать и о коттеджных поселках с двухэтажными домами большого метража. Скажем, вы отчитались за десять тысяч кв. метров. Что скрывается за этими цифрами: сто – сто пятьдесят домов для семей среднего достатка или тридцать - сорок домов для богатых? А,  кроме того, из поля зрения выпадает другой важнейший вопрос: прилагаются ли к этим «квадратам» какие-либо еще полезные площади: школы, больницы, детские сады, детские площадки, садовые участки, гаражи, магазины и прочие элементы инфраструктуры? Или у вас сплошная «элитная» застройка и школа в соседнем поселке?

 

Другое дело, когда речь идет об освоении территорий, о создании или расширении поселений. Здесь вопрос о категории застройки ставится с самого начала, и сама застройка осуществляется комплексно. Человек, еще раз напомним умные слова, живет не на квадратных метрах, а в поселении. Это для строительства тюрем и коровников можно обойтись одними «квадратами», для цивилизованной жизни людей формируют среду обитания. «Квадраты» - еще не среда, а только одна из ее составляющих.

 

Короче говоря, комплексное освоение территорий – вот основная точка отсчета. Вот в этом пункте должно начинаться сотрудничество государства и застройщиков. Только здесь четко обговаривается степень участия публичной власти в строительстве жилья. Любая жилая застройка в этом случае осуществляется в рамках конкретной программы, где все разложено по пунктам, включая структуру бюджетного финансирования. Причем, само бюджетное финансирование тоже должно быть комплексным, осуществляться в рамках единого документа, а не распыляться, как сейчас, на разные, не связанные между собой федеральные целевые программы. А то получается так, что по одной программе у нас компенсируют процентные ставки по кредиту, по другой – выдают субсидии на строительство, по третьей – финансируют строительство инженерных коммуникаций, по четвертой – строительство дорог и  т.д. Короче, сплошное непаханое поле для увода бюджетных средств в карманы отдельных деятелей. Тут не надо все объяснять одним лишь чиновничьим идиотизмом. Интересы ушлых персон в таком размежевании финансовых потоков понятны любому. Чтобы это мошенничество прекратилось, выделение средств должно осуществляться в рамках одного проекта, где нужно представить всю детально изложенную структуру расходов.

 

Собственно, мы не открываем сейчас никаких америк. Так поступают во всех нормальных странах, в том числе у наших ближайших соседей, в Казахстане. Почему наша страна представляет в этом плане досадную аномалию, мы обсуждать не будем. Чтобы исправить положение, нам придется серьезно поработать с нашим законодательством, где, как уже было сказано, даже нет необходимых категорий. В противном случае любая жилищная программа превратиться в фикцию и голый политес. Чтобы прописать отдельные пункты, вам понадобятся, например, ссылки на конкретные, законодательно установленные нормативы. Особенность же нашей сегодняшней правовой культуры такова, что законодатели на многие важные вещи просто махнули рукой. Отсутствие необходимых технических нормативов – это вообще отдельный вопрос. К сожалению, у нас нет необходимых нормативов и в отношении землепользования.

 

Нынешний закон, как известно, предусматривает для застройщиков (если они не ветераны войны, не инвалиды, не многодетные семьи и др. льготники) аукционную форму приобретения участков под застройку. А что там будет дальше, никого как будто не волнует. Выкупил участок – а дальше, вроде как, твоя проблема. Другая форма – это когда сам муниципалитет (или государство) выступает в качестве заказчика, то есть когда объекты переходят в муниципальную (государственную) собственность. И все. Других форм нет.

 

Теперь посмотрим, что происходит на практике. Картинка тут складывается следующая. Муниципальные или региональные чиновники, допущенные к распоряжению вверенным им земельным ресурсом, начинают действовать по схеме, отработанной еще в недрах советской торговли. То есть, чтобы повысить спрос на землю в целях повышения цены, они всеми доступными средствами сокращают предложение. В итоге в малонаселенной Сибири неожиданно возникает этот самый пресловутый «дефицит» земли (под застройку, разумеется). Некоторые муниципальные образования, даже имея более тысячи га пустующих территорий, стараются «до поры до времени»  придерживать землю, отшивая потенциальных застройщиков. Данный феномен пока еще не получил профессионального объяснения. Возможно, местные руководители в этом случае доверяют своей предпринимательской интуиции, надеясь, что цены на землю будут расти до бесконечности. Иногда чиновники формулируют свою позицию такими словами: зачем, мол,  мы будем просто так отдавать землю всякому «быдлу» (имеются в виду льготники) или всяким там кампаниям застройщиков -  они ее все равно перепродадут. Короче говоря, некоторые товарищи предпочитают просто ничего не делать.

 

В других местах, где руководители не проявляют склонности к  сантиментам, торговля земельным ресурсом налажена как надо – как надо самим чиновникам. Чтобы сохранять высокие цены, свободные земельные участки выставляют на продажу небольшими кусками, гектаров по 40-50 или того меньше, в зависимости от местоположения. Дефицит, как мы понимаем, он и есть дефицит. Застройщик постоянно должен испытывать голод – таково неписаное правило. Так с ним легче будет договариваться, так он будет податливее. И сделать вы тут ничего не сможете, ибо даже подобные кусочки рассматриваются как огромное благодеяние властей – могли бы и вообще ничего не выделить. И государство им не указ, покуда никаких указов на сей счет нет и в помине. Территории мы нынче не осваиваем. Пока отчитываемся по «квадратам». А кто не отчитался – тому, как говорится, только Бог судья. Верховная власть у нас проявляет невероятную снисходительность ко всяким недоделкам. Оно и понятно: инициатива на местах требует государственных вложений. Государство же наше – учитывая особенности российской финансовой политики – склонно к большой экономии в таких делах. Поэтому местным руководителям, недодавшим нужные «квадраты», ни расстрел, ни тюрьма, ни даже увольнение не грозят. Ну, пожурят немного, к совести призовут. Так это не смертельно. Какой-нибудь начальник из строительного департамента на общем собрании «проедется» по персоналиям, вгонит в краску стыда того или иного районного руководителя. Такое происходит часто. Но на том все и остановится.

 

А что прикажете делать, если даже руководители, отвечающие за процесс, не понимают, с чего и как им начинать? Чем должен руководствоваться чиновник – позывами совести или законодательно установленными нормативами? Ответ, полагаем, ясен. Однако в нашем «правовом государстве» во всем  принято полагаться на совесть начальствующих персон: мол, уважаемые, творите добро, решайте проблемы по своим силам и по своему разумению. Такой посыл идет с самого верха. Стоит ли говорить, что сочетание совести и разумения - явление в наши дни уникальное? А если чего-то не хватает, а тем более, если одновременно  не хватает ни того, ни другого – что тогда?

 

Чего там таить – проблема начинается с самого верха, ибо нехватку указанных компонентов демонстрирует само наше законодательство. Тот, кто настаивал на продаже всех земель через аукционы, был либо очень хитрым, либо недальновидным человеком. Проблему с коррупцией эта мера не решила, зато поставила крест на строительстве доступного жилья.  Аукционы оказались на руку компаниям с высокой капитализацией. Затраты на покупку и освоение участка можно было компенсировать только одним способом – добившись максимальной прибыли с реализованного проекта. А это означало либо строительство очень дорогого «элитного» жилья, либо тесно сгруппированных многоэтажек от 12 до 20 этажей и выше. Так у нас плодились упоминавшиеся коттеджные поселки и многоэтажные микрорайоны, опостылевшие еще с советских времен. Государство и муниципалитеты, как мы знаем, особых финансовых вложений в такие проекты не делают. И отнюдь не из-за недостатка совестливых руководителей. Отстраненность публичной власти здесь диктуется самой логикой аукционных продаж: если муниципалитет выступает получателем прибыли от реализации земельного ресурса, то как, согласитесь, такую постановку вопроса можно согласовать с обязательным бюджетным финансированием проекта? Каждая сторона процесса извлекает свою прибыль – одни от продажи земли, другие – от продажи жилья. Вот и поговори здесь о государственно-частном партнерстве.

 

Конечно, сейчас самое время вспомнить о муниципальном заказе. Как было упомянуто, аукционная продажа земли не обязательна в том случае, если заказчиком жилья выступает сам муниципалитет. Надо сказать, что не так давно главы некоторых местных администраций стали располагать неплохими суммами, достаточными для того, чтобы начать строительство так называемого социального жилья. Казалось бы, чего проще: отводите участки, запускайте застройщиков, а потом сдавайте жилье в социальную аренду для нуждающихся. Однако и тут выявились неожиданные подводные камни. Система почему-то не заработала, причем даже там, где у властей был более менее подходящий денежный ресурс. На то есть свои причины, и они опять упираются в наше законодательство.

 

Проще всего в этой ситуации все списать на несознательность чиновников. На эту тему болтают много (именно болтают). Мы же, со своей стороны, в проблемы морали вдаваться не будем. Взывать в данном случае к совести – дело бессмысленное, а в современном правовом государстве даже ненужное. Если кроме совести больше положиться не на что, значит, мягко говоря, мы движемся не тем путем. Нужно пересматривать приоритеты. В общем, не будем искать простых объяснений. Лучше взглянем на ситуацию, так сказать, изнутри.

 

Муниципальная казна может наполняться из разных источников. Иногда таким источникам является государство. И это неплохо. Плохо, когда государственные деньги выделяются только потому, что они в государстве есть[17]. Вы ничего не сделали, не разработали ни одной программы, ни одного проекта, а вам подкинули деньжат с ненавязчивой просьбой потратить их на что-нибудь доброе и полезное. Так у нас работают федеральные целевые программы. Лучше, когда деньги выделяют под конкретные разработки. Собственно, так-то все и должно быть. И как будто у нас в стране уже пошли этим правильным путем. На местах вроде чего-то разрабатывают, а потом запрашивают государственный ресурс. Иногда региональные чиновники даже адресуют жалобы главам местных администраций, что те проявляют нерасторопность в подобных делах, не составляют нужной документации, а потому не могут рассчитывать на дополнительное финансирование.

 

На первый взгляд все как будто правильно. Да только тут опять вылезают абстрактные добрые дела. При нынешней системе взаимоотношений центра и регионов все финансирование выстраивается по этой схеме. Получается так. Местный руководитель, словно сказочный герой, должен почесать затылок и подумать: «А что бы еще такого хорошего для людей сделать? А построю-ка я для них дивный город-сад». Вот из таких, надо полагать, сказочных ситуаций повылазили у нас такие же сказочные проекты дивных городов: «Город-Глобус», «Академический», «Лесная Поляна». Это, так сказать, пример для подражания от видных губернаторов. У местных руководителей, разумеется, масштабы не те, но принцип действия должен быть аналогичным: сядь и придумай что-нибудь, любезный! Придумай так, чтоб большому начальству понравилось. Только вот вмещается ли муниципальный заказ в качественные параметры таких архитектурно-градостроительных фэнтези, еще большой вопрос.

 

Поясним нашу мысль. Муниципальный заказ – это не благотворительная программа. И деньги, которые для этого дела выделяет государство, идут тоже не по линии акций милосердия. Это деньги, направляемые в развитие страны. Освоение территорий – только одна из составляющих данного процесса. У нас есть поселки, где проблемы доступного жилья нет в принципе – там просто никто не хочет жить. Народ оттуда уезжает из-за отсутствия работы. Часть домов остается без хозяев, и по нынешним меркам такие дома совсем ничего не стоят. Возникает вынужденная миграция населения: молодые и энергичные уезжают в большие города, пожилые остаются на местах. Отсюда диспропорция цен на жилье: в городе один только крохотный земельный участок стоит в десятки раз дороже, чем дом в какой-нибудь обезлюдившей деревушке. И что вы будете строить в таком депрессивном поселке в рамках муниципального заказа, даже если вам выделят деньги? Дома для кого? Для врачей и учителей, коих туда никаким калачом не заманишь? Для молодых специалистов, которые там совсем не нужны?

 

Короче говоря, муниципальный заказ должен формироваться в рамках общей программы социально-экономического развития региона. Иначе будет бардак и пускание пыли в глаза. То же касается и эпохальных фэнтези-проектов. Забабахать сказочный город ради самого города (а точнее – ради «освоения» бюджетных денег) – самая безумная стратегия. Остается надеяться, что начавшийся финансовый кризис внесет свои позитивные коррективы. Что касается муниципальных заказов, то их в любом случае придется согласовывать со здравым смыслом. А для этого, хотим мы того или нет, придется создавать здравое законодательство.

 

Рассмотрим в этой связи пример с успешными городами, куда на заработки из провинции приезжает молодая поросль, где цены на жилье бьют рекорды, и где в местной казне завелись пусть не огромные, но все же приемлемые суммы. Взять хотя бы Новосибирск. Сказать, что здесь местная администрация не располагает никаким денежным ресурсом, значит погрешить против истины. Деньги у городских властей имеются – достаточные для того, чтобы реализовать хоть какой-то внятный и полезный социальный проект. Не будем называть суммы – пусть читатель поверит на слово, что чиновники любого мегаполиса в состоянии не просто поскрести по сусекам, но и нагрести с горкой. При желании, конечно.

 

Так вот, что им необходимо кроме желания (о наличии которого мы пока еще не осведомлены)? Представим, что благодаря чудесному вмешательству высших сил совесть и разумение в лице отдельных наших чиновников достигли, наконец, полного согласия. Что будет дальше? А дальше на поверхность вылезут все несуразности нашего законодательства, о которых мы уже много чего сказали. Допустим, что местные руководители благополучно решили вопрос с земельными участками, с инфраструктурой, нашли толковых проектировщиков и градостроителей, выбрали хороших застройщиков, обо всем договорились и утрясли все технические вопросы. Вроде бы, чего еще надо: выделяйте деньги и никаких проблем, процесс и так пойдет.

 

Однако на самом деле главные проблемы будут впереди. Итак, вы построили первые сто домов в рамках муниципального заказа. Построили из самых лучших побуждений, для простых граждан. И вот тут выяснится, что с «простыми» гражданами у нас все совсем не просто. У нас и так уже сотни тысяч очередников, коим государство дало право любое муниципальное жилье превратить в частную собственность. Это только одна причина, и о ней мы уже говорили. Если идти западным путем, и развивать социальную аренду, то здесь тоже вырисовываются нестыковки. Вы строите жилье для малоимущих, а к этим самым малоимущим у нас себя относит 90% населения. Вы построили сотню домов, а за ними уже выстроилось несколько сотен тысяч нуждающихся, и вовсе не молодых специалистов, а глубоких пенсионеров, которым за семьдесят. Как будем выставлять критерии? Федеральных нормативов нет. Зато есть права, дарованные федеральным законом. Вы на местах решили действовать по своему, решили, например, дать преференции врачам и учителям, а к вам в кабинет выстроятся тысячи льготников и потребуют своего, причем по закону. Об этом мы тоже писали.

 

Допустим, вы и этот вопрос уладили. Но когда начнете строить вторую сотню домов, к вам в город сбегутся учителя и врачи со всех окраин области. В крупном городе зарплаты выше, да и жить престижнее (да-да, у нас тяга к престижу в крови). Если муниципальный заказ будет развиваться динамично, через год сюда начнут стекаться бюджетники уже из других областей, где высшие силы не оказывают столь чудесного вмешательства на психологию чиновников. Как только народ узнает, что где-то, в каком-то городе чего-то «дают», то самые ушлые его представители тут же загорятся желанием поменять место жительства в указанном направлении. В итоге окажется, что с момента реализации социального проекта очередников на жилье у вас стало еще больше, чем было до этого.

 

Конечно,  если оперировать  такими юридическими инструментами, как служебное жилье или  коммерческий наем по льготным ценам, то проблему - теоретически - можно решить. Но дело в том, что порядок использования указанных юридических механизмов четко не определен. А любое чиновничье творчество чревато осложнениями с правоохранительными органами, и, в отличие от коррупционных ситуаций, стимула к таким осложнениям у действующих лиц, прямо скажем, не будет совершенно. Что мы как раз и наблюдаем.

 

Подчеркиваем, что мы в данном случае взяли только идеальную, чистую схему. На практике же обнаружится столько препятствий, что для реализации проекта и впрямь придется взывать к высшим силам. Например, чтобы обосновать муниципальный заказ, необходимо будет разработать специальную программу, где оговариваются цели и задачи, сроки исполнения, форма взаимодействия с частными компаниями, объемы и структура финансирования. Это программа должна быть одобрена представительными органами местного самоуправления, а также, возможно, вышестоящими инстанциями. На первый взгляд, особых проблем здесь не просматривается. Но только на первый. На самом деле вам придется оперировать определенными терминами, которые отсутствуют в нынешнем законодательстве. Что такое, например, «доступное жилье», что такое «социальное жилье»? Или на какой срок передавать муниципальные дома в оперативное управление тех или иных учреждений,  по каким критериям определять льготную ставку? Вдобавок вам еще предстоит выяснить, кто такие «малоимущие», на каком основании выделяются приоритеты и т.д.? Далее, по каким критериям ведется отбор застройщиков, коим заказывается жилье? По каким нормам выбираются проекты домов, по каким нормам осуществляется заселение, рассчитывается арендная плата, определяется форма и срок действия контракта по аренде и т.д.?

 

Со своей стороны застройщик тоже держит ухо востро. Программа программой, а возможность властей «кинуть»  доверчивого предпринимателя чисто теоретически существует всегда. Если основные договоренности держатся, что называется, на честном слове, такая перспектива в глазах любого бизнесмена кажется более чем вероятной.  Ладно, когда дело идет о небольших проектах, пять-шесть домиков. А когда пятьсот-шестьсот, а когда пять шесть тысяч? Кто отважится рискнуть? В нашей стране, где активы отнимают на виду у правоохранителей, где даже олигарху могут на дом прислать «доктора», ввязаться в крупный совместный проект решится не каждый. Да еще в условиях финансового кризиса[18].

 

Причем, мы опять рассматриваем идеальную ситуацию, где чиновники вам распахивают двери, разрабатывают программы, согласуют проекты. На практике до этого идеала очень далеко. На практике чиновник может ляпнуть бизнесменам такое, отчего многие засомневаются в его вменяемости. У нас был один такой случай. Примерно года два назад наши руководители зазывали предпринимателей принять участие в одном совместном проекте. Проект оказался помпезным. Его долго раскручивали в местных СМИ, а потом устроили по этому поводу не менее помпезную презентацию. И вот на трибуну выходит чиновник и называет бизнесменам цену вопроса. Не заметив воодушевления в рядах буржуазии, он тут же, без малейшего смущения, изменяет цифру аж… в десять раз, и через секунду – еще в десять раз! Ну как после этого работать с такими людьми? Несерьезно. А ведь на деле как раз подобные персонажи будут формулировать и муниципальный заказ.

 

Есть и еще одна существенная закавыка – нормы по составлению сметной стоимости проекта.  По большому счету, законодательно установленных норм нет – есть только «рекомендации» к их составлению. Этими дырами в законодательстве охотно пользуются многие региональные и муниципальные руководители, затевая ту или иную стройку. Во сколько, например, обойдется строительство городской больницы? На практике цифры могут варьировать в разы (именно в разы). То же самое касается строительства дорог и объектов инженерной инфраструктуры. Возможность увода части бюджетных денег в карман недобросовестных чиновников в данном случае колоссальная, что давно уже стало повсеместным явлением. Скажем, государство выделяет миллиард на реализацию совместного проекта. Что им будет сделано на эту сумму? Тут все будет зависеть от того, как считать. Да и частные партнеры – в условиях повального жульничества – тоже начнут мутить воду. В итоге стоимость проекта взлетит на порядок. Вот и подумай тут о доступном жилье. Короче говоря, вопрос с составлением смет требует глубокой проработки. И в сегодняшнем виде ситуация в этой сфере не располагает к плодотворной и эффективной работе. Так что изменения должны быть здесь кардинальными.

 

В принципе, можно долго и нудно перечислять все подводные камни предполагаемого сотрудничества бизнеса и властей в деле жилищного строительства. Наша жизнь изобилует массой шероховатостей. И это не особенно удивляет. Удивляет позиция нашего образованного класса, привыкшего к пафосным разоблачениям существующей власти, но не способного продвигать разумные, детально проработанные программы. Слушая бесконечные стенания жалобщиков на засилье бюрократии, постепенно перестаешь проникаться сочувствием. Создается впечатление, что все наши «передовые люди» ждут не дождутся, когда государство в лице высшей власти само за них все придумает и сделает все как надо. Такая вот вера в чудесные времена, когда Россия, наконец-то… станет жить по принципам продвинутых цивилизаций. Но пока действительность все время назойливо отвергает лучшие ожидания, ничего как будто не остается, как вздохнуть и пожаловаться на жизнь, на чиновников, ну и, конечно же, на «эту страну».

 

Поэтому мы не будем в очередной раз заводить песню о плохих чиновниках, которые на каждом шагу «кошмарят» наших честных и благородных предпринимателей. Ну, полноте, этот сюжет затянулся. О наших чиновниках уже сказано и написано столько, что и прибавить нечего. Что бы они ни вытворяли, мы ничему не удивимся, ибо все хорошо осознаем, все хорошо понимаем. Так что ответим на самый животрепещущий в России вопрос – вопрос «Что делать?».

 

Перво-наперво, законодательно  утвердить основные нормативы. Выделить основные категории жилья, определиться с тем, что есть «доступное жилье», утвердить порядок взаимодействия власти и бизнеса в области строительства этого самого «доступного жилья». Главное, четко зафиксировать долю участия сторон в осуществлении совместных проектов. Например, четко зафиксировать, какую часть расходов берет на себя бюджет, что делается на эту сумму. Обращаем внимание на то, что речь идет не о строительстве жилья вообще, а как раз о строительстве «доступного жилья». И этот самый индекс доступности должен быть четко определен и просчитан. И в этой связи доля бюджетного финансирования должна быть не символической, а реальной. Полагаем, законодательно нужно установить минимально допустимую шкалу. То есть такой процент участия, при котором имеет смысл говорить о партнерстве. Когда себестоимость строительства самого жилья снижается до того уровня, когда оно становится по карману значительной части населения. То есть когда это жилье можно считать массовым, «народным». Либо когда - в случае муниципального заказа - власть может установить приемлемый для себя потолок цен, ссылаясь при этом на собственные издержки. Поэтому в случае с доступным жильем, минимальный размер бюджетного финансирования установить просто необходимо. Скажем, мы утверждаем норму государственного финансового участия в 25% - это та цифра, с которой речь может идти о партнерстве власти и бизнеса в строительстве доступного жилья. Цифра эта пока еще условна, но мы не случайно делаем такой акцент на нижней границе. Не всякое жилье, как мы понимаем, будет относиться к категории доступного. Если речь идет об элитной застройке, то тут будут другие правила, о чем мы еще поговорим. Если же государство оказывает содействие массовому домостроению, это содействие должно выражаться не в символических, а в реальных, рационально обоснованных цифрах. Соответственно должна понижаться себестоимость массового жилья, что неизбежно отразится на цене. В условиях государственного ипотечного кредитования норму прибыли застройщика необходимо фиксировать, что, безусловно, должно найти отражение в законе.

 

По логике вещей государство или муниципалитеты берут на себя инфраструктурные издержки. В стоимости проекта такие затраты, как уже было сказано, могут запросто дойти до 50%. Бюджетные расходы, разумеется, в стоимость домов включаться не должны, и этот момент нужно выделить законодательно. Государство и муниципалитеты не имеют права, решая социальные проблемы, руководствоваться логикой частного предпринимателя, зацикливаясь на прибыли. Власть использует тот финансовый ресурс, который был ей выплачен в виде налоговых отчислений. Это, по большому счету, деньги граждан, они должны служить интересам общества, и на них никто не имеет право получать какую-либо мзду.

 

Теперь, наконец, перейдем конкретно к проблеме территориального планирования и увяжем ее с теми категориями жилья, что были описаны выше.  Представим, что разрабатывается какой-то совместный проект, где доля государственных средств составляет не более 2 – 3%. Может быть такое? Запросто. Такие проекты, разумеется, имеют право быть, но они не имеют права фигурировать в программах строительства доступного жилья, особенно если там значатся двухэтажные особняки по 300 – 400 кв. метров. Подобные чисто коммерческие проекты (да-да, именно коммерческие – не будем пускать пыль в глаза) никак не могут финансироваться по линии жилищных программ, призванных развернуть в стране массовое домостроение. Из этих фондов на всякие помпезные поселения не должно отпускаться ни копейки.  Откуда возьмутся эти два-три процента, уже не суть важно. Их могут выделить государственные банки под какой-нибудь залог, их может найти региональная администрация в каких угодно кредитных организациях. Но там, где фигурирует такой небольшой процентик, речь может идти только о престижном жилье категории «I». Тогда, конечно, можете строить барские хоромы. Как мы говорили, чем меньше доля бюджетного участия, тем больше свободы. В этом смысле в нашей стране нет ни одного совместного проекта по строительству доступного жилья, поскольку нигде нет адекватной доли государственного финансирования. Не удивительно, что у нас сплошь и рядом строят дорогие особняки, которые совсем не вписываются в те параметры массовых «народных» домов, что были обозначены президентом Дмитрием Медведевым. Даже хваленая «Лесная поляна», рекламируемая как удачный пример частно-государственного партнерства в решении проблемы доступного жилья, изобилует барской роскошью.

 

Таким образом, степень финансового участия государства в реализации разного рода строительных проектов и параметры построек должны быть тесно взаимосвязаны, и законодательно регламентироваться для каждой категории жилья. Если доля бюджетных средств в том или ином проекте составляет значительную часть, соответствующую доступному жилью категории «II» или «III», то на таких территориях, как мы понимаем, не может быть никакой элитной застройки, то есть двухэтажных особняков по 200  или 400 «квадратов». И, наоборот, при низкой доле бюджетного финансирования проекта, ни о каком доступном жилье не может быть и речи. Такой проект нужно рассматривать только как чисто рыночный, чисто коммерческий, не имеющий никакой социальной направленности. Нарушение установленных нормативов, безусловно, должно получать правовую оценку – со всеми вытекающими последствиями для участников строительного процесса. Нормы, разумеется, необходимо специально просчитывать.

 

Как мы понимаем, указанные нормативы непосредственно связаны с зонированием территорий. Не может быть поселения вообще, какого-нибудь «коттеджного поселка» или микрорайона. Уже на стадии проектирования необходимо определяться с категорией поселений. Не должно быть никакого смешения жилья разных категорий, как мы это наблюдаем сейчас, когда барские кирпичные коттеджи возникают среди полуистлевших хибар. Для жилья каждой категории нужно выделять отдельную территорию. С одной стороны, так мы содействуем формированию более или менее социально однородной жилой среды. С другой стороны,  как уже было сказано, условия выделения земли под застройку и условия подведения необходимых коммуникаций для каждой категории будут различными. Этот момент необходимо уточнить.

 

Нет надобности доказывать, что проекты категории «I» по определению являются чисто коммерческими, чисто рыночными. В этом отношении вводить какие-либо ограничения в плане ценообразования, содействовать снижению себестоимости путем серьезных бюджетных вливаний не имеет смысла. Основное назначение престижного жилья – не просто удовлетворить фундаментальные потребности человека, а подчеркнуть высокий социальный статус его владельца. Чисто социального значения такое жилье не имеет, и интересы государства в развитии данного сегмента минимальны. Здесь все определяет рыночный спрос. Если есть граждане, готовые покупать дорогие престижные дома, значит, это будет выгодно для бизнеса. Если спрос на такое жилье падает, его будут меньше строить. Но к решению жилищной проблемы такая стройка никакого отношения иметь не будет. Девелоперы должны просчитывать все риски, беря на себя ответственность за успех или провал проекта. Государство в этот процесс не вмешивается, и спасать за счет бюджета неудачливых застройщиков не обязано. Наоборот, любое потакание чиновников в этом направлении должно вызывать законные подозрения.

 

Задача государства сводится к тому, чтобы определиться в правилах осуществления  престижной застройки, особенно в вопросах выделения земли. Поскольку основная масса земли до сих пор находится в ведении муниципалитетов и региональных администраций, то именно на местном уровне будут решаться вопросы с реализацией девелоперских проектов по строительству престижного жилья. Понятно, что земля под застройку данной категории будет выкупаться на условиях муниципальных властей в соответствии с нормами федерального законодательства. Здесь должна быть предусмотрена аукционная форма покупки земли – в том случае, если имеется несколько претендентов. Разумеется, для таких целей выделяются наиболее привлекательные участки. Например, расположенные вблизи водоемов, в центральной части поселения и т.д. При этом должен существовать государственно установленный регламент зонирования территорий, предусматривающий определенные ограничения. Скажем, под престижную застройку выделять не более четверти муниципальных земель. По усмотрению муниципальных властей, эти площади можно урезать, а можно вообще не выделять. Здесь все будет зависеть от интереса муниципалитета. Аукционная продажа привлекательных участков – не единственный интерес. Могут быть расчеты и на долгосрочную перспективу.

 

Наличие престижного жилья, как мы понимаем, есть индикатор привлекательности самого поселения, показатель его статуса. И речь идет не только о дорогой недвижимости, но и о богатых жильцах, которые будут уплачивать налоги в местную казну. Это налог с физических лиц, который планируется (как это имеет место быть в развитых странах) платить по месту жительства, а также не менее важный налог на недвижимость. Чем больше дом, тем налог выше. Кроме того, при перепродаже таких домов (заметим – дорогих домов) определенный процент от сделки опять же идет в местную казну.

 

В общем, у муниципальных властей будет отчетливый интерес в том, чтобы девелоперы проявляли внимание к их территориям. И с позиций этого интереса будет решаться и проблема оснащения участков необходимой инженерной инфраструктурой. Местные власти сами могут вложиться в инженерную подготовку престижного участка, дабы повысить его рыночную привлекательность. Не исключен вариант, когда на привлекательность влияет наличие уже существующих коммуникаций, например, автострады. Помимо этого, муниципалитеты в состоянии содействовать тепло- и водоснабжению будущих престижных домов, что также скажется на привлекательности, а главное  - на стоимости продажи такого участка на аукционе.  Важно, чтобы все называлось своими именами: вы выделяете не просто участок под застройку, а под застройку конкретной категории (и под конкретные условия  - далеко не благотворительные). И здесь уже становится все понятно, для кого она предназначена и на каких условиях осуществляется. Относительно категории «I» бюджетные вложения в реализацию проектов законодательно не предусматриваются. Такие проекты не финансируются никакими государственными жилищными или социальными программами, на них не выделяется никаких трансфертов и субсидий. Только чистый бизнес, только частные инвестиции и кредиты в коммерческих банках. Муниципалитет может вложить определенную долю средств в подготовку таких участков, но четко ограниченную и непременно с расчетом на окупаемость.

 

Сразу отметим, что жилье категории «I» не обязательно будет шикарным и помпезным. Мы уверены, что при нормальном подходе к делу безумная спекуляция землей прекратиться, а склонность к барским замашкам уступит место цивилизованной сдержанности. Не исключено, что со временем дома бизнес-класса площадью по 150 – 250 кв. метров будут наиболее ходовым товаром в данном сегменте, в отличие от помпезных кирпичных особняков по 300 – 400 «квадратов». Девелопер, работающий с коммерческими проектами, тоже может пойти на разные способы снижения издержек и себестоимости, включая использование новейших строительных технологий. Кроме того, сам участок может располагаться таким образом, что необходимые объекты социальной инфраструктуры уже будут находиться поблизости и не потребуют никаких вложений. Здесь еще раз необходимо подчеркнуть: категория «I» означает не барскую роскошь, а исключительно частный, чисто коммерческий характер проекта, рассчитанного на удовлетворение запросов состоятельных клиентов. Такое жилье строится без всяких программ частно-государственного партнерства – все издержки здесь, в конечном итоге, берут на себя покупатели жилья. Что они при этом будут покупать – это уже отдельный вопрос, где все будет определяться рыночной конъюнктурой и вменяемостью застройщиков и проектировщиков.

 

По другому будет выглядеть ситуация с застройкой категории «II». Комфортное функциональное жилье, которое призвано стать массовым, «народным», играет важнейшую социальную роль в стране. Поэтому, о чем было сказано, здесь напрямую просматривается интерес государства, поскольку развитие массового домостроения есть вклад в решение жилищной проблемы, от чего напрямую зависит стабильность в обществе. И государство здесь обязано достаточно серьезно раскошелиться. Поэтому в первую очередь необходимо оговорить процент территорий, выделяемых под застройку данной категории. На наш взгляд, ее должно быть не менее половины, то есть не менее 50%.  По усмотрению муниципальных властей, под «народное» жилье можно выделить до 80% земель.

 

Теперь о том, что касается доли бюджетного участия. Напомним еще раз, что жилье данной категории должно строиться в рамках государственных и муниципальных программ. Степень такого участия может варьировать в определенных границах, и поэтому здесь необходимо отметить возможные стандартные варианты. Отметим случаи максимального и минимального участия бюджетных средств. Первый случай предусматривает бесплатное выделение земельных участков, строительство коммуникаций, объектов социальной инфраструктуры, плюс ко всему – выделение льготных ипотечных кредитов на относительно долгий срок (20 – 30 лет).  Это и есть допустимый максимум государственного участия в застройке территорий данной категории. Здесь, как мы понимаем, к застройщику применяются адекватно жесткие требования: сужается перечень строительных технологий (используются только индустриальные методы); используется ограниченное число типовых проектов, жестко фиксируется себестоимость, потолок цен, нормы площади и т.п.

 

Вполне вероятно, что жилье, построенное на таких условиях, будет выкупаться государством (или муниципальными органами) – с последующим предоставлением гражданам в рамках льготного ипотечного кредитования. Этот вопрос также необходимо законодательно отрегулировать, поскольку установленные схемы продаж могут быть разными. Есть смысл выявить наиболее оптимальный вариант.  Можно какую-то часть жилья выставить на продажу помимо государственной ипотечной программы - в том случае, если для покупки не нашлось такого количества льготников. Однако фиксировать цены все равно необходимо, хотя, если речь идет об «излишках» домов, поднимать цену не имеет смысла, особенно в условиях невысокой активности на рынке недвижимости и при высоком предложении жилья. Вопрос о спекулятивной перепродаже здесь сам собой отпадает, хотя есть смысл предложить какие-либо правовые механизмы и на этот счет.

 

Там, где участие бюджета идет по минимальной шкале (напомним – разумно минимальной), там, разумеется, выше степень свободы у застройщика. Именно в этом случае уместно ввести подкатегорию «II плюс». Структура затрат здесь может выглядеть следующим образом. Скажем, проекты данной подкатегории не будут предполагать льготных ипотечных кредитов. Ведь, напомним, не все граждане страны могут войти в список претендентов на участие в программах льготной ипотеки. Как быть с теми, кто по своим доходам выходит на уровень выше среднего, а потому может рассчитывать только на обычный кредит в коммерческом банке? Но это ведь не означает, что им придется покупать только престижное жилье. С другой стороны, кто-то просто решить улучшить жилищные условия, продав уже имеющееся жилье и вложив немного дополнительных средств. Для этого можно, например, использовать не ипотеку, а строительно-сберегательные кассы, некогда популярные в Германии. Источники и формы кредитования могут быть разные. Опять же, это не значит, что человек, располагающий небольшим первоначальным капиталом, обязательно будет ориентироваться на двухэтажный элитный коттедж. Может, ему по вкусу придется уютный одноэтажный домик 90 – 100 кв. метров не в самом престижном месте. Нужно ли ему отказывать в таком желании? Кроме того, кто-то вообще не захочет ввязываться в долговую кабалу на 20 или 30 лет, пусть даже не особо обременительную, но все же психологически не совсем приятную (особенно для русского человека). Ведь не исключено, что будет много желающих построить дом своими силами. Такое происходит сплошь и рядом – и это тоже вариант решения жилищной проблемы. Здесь человек тратит средства только на покупку строительных материалов и изделий. Тоже, какая никакая, но экономия.  

 

Что можно предусмотреть для таких случаев? В этих случаях допустимое минимальное участие государства и муниципалитетов сводится, преимущественно, к созданию необходимой инженерной и социальной инфраструктуры. Школы, детские сады и больницы – безоговорочно ложатся на плечи властей. Всегда и безоговорочно! Что касается инженерных и транспортных коммуникаций, то их строительство оплачивается из бюджета не менее чем на 75% (три четверти). Земельный участок может продаваться, но не по рыночной цене, а по фиксированной кадастровой стоимости. По сути, указанные меры должны снизить стоимость проекта минимум на 20-25%. Не ниже. Вот это и есть – бюджетные затраты по минимальной шкале. Требования к застройщику также понижаются. Ограничения на общую площадь объекта сохраняются, но предельные нормы жилплощади увеличиваются. Типовое проектирование приветствуется, но возможны и индивидуальные проекты. Если выделенные участки передается девелоперу, то фиксация потолка цен, как мы понимаем, неизбежна. То есть, государство и муниципалитет вправе управлять стоимостью и требовать снижения цены, но только пропорциональной казенным вложениям в проект.

 

Если территория поделена между индивидуальными застройщиками, то фиксация потолка цен становится бессмысленной. В этом случае каждый потенциальный домовладелец самостоятельно управляет всеми расходами. Он может строить дом исключительно своими силами, либо нанимать подрядчиков. Возможны и другие формы сотрудничества – когда для строительства объединяются несколько семей, либо создается целое товарищество индивидуальных застройщиков. Конечная стоимость в последнем случае уже будет определяться соглашением сторон. Такой вид партнерства на первых порах – в условиях отсутствия льготной государственной ипотеки - может даже стать преобладающим. И в этой связи очень важно не допустить прошлых ошибок со стороны власти. Поэтому специально оговорим следующие моменты.

 

Комплексное освоение территорий, где власть берет на себя пусть не всю, но все же весомую часть инфраструктурных издержек, в любом случае предполагает определенные регламенты для застройщиков, в том числе индивидуальных. Если будущий домовладелец приобрел подготовленный к застройке участок в 10 – 15 «соток» за символическую, по сути, сумму (больше похожую на членский взнос в товарищество индивидуальных застройщиков), то ему надлежит принять соответствующие требования со стороны тех, кто дал ему такую льготу – то есть со стороны государства или муниципалитета. Во-первых, он должен согласиться с требованиями к допустимым  архитектурно-планировочным и техническим параметрам строящегося жилья, включая и его максимальную площадь, и требования по нормам  энергопотребления и набору инженерного оборудования. Во-вторых, он подписывается под требованиями по срокам строительства. Например, строительство должно начаться не позже, чем через год с момента получения участка. В случае затягивании срока муниципалитет вправе изъять этот участок и переоформить на другое лицо – без всяких компенсаций предыдущему получателю. Далее, необходимо оговорить и максимальный срок строительства, допустим – не более трех лет. При затягивании этого срока муниципалитет будет иметь право либо использовать штрафные санкции, либо выставить недострой на торги, отказав прежнему хозяину в продолжении строительства (после скрупулезной беседы на данную тему – такие случаи, как мы понимаем, должны рассматриваться индивидуально). Для чего нужны такие меры? Все очень просто – чтобы избежать того хаоса в индивидуальном строительстве, что мы уже наблюдаем в течение многих лет. Жесткие регламенты, с одной стороны, вынудят застройщика более трезво оценивать свои возможности, с другой стороны – будут стимулировать его обращение к инновациям. Любителям «вечного» (и очень затратного) кирпича придется, при таких жестких нормах, пересмотреть свои пристрастия.

 

Еще один момент – необходимо принять меры к исключению земельной спекуляции. Тут уже должны напрячь головы наши юристы. Вариантов на сей счет можно предложить много. Хотя мы не исключаем, что в условиях широкого предложения земельных участков спекуляция землей потеряет всякий смысл. Но кое-что продумать все же придется, поскольку на первых порах желание заработать «халявных» денег может посетить чьи-то не очень сознательные головы. Утвержденные нормы должны немного постудить их нездоровый пыл. Ограничение сроков по строительству дома будет действовать как раз в этом направлении. По крайней мере, держать участок в ожидании скачка цен на землю будет уже невозможно.

 

Если на территории некоторых муниципалитетов – в рамках региональных жилищных программ – будет осуществляться застройка данной категории, то здесь можно предположить следующий порядок. Скажем, муниципалитет выделяет 300 га земли под такую застройку. При этом территория в 200 га застраивается по сценарию максимального бюджетного участия, предположительно – в рамках государственного (в крупных агломерациях) или муниципального (преимущественно в сельской местности) заказа. Здесь нарезаются участки, на которые запускаются крупные застройщики, использующие индустриальные методы поточного производства малоэтажных домов по современным каркасным технологиям. Количество таких домов, их площадь и стоимость будут напрямую увязаны с объемом льготных ипотечных кредитов, выданных государством. Мы берем, конечно, чуть ли не идеальный случай. Если государство не будет развивать льготную ипотеку, то, как мы прекрасно понимаем, у крупных инновационных компаний будут серьезные проблемы с реализацией своей продукции. Конвейер по производству домов – это такая вещь, которая не может эффективно работать, будучи загруженной на четверть или десятую часть. Но мы все же надеемся на оптимистический сценарий. Поэтому решим, что инновационные компании за короткий срок освоят выделенную им территорию, и построенное ими жилье будет быстро распродано по разумным ценам благодаря государственной ипотеке.

 

Оставшиеся 100 га можно будет включить в категорию «II плюс». Здесь уже будет раздолье для индивидуальных застройщиков и небольших подрядчиков. Соответственно, архитектурного разнообразия тоже будет больше. Тот, кто не сможет рассчитывать на льготный ипотечный кредит (скажем, если он не вписался в льготную категория благодаря наличию неплохой капитализации – уже имеющемуся в собственности жилью) или не желает влезать в крупные долги (пусть даже перед государством) – может написать заявление в соответствующую муниципальную комиссию и получить право на приобретение участка. На указанных 100 га можно нарезать участки разной площади (в зависимости от проекта) – от шести до пятнадцати и двадцати «соток». Будущий владелец берет участок по своим запросам и материальным возможностям, платя за каждую «сотку» фиксированную и разумную сумму – от  трех, пяти до десяти тысяч рублей, в зависимости от кадастровой стоимости. Цены тут вполне могут варьировать в зависимости от положения участка (этому вопросу мы еще уделим место в отдельной главе). Плюс ко всему – фиксированный взнос на инфраструктуру – от пятидесяти до ста тысяч рублей. Итого, общие затраты могут серьезно варьировать – от пятидесяти до двухсот тысяч. Опять же, все будет зависеть от власти. В сельской местности, в удалении от крупных городских центров, такие взносы могут быть вообще чисто символическими, ввиду невысокого спроса на участки. Кроме того, здесь много что будет решать местное самоуправление. Возможно, сельские муниципалитеты будут выделять индивидуальным застройщиком какие-нибудь субсидии или небольшие кредиты. Впрочем, мы не исключаем скидки и в других случаях. Все, еще раз повторим, будет зависеть от позиции и финансовых возможностей местных властей.

 

Главное, нужно зафиксировать тот факт, что приобретение жилья без льготной государственной ипотеки дает дополнительную степень свободы и слегка приближает данную застройку к категории «I», даже если выплаты по земле и коммуникациям были чисто символическими. Однако степень регламентации здесь все равно будет на порядок выше, чем при строительстве престижного жилья. По крайней мере, обязательно сохраняют свою силу ограничения по метражу, требования к уровню теплоизоляции, регламентация необходимого инженерного оборудования, а также требования к элементам внешнего благоустройства. В любом случае это будет застройка «средней», «народной» категории, без всякого барского размаха. И как раз из-за указанных преференций со стороны властей, хотя государственный или муниципальный заказ в этом случае, как мы понимаем, не предусматривается. Поэтому не исключено, что разнообразия здесь будет больше не только в плане архитектуры, но и в плане стоимости самих домов: кто-то заложит строение по максимальной норме, кто-то – по минимальной. Все будет зависеть от запросов и от материальных и прочих возможностей будущих жильцов, что, на наш взгляд, изначально нужно учесть при генеральном планировании поселения. Ведь дома, как мы понимаем, стилистически и по уровню комфорта должны примерно соответствовать друг другу, для чего и предусматриваются нормативы. Жильцов, чьи запросы или возможности существенно расходятся, не стоит, как мы полагаем, селить на одной улице.

 

В тоже время, даже если строительство осуществляется по индивидуальному проекту, сам проект нуждается в серьезных согласованиях в тех инстанциях, что курируют строительство (понятно, что данная процедура будет осуществляться в соответствии с законодательно утвержденными нормами). Придираться к этому требованию не стоит, поскольку эта норма всех цивилизованных стран. В Канаде, например, на утверждение индивидуальных проектов уходит немало времени и сил (тем более что речь идет об утверждении авторских прав проектировщика, а здесь уже отчетливо вытекает юридический аспект вопроса). И мы не можем отказаться от такой практики, если не хотим еще одного повторения хаоса.

 

Теперь несколько слов о строительстве социального жилья. В данном случае речь пойдет о муниципальных заказах. В проектах комплексного освоения территорий под застройку категории «III» будет отводиться, надо полагать, до 25% выделяемых участков. По крайней мере, на первых порах. Муниципальный заказ, разумеется, будет выгоден как раз инновационным компаниям, поскольку здесь все построенные объекты гарантированно выкупаются местными властями. О степени бюджетного финансирования в этом случае много говорить не нужно, поскольку оно здесь стопроцентное: муниципалитет выделяет участок, строит коммуникации и приобретает жилье, строго оговорив с застройщиком его стоимость. Коммерческая составляющая в проектах социальной застройки отсутствует – в том смысле, что собственник жилья в лице муниципальных властей не преследует материальной выгоды. Выгоду получают застройщики и частные инвесторы, если включены в работу по реализации проекта. Частные инвестиции привлекаться могут, но в конечном итоге они возвращаются властями в определенный срок и на оговоренных условиях. Тут могут быть разные варианты, о чем мы поговорим отдельно. В любом случае, государство и муниципалитеты берут данный сегмент жилья на свое содержание – полное или частичное, в зависимости от конкретных условий. Для властей здесь выгода только одна – социальная стабильность. А это такая вещь, в которую тоже есть смысл вкладываться.

 

Застройку категории «III» также необходимо четко выделять и продумывать ее местоположение при генеральном планировании. На наш взгляд, в малоэтажных поселениях социальное жилье не стоит смешивать с массовым «народным» жильем, приобретаемым в собственность. Будут ли для малоимущих строиться таунхаусы или многоквартирные коммунальные дома, не суть важно. Зонирование необходимо проводить уже на уровне генплана.

 

Только в многоэтажных арендных домах, о чем будет сказано, возможно смешение квартир разных типов, рассчитанных на людей с разным уровнем доходов или разным уровнем запросов. Однако многоэтажная застройка, особенно если речь идее об арендном жилье, имеет свои нюансы, которые мы здесь разбирать не будем. В любом случае необходимо подчеркнуть, что процент территорий, выделяемых под социальное жилье, должен четко нормироваться, по крайней мере – нижний предел. Такие нормы существуют во всех развитых странах. Например, в Канаде муниципалитеты резервируют в жилищном фонде не менее 10% социального жилья. У нас на ближайшие годы его будет  еще больше. Если государство не в состоянии выделять серьезные средства на льготную ипотеку, то пусть субсидирует муниципалитеты. Социальное жилье – учитывая его параметры - будет обходиться дешевле. Норму в 12-15 «квадратов» на человека легче обеспечить, чем норму в 18-20, а тем более 25 «квадратов». Вот поэтому мы и предлагаем, чтобы и по своим архитектурно-планировочным  характеристикам социальное жилье отличалось от массового кредитного жилья категории «II». Еще раз зафиксируем: социальное жилье (за исключением, разве что, сельской местности) для многих трудоспособных граждан должно восприниматься как некое временное пристанище, даже если семья использует его бессрочно.

 

В этой связи есть смысл увязывать социальную застройку с объектами социальной инфраструктуры – муниципальными школами, больницами, детскими садами. Здесь работают те самые бюджетники, которых как раз необходимо выделить в приоритетные категории на получение социального жилья. Как мы понимаем, речь идет преимущественно о молодых специалистах, остро нуждающихся в качественном жилье, но в силу невысоких заработков не имеющих возможности его приобрести и даже оплатить коммерческую аренду. Строить для них недорогое жилье есть прямой интерес муниципалитетов. И это важно учесть при проектировании новых поселений. Ведь когда мы говорим о комплексной застройке со всеми объектами социальной инфраструктуры, необходимо иметь в виду тех, кто будет обеспечивать ее работу.

 

Поэтому власть, беря на себя расходы на «социалку» при комплексном освоении территорий, должна предусмотреть и необходимый процент социального жилья. Можно при необходимости все затраты на жилье категории «III» включать в общую сумму бюджетных расходов при реализации всего проекта, что, надо сказать, соответствует реальному положению вещей. В этой связи еще раз необходимо подчеркнуть – строительство социального жилья в нашей стране нельзя рассматривать как некую форму казенной благотворительности. Социальное жилье – это вынужденная форма материальной компенсации со стороны властей отдельным категориям граждан, приносящих общественную пользу (как врачи или учителя) или имеющих перед обществом определенные заслуги (как пенсионеры или ветераны).

 

Благотворительность (в прямом смысле) имеет место быть для отдельных видов жилья категории «IV». Условно его можно назвать специализированным жильем, и отнести к соответствующему жилищному фонду. Специализированное жилье может находиться на балансе ведомств и муниципалитетов. При создании новых поселений под него тоже выделяется некоторый процент земель, но строго в зависимости от ситуации. На балансе ведомств, например, могут находиться студенческие общежития (если речь идет об учебных заведениях). Если говорить о муниципалитетах, то здесь список будет шире: дома инвалидов и престарелых, дома для вынужденных переселенцев, дома для трудовых иммигрантов, а также дома для деклассированных элементов, лишенных – в силу разных причин – права проживания с законопослушными гражданами в нормальных поселениях. Здесь уже будут действовать другие нормативы.

 

Со студенческими общежитиями все понятно – на их строительство финансовый ресурс направляет само государство по лини министерства образования. Кое-что от государства может перепасть инвалидам и одиноким пенсионерам. Однако именно здесь в полной мере могут проявить себя благотворительные фонды. Собственно, специализированное жилье – в силу как раз своей специфики – в наименьшей степени противоречат принципам так называемой точечной застройки. В структуре поселения они возникают либо в комплексе с отдельными гражданскими объектами: студенческие общежития – в комплексе с учебными заведениями, дома инвалидов – в комплексе с медицинскими учреждениями, либо возникают в силу складывающихся обстоятельств (как в случае с вынужденными переселенцами или трудовыми иммигрантами). Благотворительные организации и фонды (как это имеет место на Западе) могут взять на себя часть затрат на их постройку или содержание. Но в любом случае специализированное жилье не нужно смешивать с социальным жильем – даже в многоэтажных домах. Поэтому нецелесообразно в структуре строящегося поселения выделять под категорию «IV» определенный процент территорий (как в случае с социальным жильем). В этом случае имеет смысл говорить о «резервных территориях», территориях резерва, использование которых может быть различным. Если ситуация складывается так, что вам некуда девать трудовых иммигрантов или маргиналов, то придется задействовать резервный фонд. Специально выделять категорию данной застройки, на наш взгляд, будет опрометчиво. Кстати, в структуре жилищного фонда больших канадских городов (например, Оттавы) 3-4 процента приходится на приюты и ночлежки для безработных бедняков, бродяг, бездомных инвалидов и пенсионеров.

 

Сколько земли выделять в резервный фонд – вопрос отдельный. Во всяком случае, ведомства обычно располагают определенным процентом земель для своего развития. Мы также понимаем, что в резерв могут попасть территории какого-нибудь бывшего комбината, где нетрудно настроить утепленных времянок для вынужденных переселенцев или для тех же трудовых иммигрантов. Для спившихся маргиналов нетрудно определить места в ветхих поселениях, откуда перебрались все нормальные граждане: кто-то обзавелся новым жильем, кто-то получил новую социальную квартиру, а кто-то очутился в приличном доме для престарелых. Освобождающиеся таким образом жилплощади – при условии отсутствия признаков аварийности – муниципалитет в состоянии использовать для расселения люмпенов (или все тех же трудовых мигрантов), определяя для них норму в 5 - 6 «квадратов» на человека или одно «койко-место». Покомнатный принцип расселения в этом случае будет вполне уместным и даже необходимым. Следить же за порядком в таких местах будут не столько муниципальные служащие, сколько сотрудники правоохранительных органов. В общем, переселиться «в резерв» будет означать не самую лучшую перспективу. Примерно то же, что в резервацию. Кто сочтет такую меру негуманной, тому будет предложено принять участие в благотворительности – как раз для облегчения участи жителей такой «резервации».

 

И напоследок – о жилье категории «V». Как было сказано, сюда мы относим жилье, лишенное элементов современного благоустройства или используемое для сезонного проживания. То есть речь идет об обычных деревенских хибарах, не имеющих ни современных отопительных систем, ни водоснабжения, ни слива, или о многочисленных садово-дачных домиках, оборудованных на том же уровне. Как мы знаем, садово-дачные домики у нас вообще не относят к жилью. Однако, несмотря на это, мы несколько иначе оцениваем их статус, поскольку  с технической точки зрения практически любой дачный домик можно довести до состояния круглогодичного жилья. Что касается многочисленных примитивных домов, отстроенных еще Бог знает когда и Бог знает как, то любой из них – если он безнадежно не обветшал – в состоянии оборудовать по всем современным стандартам. И то же самое, кстати, сделать со многими дачами. Лучше, конечно, с самого начала строить по-современному, но коль в нашей стране современность, как всегда, запаздывает, придется работать с тем, что есть.

 

Из сказанного следует, что современные поселения, о которых идет речь, никогда не попадут в категорию «V», поскольку строить их планируется исключительно по-современному, даже если речь идет об индивидуальных застройщиков. Если вы планируете современное поселение, например, категории «II плюс», то затраты на соответствующую инженерную инфраструктуру закладываются в проект автоматически. В противном случае вы переходите в категорию «V», которая сама по себе является отголоском прошлого. Хотя надо иметь в виду, что в отношении  таких поселений вполне возможна реконструкция при участии муниципалитетов (подвод газа, прокладка водопровода или устройство поселковой канализации). В итоге получится поселение категории «V плюс» или «II минус». На реконструкцию существующих поселений тоже можно выделять определенный государственный ресурс, что должно найти место в соответствующей программе.

 

Что касается дачных поселков, то этот пережиток социализма еще долго будет мозолить глаза. Хорошим знаком является то, что власть разрешила прописку для дачников. Жителей многоэтажных микрорайонов мы, разумеется,  не можем лишать дачных участков. Однако понимаем, что при массовом строительстве современного индивидуального жилья надобность в них существенно уменьшится. Тем не менее, стоит допустить, что строительство сезонного или несовременного жилья кое-где будет осуществляться, но без всякого бюджетного участия, только в порядке частной инициативы и зачастую – вне поселений. Такие дома могут возникать на территориях сельхозназначения в виде отдельных фермерских строений, на отдаленных участках – в виде заимок, охотничьих,  рыбацких и тех же садовых домиков и т.д. Проектировать же поселение данной категории в рамках комплексного освоения территорий, конечно же, уже никто не будет. Кому хочется экзотики или романтики, тот может приобрести небольшой участок и выстроить для себя что-либо ностальгическое по седой старине. Это его право. Может даже собраться целый коллектив таких энтузиастов и построить в этом стиле отдельное поселение. Но вряд ли это можно увязать с коммерческим проектом, а тем более с реализацией государственной жилищной программы. Если говорить о классификации такого «ностальгического» поселения, то данная застройка автоматически попадает в категорию «V».

 

Мы, конечно, должны допускать, что в сельской местности, особенно в отдаленных районах, где есть неосвоенные земельные участки, еще довольно долго индивидуальные застройщики будут строиться дома  «по старинке», как это принято до сих пор – кто во что горазд.  Многие сельские муниципалитеты кроме свободной земли вряд ли что-то еще могут предложить своим гражданам. Вложения в инфраструктуру во многих случаях могут оказаться копеечными, и в этом случае о комплексном освоении территорий не может быть и речи. Просто здесь будет происходить спонтанное расширение существующих, во многом несовременных поселений.  Этот процесс мы наблюдаем уже второй десяток лет, и нельзя сказать, что он очень быстро остановится. В то же время муниципальные власти должны хотя бы содействовать повышению уровня бытовой культуры и изыскивать дополнительные средства на модернизацию поселений, хотя бы до уровня «V плюс», то есть с частичным благоустройством домов. Например, предусмотрев выделение дополнительных средств на обустройство сливных ям и организовав их регулярное, плановое очищение (включив расходы в сумму необходимых коммунальных платежей). Сами граждане позитивно реагируют на любую возможность улучшить уровень комфорта своих жилищ. И власть обязана этому всячески содействовать. Несовременное, некомфортное малоэтажное жилье должно, наконец-то, уйти в прошлое как пережиток. Во всяком случае, не носить массовый характер – только, так сказать, на отдельных любителей.

 

Таким образом, общий подход к комплексному освоению территорий понятен. Впрочем, здесь есть очень существенные моменты, связанные не в последнюю очередь с вопросами о собственности и с характером использования возводимого жилья. Особенно, если в застройке имеют место многоквартирные здания. Как планировать поселение с учетом этих показателей? Будет  ли девелопер строить дом для себя – сдавая площади в аренду, или выставляя объекты недвижимости на продажу? Точно так же дела обстоят с муниципалитетами и госучреждениями: выкупают ли они жилье у застройщика и потом управление недвижимостью берут на себя. Либо оставляют жилье в собственности девелопера, но договариваются с ним об условиях его использования. У нас только сейчас начали понемногу задумываться над этими вопросами, и потому есть смысл затронуть их более подробно.

 

 

 

Глава 7

ТАКАЯ РАЗНАЯ АРЕНДА

 

 

Проблемы на рынке недвижимости, с которыми столкнулись российские девелоперы, внесли свои коррективы в повестку дня. Неожиданно на поверхность всплыли две серьезные темы, до того привлекавшие внимание разве что отдельных аналитиков, да и то без всякого серьезного внимания со стороны игроков рынка. Темы следующие: выкуп части жилья за счет бюджетных денег и использование так называемых инвестиционных квартир (то есть купленных спекулянтами ради последующей перепродажи) для сдачи в аренду. Темы, на первый взгляд, разные, почти не пересекающиеся. Однако, как ни странно, они затрагивают одну весьма серьезную проблему. Начнем по порядку.

 

Предложение местных и федеральных властей направить деньги в строительный сектор в рамках социальных программ вызвало у наших застройщиков нешуточное оживление. Этот бюджетный кусочек (именно кусочек) многие из них восприняли как спасительную соломинку в бушующем море финансового кризиса. Деньжонки, еще раз подчеркнем, невелики, но кому-то дают надежду протянуть тяжелые времена хоть на таком пайке. Выбора-то особого нет. Странно, что предложение властей выкупать жилье по цене заметно ниже рыночной, застройщиков особо не смутило. Удивляться не приходится, учитывая, что часть квартир продают уже по себестоимости или с немалыми скидками. Застройщикам нужна наличность, и ради этого они согласны на все.

 

Выплывут они из кризиса или нет – для нас здесь не суть важно. Кто-то, думаем, ситуацию переживет. Обратим внимание на другую сторону проблемы: куда пойдет выкупленное «социальное жилье», какую форму использования власти для него придумают.  Тут, как всегда, богатый простор для фантазий. Речь ведь идет не о конкретной программе, а, так сказать, о прецеденте: государство наше (в какие-то веки) решилось открыто раскошелиться ради собственных граждан. Сейчас вот выделили на ветхий и аварийный фонд, потом, глядишь, начнут помаленьку выкупать жилье для простых смертных. Застройщики уже застыли в ожидании такой перспективы. Что касается граждан, то они выдерживают паузу, поскольку научены: благодеяние властей – вещь строго избирательная. Все уже научены опытом. А вот что касается самих чиновников, озвучивших свою инициативу, то в их сознание проникнуть до сих пор трудно: непонятно, как они себе представляют все это новое хозяйство. Тут опять наблюдается привычный разброд и шатание в умах. Одни говорят о передачи квартир в «социальный найм», другие придумывают какие-то мудреные схемы облегченного выкупа по сниженным расценкам. Короче, очередной пример административной самодеятельности в условиях недоработанного законодательства.

 

В сообществе аналитиков тоже нет единого мнения по поводу использования этого казенного добра. Если следовать букве закона, то купленные жилплощади надлежит передать льготникам и очередникам. То есть социализм продолжается. Федеральная власть теперь может с чистой совестью заявить о выполнении своих обязательств перед гражданами, обеспечив их конституционные права финансовым ресурсом. То, что граждане в основной массе своей этого даже не почувствуют, в расчет не принимается. Но и муниципальные чиновники гордо вскидывают голову: вот, дескать, несмотря на кризис (надо же!), мы тоже вносим свою лепту (да еще беспрецедентную!). И вот тут бы впору задать вопрос: а что дальше? Сегодня миллиард, ну завтра еще один миллиард. А потом? Для решения жилищной проблемы этих даров совершенно недостаточно. Впереди маячит дефицитный бюджет, сокращение занятости населения, рост цен и стагнация производства. Оцените казенную благотворительность на фоне таких перспектив, и вы поймете – никакие социальные проблемы таким путем не решаются в принципе. Умная и ответственная власть работает как раз на будущее, закладывает траты с учетом перспективы, а не латает трещины в разваливающемся социально-экономическом механизме. Где и в чем здесь выражен задел на будущее?

 

Понятно, что под видом социальных программ государство проводит операцию под  названием «спасти девелопера». Но противопоставить этому ничего невозможно, поскольку наша правовая система и система власти устроены так, что позволяют под любым благовидным предлогом обосновать хоть строительство домов на Марсе. Государство у нас не правовое, а патерналистское, и в этом все дело. На данную тему мы уже высказывались. В случае же с выкупом «социальных» квартир наше архаичное законодательство еще раз дало о себе знать: чиновники, депутаты и аналитики никак не могут оценить перспективы такой казенной щедрости. Ибо случай в каком-то смысле беспрецедентный, хотя вполне укладывающийся в русло нашей традиции администрирования  – вначале принимаем решение, а потом под него выдумываем закон. По-другому, как в развитых странах, у нас как-то не получается. Вот отсюда и начинается вся чехарда. Поэтому мы, со своей стороны, осмелимся предложить свой порядок решения таких вопросов.

 

Для начала дадим общую оценку ситуации. Сам по себе муниципальный заказ на социальное жилье – вещь правильная и необходимая, даже без оглядок на состояние девелоперских и строительных компаний. Главный вопрос в том, что иметь в виду под социальным жильем. Мы, как и следовало ожидать, используем это понятие в том значении, которое было дано нами выше. Иначе говоря, на наш взгляд, квартиры, выкупленные в рамках муниципального заказа, необходимо передавать в пользование граждан без права приватизации. Условия пользования могут быть разными – для чего необходимо утверждать необходимые нормативы и регламенты, но перевод таких квартир в собственность жильцов (бесплатно или путем выкупа по «накрученным» схемам) – далеко не самое хорошее решение. В основном это  касается недорогих домов, строящихся чаще всего из крупной панели. В Новосибирске таких зданий сейчас не так уж много – порядка 20 – 25% (чудненько, не правда ли?). Но и те, что подороже, могут найти не менее достойное применение. И государство совместно с муниципалитетами в состоянии предложить разумные формы использования казенных средств. Как раз сейчас, когда наши самонадеянные девелоперы не на шутку вляпались в воспеваемый ими рынок (где они не так давно неплохо порезвились), открывает перед нами возможность сформировать, наконец, нормальную жилую среду.

 

Если трезво оценить ситуацию, то застройщики устроили в отрасли самый настоящий «неликвид». Примерно две трети всех построек относятся к категории «бизнес-класс» и «элитный» (точнее – с претензией на элитный). Для страны со среднемесячной зарплатой в 15 тыс. рублей такие пропорции выглядят абсурдными. Сегодня это становится очевидным. Но попробовали бы вы сказать об этом года два назад – целая армия «экспертов» прижала бы вас к стенке своими аналитическими выкладками. Теперь наглядная практика развеяла всю эту аналитику в пух и прах. Только сейчас начинаешь осознавать положительную сторону в черепашьих темпах отечественной застройки. Что было бы, если бы такие девелоперские проекты реализовывались хотя бы темпами Древнего Вавилона (напомним, что строили там быстрее, чем у нас сейчас)? Тем не менее, проблема остается. В общем, нам в каком-то смысле еще повезло, поскольку, несмотря на всеохватывающую алчность, не все еще городские  парки повырубили под «элитные» дома, не всю историческую застройку снесли, не во все дворы воткнули «точечную» застройку. Но вот что будет со всем этим хозяйством, думать придется. Отдать под снос – слишком радикальный вариант.

 

И, тем не менее, ждать и надеяться, что рынок недвижимости через полтора-два года вдруг неожиданно активизируется, и все это добро пойдет нарасхват – не более чем постмодернистские фантазии нынешних «аналитиков»[19]. Строительную отрасль все еще уподобляют старинному паровозу, использование которого связывают исключительно с наличием достаточного количества угля. Но ведь есть и другие причины, когда такую технику отправляют в запасники – это когда им на смену приходят тепловозы и электровозы. Наши аналитики как-то подзабыли о техническом перевооружении отрасли, о внедрении новых технологий, о строительстве совершенно других домов, о принципиальном изменении  самой застройки. Нет, вместо этого они выступают на разных собраниях, рассказывая застройщикам дежурный сюжет о «циклических колебаниях» рынка недвижимости. Продержитесь, мол, немного, господа: скоро «пипл» очухается и вновь потащит вам свои денежки. Наверное, в начале ХХ века владельцы конезаводов тоже надеялись на «циклическое изменение» спроса на рынке тягловой силы. Да только тут подоспела новая техника, и лошадки в прежнем объеме стали не нужны. Это называется «научно-технический прогресс» - величина, неведомая отечественным аналитикам рынка недвижимости. Мы, честно говоря, нигде не слышали, чтобы эти умнейшие ребята принимали в расчет данную составляющую.

 

К чему мы так задели интеллектуалов? А потому что они задают тон, атмосферу. Они не предлагают ни застройщикам, ни властям таких рациональных схем, которые бы содействовали решению жилищной проблемы. Сегодня, когда рынок недвижимости затих, они не находят ничего лучшего, как успокаивать застройщиков неизбежным, как им кажется, возобновлением «активности», что в переводе означает продолжение роста цен. Такое узкое понимание рынка, скорее всего, отражает какую-то нашу местную специфику. Пару лет назад эти же люди уверяли, будто рост цен на недвижимость «необратим» в принципе. Теперь они робко говорят о возможной «коррекции». Как они заговорят через пару лет, мы гадать не беремся. Однако если следовать их логике, «активизация» рынка недвижимости станет не чем иным, как возвращением к тому, что как раз и было пару лет назад. По другому никак: тот же кирпичный домострой, «элитные» микрорайоны, помпезные многоэтажки на месте вырубленных парков и дорогие квартиры, непонятно для кого доступные. Так ли это все будет?

 

Что мы хотим показать? У нас складывается впечатление, что сами аналитики не рассматривают качественного изменения ситуации. И дело даже не в грядущем перевооружении строительной отрасли и изменении потребительских запросов (что произойдет неизбежно). Дело в качественном изменении самого предложения на рынке недвижимости. И финансовый кризис – при трезвых и вдумчивых подходах  - может стать отправной точкой для серьезных изменений в этой области.  И у нас нет никаких сомнений в том, что господам-аналитикам, уповающим на «возобновление активности» (так, как они это понимают), придется пересмотреть свои привычные подходы. Весь мир стремительно меняется, и было бы странно, если бы здесь все оставалось как раньше.

 

Сейчас уже появляется информация, будто в некоторых новостройках доля спекулятивных покупок доходила до 75 %. Куда пристроить все это добро в условиях падения продаж, вопрос не праздный. Но, как оказалось, мысль в этом направлении уже заработала. Сдача квартир в аренду напросилась, похоже, сама собой. Казалось бы, разумное решение. Но с каким трудом дается.

 

О развитии рынка арендного жилья сведущие специалисты стали говорить, когда в воздухе только-только «запахло» кризисом. Понимание проблемы, прямо скажем, давалось не сразу и везде по-разному. Например, в конце лета алтайские строители – на уровне руководства Союза строителей и инвесторов Сибири -  решили всерьез рассмотреть такой вариант. Руководители регионов тоже высказались на эту тему. Даже губернатор Новосибирской области решил поддержать эту идею. Однако в среде новосибирских девелоперов и аналитиков рынка такая перспектива вдохновения явно не вызывала. Стоило заикнуться об аренде жилья, как тут же вам приводили ворох противоположных доводов: и все это де нерентабельно, и спроса де на арендное жилье нет, и окупается слишком долго, и просто это якобы никому неинтересно. В общем, в Новосибирске решали продавать до последнего. Как выяснилось – до последнего клиента. Ближе к зиме ситуация поменялась настолько, что в рядах непримиримых борцов за продажи неожиданно появились необычные интонации. Один представитель славного девелоперского сообщества удивил своих коллег заявлением о том, что спекулятивные квартиры являются «важнейшим ресурсом в решении жилищной проблемы», поскольку теперь, дескать, они будут сдаваться в аренду тем, кто не имеет собственного жилья.

 

Такое вот своевременное озарение. Новосибирск может вполне уподобиться современной европейской столице (только не по архитектуре), где хорошие квартиры – ввиду их приличной стоимости – даже обеспеченные граждане предпочитают арендовать, нежели покупать в собственность. Хотят того или нет наши девелоперы, но жизнь все расставляет на свои места. Превращать новостройки в сплошные кондоминиумы уже не получится, ибо этого нет ни в одной нормальной стране. Все получилось так, как и должно было получиться: городское жилье в дорогих домах бизнес-класса – покупка не для многих. И все надежды некоторых аналитиков насчет нового витка активности – слишком абстрактное видение ситуации. Да, активность может повыситься – но только применительно к отдельно взятому сегменту. Когда у вас доля настоящих кондоминиумов в структуре городского жилищного фонда не превышает 20 %, то такой прогноз уместен. Когда же на весь «бизнес-класс» и тому подобное приходится больше половины нового жилья – то это уже абсурд, за который кому-то надо расплачиваться.

 

Мы предполагаем, что рынок в этом сегменте уже насытился и, возможно, - как раз на эти 20 %. Все остальное, как и должно быть, пойдет в аренду. А что вы хотите – в нормальных цивилизованных странах квартиры в многоэтажках не являются самым ходовым товаром. Вопрос об аренде, так или иначе, напрашивался сам собой. Если бы не однобокая позиция девелоперов и господ-аналитиков, сегодня не пришлось бы вносить корректировки прямо на ходу. А придется: «нерентабельный», якобы, бизнес аренды уже выпадает на долю спекулятивных инвесторов, независимо от их желания. Но перед тем же выбором – мы в этом абсолютно уверены – встанут и муниципальные власти, нацелившиеся на выкуп «социального жилья» (в их понимании). Рано или поздно, но им придется пересмотреть свои позиции по использованию выкупленных квартир (надеемся, не самых дорогих). Пока еще городские чиновники могут ублажать общественность показной заботой об очередниках. Но в перспективе даже мегаполисам угрожает дефицит бюджета, и в таких условиях волей-неволей придется думать о наиболее рациональном вложении казенных средств. Жизнь и здесь вносит свои поправки. Те 10 %  жилья, на выкуп которого рассчитывают некоторые застройщики (даже по себестоимости!) сами по себе являются символическим показателем: именно такова обычная доля социального арендного жилья в муниципалитетах развитых стран.

 

Мы уже сказали об  операции «спасти девелопера». Федеральная программа по восстановлению ветхого и аварийного фонда была принята, что называется, весьма кстати. То есть когда бюджет страны распухал от нефтедолларов, об этих добрых делах чиновники как-то не задумывались. Зато, как только на горизонте замаячил финансовый кризис, а у строителей начались проблемы, тут неожиданно появляется вышеназванная федеральная программа. О ком, в конечном итоге, позаботилось наше государство, догадаться было не трудно. Об этих деньгах застройщики уже прожужжали  все уши. Их интерес тут настолько очевиден, что не требует никаких доказательств. Однако что выиграет от такой политики наше общество, наша экономика?

 

Да, можно порадоваться за отдельных граждан, получивших новое жилье. А что дальше? На миллиарды, выделенные из бюджетов всех уровней, не будет построено ни километра дорог, не переоборудовано ни одно предприятие, не будет внедрена ни одна новая технология. Ни копейки не пошло в развитие. Иначе говоря, государство просто  продатировало убыточное производство. Давайте еще раз вспомним советские трактора, чьи ржавеющие кузова устилали задворки сотен тысяч убыточных колхозов и совхозов. Такая экономическая политика, как мы знаем, не помогла ни сельскому хозяйству, ни советскому машиностроению. Так и сейчас: любая порция денежной «халявы» - это весомый вклад в усиление стагнации.

 

Нравится кому-то или нет, но «кондоминиумы» для малоимущих должны отойти в прошлое. Если мы не начнем делать этого сейчас, то через несколько лет мы получим новую порцию проблем. Ведь не секрет, что содержание многих многоэтажных домов дотируется из бюджета. Это в лучшем случае. Еще хуже, когда управляющая компания вынуждена (по требованию региональных властей) тащить на себе весь так называемый «некоммерческий фонд». Чиновники, боясь массовых возмущений, предпочитают переложить проблему на чужие плечи, вместо того, чтобы искать правильное решение. Честно говоря, вся их мнимая забота о малоимущих чаще всего отражает их неумение или нежелание работать серьезно и квалифицированно. Иногда они просто не понимают, что нужно делать, иногда – не хотят.

 

Самое неприятное в том, что никого как будто не интересует будущее. Невнимание властей к арендному социальному жилью само по себе связано с невнимательным отношением к аренде жилья вообще. Это дело пущено, прямо говоря, на самотек. Кто-то где-то сдает свои квартиры, чаше всего негласно, и вроде бы как все в порядке. И когда говорят о возможностях спекулянтов сдавать в аренду свои квартиры, не предполагают в этой связи никаких качественных изменений. Но главное, власти, рассуждая о частно-государственном партнерстве в сфере домостроения, совершенно упускают из виду свое содействие развитию рынка жилой аренды. Вроде как это не актуально. Важнее – наделать квадратных метров для продажи. Однако на самом деле все далеко не так.

 

Современное общество с инновационной экономикой нуждается в мобильном, динамичном населении. По таким стандартам живут все развитые страны Запада. Ситуация, когда человек привязан к своей квартире или дому, когда он не в состоянии регулярно менять место жительства в целях самореализации – такая ситуация является архаической. На Западе далеко не все готовы покупать жилье. Иногда выгоднее как раз аренда. В странах Западной Европы доля арендаторов даже выше, чем доля собственников (последних там – процентов 40, не выше). В Канаде и США собственников больше, но не столь уж значительно. Если брать по городам, то в Канаде жилье арендуют до 40 % горожан. Тоже весьма существенный показатель. Тем не менее, именно в Канаде жилищная проблема решена наилучшим образом, в том числе за счет рынка аренды. Жилье там можно снять не только в высотных домах, расположенных, как правило, в центральной части города. Многие канадские семьи, владеющие собственными домами, часто сами сдают лишние комнаты. Например, в Канаде популярны дома с оборудованными полуподвальными помещениями, где есть и спальни, и гостиные, и кухни, и санузлы (так называемый «цокольный этаж»). Хозяева такого дома обычно живут наверху, а нижний уровень сдают в наем.

 

Мы у себя в России, безусловно, когда-нибудь к этому придем. Точнее – вернемся. Вернемся к нормальной цивилизованной жизни, от которой нас так долго отвращали большевики. Напомним, что в дореволюционной России с арендой жилья было все в порядке. Аренда была самой разнообразной, как и само арендное жилье. Были, как мы знаем, большие доходные дома для людей разного материального достатка: с тесными коморками для бедных, с приличными квартирками для людей среднего достатка, а были и престижные здания, где богатые клиенты снимали иногда целые этажи. Параллельно существовали ночлежки и богадельни для нищих. Владельцы индивидуального жилья, как и современные канадцы, тоже охотно сдавали свободные жилплощади. Те же полуподвалы, мезонины, мансарды, флигели  - что только ни предоставлялось отдельным постояльцам. Достаточно вспомнить русскую классическую литературу, чтобы представить себе атмосферу тех лет.

 

Даже в советское время обладатели свободных площадей не упускали момента, чтобы сдать их квартирантам. Запретить этого было нельзя, хотя согласно нормам советской морали, любая сделка ради собственной выгоды свидетельствовала о «буржуазных» пережитках. Советский кинематограф изображал таких людей в карикатурном или уничижительном виде. Тем временем для молодых специалистов частный наем, особенно в провинции, была важным подспорьем в решении квартирного вопроса, хотя бы на первых порах. Даже в деревнях молодой квартирант был обычным явлением. А что прикажете делать тем же специалистам, если нормальное жилье приходилось вымаливать у государства, в то время как жизнь в рабочих или ведомственных общежитиях была далеко не лучшей альтернативой съему комнаты у какой-нибудь старушки. Государство же было озабочено идеологическими вопросами построения коммунизма, а не нормального жилья.

 

На сегодняшний день в головах чиновников на этот счет мало что изменилась. Правда, об аренде потихоньку говорить начали, но серьезных шагов в решении вопроса не сделано еще нигде. Кое-где дело застопорилось на уровне экспериментов (как в Москве), где-то создали хороший прецедент (как в Белгородской области), но резонанса он еще не вызвал.  Мало того, как всегда наружу вылезают всякие «наши особенные» пути, демонстрация какого-то «уникального» опыта. И это несмотря на то, что есть уже проторенный путь и широко применяемый опыт других стран. Но нет, такое ощущение, будто российские чиновники вновь чего-то выгадывают, как будто желая и здесь получить свой навар. Однако как раз сейчас события развиваются так, что позволяют сделать решительный шаг в данном направлении. Короче говоря, вместо того, чтобы скупать у застройщиков часть их залежалого товара, необходимо всячески простимулировать развитие аренды.  Вопрос ставится принципиально: не просто чего-то предложить, но осуществить законодательные подвижки, ввести необходимые нормы и правила, и под все это дело выделить финансовый ресурс.

 

Вот здесь мы подходим к основной части вопроса. Как мы понимаем, аренда аренде – рознь. Мы, со своей стороны, предлагаем три необходимых вида аренды жилья: а) коммерческую; б) социальную; в) служебную. Все они в определенной мере связаны с рассмотренными выше категориями жилья и категориями застройки, но связь эта осуществляется не всегда напрямую. Кроме того, каждый вид аренды может быть представлен разными вариантами, и все это также требует отдельного рассмотрения. Рассмотрим каждый вид аренды в отдельности.

 

Коммерческая аренда - как следует из названия - ориентирована на извлечение прибыли. В обществе с рыночной экономикой это нормально и естественно. Здесь расценки, как мы понимаем,  во многом зависят от рыночной конъюнктуры. У нас этот рынок на сегодня представлен отдельными квартиросъемщиками, сдающими свои площади чаще всего в целях дополнительного заработка. Назвать это профессиональным бизнесом не приходится. Такое было и будет везде, даже независимо от политического строя (на что мы уже обращали внимание). Чего не хватает современной России, чтобы походить на цивилизованные страны, - так это многоквартирных частных доходных домов. Наши власти, как было сказано, руку к этому не приложили, а у большей части девелоперов мозги работали совсем не в том направлении. И вот мы ходим по оживленным улицам города мимо строящихся шестнадцати и двадцатиэтажных домов, где на недостроенном фасаде развивается зазывающий баннер: «Покупка квартир в самом центре города!». Еще один «кондоминиум», значит. А почему бы слово «покупка» когда-нибудь не заменить словом «аренда»? Шестнадцатиэтажный доходный дом не помешал бы современному городу. Не так ли? Отсутствие в городе зданий такого назначения, то же самое, что и отсутствие нормальных гостиниц или ресторанов.

 

Почему так вышло, почему этот бизнес считается нерентабельным? Почему на Западе (или у нас до революции) – рентабельно, а в современной России – нет? У нас что, и впрямь «особая страна»? Мы, разумеется, прекрасно понимаем все причины, что привели к такому положению вещей. Причины эти, как уже говорилось, и объективные, и субъективные: здесь и настрой частных инвесторов на быструю окупаемость проекта, и нежелание девелоперов связываться с управлением такими массивными объектами, и утрата самой традиции управления доходными домами, и высокая себестоимость проекта, и нерешенность многих юридических моментов, а также всякие шероховатости в общении с властями. Весь этот бизнес строился на простой схеме: «построили – продали – дальше построили». Да и чего греха таить: строители прекрасно понимали, что при длительной эксплуатации зданий могут совсем неожиданно всплыть такие дефекты, что уж лучше все это поскорее спихнуть простофилям-покупателям, чем потом за свой счет исправлять ошибки. Этот фактор, мы уверены, присутствует тоже.

 

Однако вот чего нет – так отсутствия спроса на арендное жилье. Даже когда находятся желающие платить за малогабаритную «однешку» 12 – 15 тысяч в месяц, говорить о недостатке клиентуры преждевременно. Проблема здесь не в недостатке спроса, а в отсутствии цивилизованного предложения.  Задача властей – сделать так, чтобы это цивилизованное предложение появилось. И для этого надо на всю мощь использовать правовые и финансовые рычаги. То есть сразу отчетливо поставить перед владельцами новых многоэтажек, которые не в состоянии рассчитывать на выкуп жилья хоть частниками, хоть государством, четкие и недвусмысленные правила игры. Иначе говоря, создать необходимую законодательную базу.

 

Что мы предлагаем? Как уже стало ясно из предыдущих глав, существующее жилье необходимо поделить на категории. Нет, мы сейчас не настаиваем на том, чтобы половину новостроек автоматически перевести в категорию «I» ввиду большой любви застройщиков к бизнес-классу или «элите». В нашем законодательстве таких понятий нет, поэтому властям придется подойти со своими готовыми лекалами к тому, что уже построено.

 

Так, в категорию «I» войдет все дорогое жилье, владельцы которого могут повышать рентабельность только за счет высоких ставок. Если такие клиенты найдутся, то домовладельцам можно будет пожелать удачи. Если нет, то пусть ищут другие варианты или ждут. Правда, необходимо сделать ремарку, что город долго ждать не может: многоквартирная махина, которую выстроили на потребу непонятно кому, в своем незаполненном варианте будет приносить владельцу дополнительные убытки. И не только из-за коммунальных платежей. Сюда еще войдет налог на землю и налог на недвижимость. Последний будет вычисляться так, как принято в развитых  странах: если владелец держит цены на уровне 80 тысяч за квадратный метр, то вот из этих цен и будет вычисляться налог (в соответствии с принятым законом, разумеется). И пускай владелец пустых квартир чешет себе затылок и сопоставляет желаемое с возможным. Если он не примет правильного решения, муниципалитет выставит ему полный счет по долгам и объявит о сроках погашения (опять же в соответствии с законом).

 

Не справившись со своими долговыми обязательствами, домовладелец будет объявлен банкротом, а его проблемный актив будет выставлен властями на продажу, и, возможно, недорого. Ну а там уж как пойдет: либо квартиры выкупят, и в этом месте появится нормальный кондоминиум со всеми полагающимися атрибутами (ТСЖ с консьержами, охранниками и т.д.). Либо случится так, что некое лицо выкупит весь дом и сдаст квартиры в аренду состоятельным клиентам. Осуществлять в данному случае скупку в целях последующей спекулятивной перепродажи вряд ли кому придет в голову, поскольку в случае низкой активности продаж нового владельца ждет участь предшественника. Если такой ненормальный найдется, то все пойдет по кругу. И так до тех пор, пока последний любитель делать деньги из ничего не наложит на себя руки из-за невыплаченных долгов. Некоторые сложности возникнут в том случае, если какая-то часть квартир была выкуплена ранее. Но и эти обстоятельства можно утрясти, поскольку к нормальным жильцам, несущих адекватное налоговое бремя, претензий особых не будет. Если же на этих площадях окапались спекулянты, то им придется познать все меру ответственности за рискованные финансовые шаги. Впрочем, мы не исключаем варианта, когда сам муниципалитет выкупит этот дом и устроит в нем исторический музей или отдаст под Институт изящных искусств. Все будет зависеть от ситуации.  Рынок - это такая вещь, где новозаветный афоризм: «и будут первые последними» – подтверждает свою правоту самым беспощадным образом.

 

Теперь перейдем к тем зданиям, что выглядят попроще. То, что и здесь иной раз встречается нечто с претензией на «элитный уровень», нас смущать не должно. Если претензия будет оправданна, то все произойдет так, как мы только что описали. В остальных случаях, когда здание ни по архитектуре, ни по месторасположению, ни по метражу квартир не может соответствовать запросам особо притязательных клиентов, муниципалитет  в состоянии рассмотреть некоторые дополнительные варианты. Выкуп какой-то части квартир мы в данном случае не рассматриваем. Проще говоря, перед муниципалитетом будет поставлена задача – после тщательного изучения положения дел – превратить конкретное многоэтажное здание в доходный дом, рассчитанный на клиентов со средним уровнем доходов. Иначе говоря, присвоить ему категорию «II». Средний доход, как мы понимаем, понятие достаточно растяжимое, но в целом речь идет о достаточно широких слоях населения, численно превосходящих (причем значительно) граждан с высокими и очень высокими доходами. Соответственно, и арендные ставки будут в данном сегменте представлены в достаточно широком диапазоне. Собственно и сами квартиры, сдаваемые в аренду, также будут отличаться разнообразием планировок, метражом, и уровнем комфорта. Учитывая социальную значимость такой аренды, власть вполне может пойти на определенные соглашения с домовладельцами, предложив им варианты снижения издержек.

 

Еще раз отметим: такое предложение поступит только тогда, когда будет осуществлена необходимая экспертиза. Возможен и такой порядок: муниципалитет объявляет девелоперам о программе формирования рынка доступной коммерческой аренды (по аналогии с «доступным жильем») и формулирует перечень требований. Затем идет рассмотрение предложений от домовладельцев. После чего независимая комиссия, отобрав нужных кандидатов, проводит исследование на месте. И только по результатам таких исследований будет заключен контракт между муниципалитетом и домовладельцем.

 

Что в таких случаях власть может предложить со своей стороны? Без сомнений, мы имеем в виду покрытие части расходов за счет бюджета. Согласимся, что это более рациональное вложение средств, чем выкуп части квартир и передачи их непонятно кому и куда. Здесь, по сути дела, целое многоквартирное здание вы подготавливаете к использованию в интересах граждан. Интересы домовладельцев и инвесторов также учитываются, но на разумном уровне. За счет бюджета им могут покрыть часть долгов по взятым ранее кредитам, сделать налоговые послабления, вернуть суммы, выплаченные застройщиком за покупку земли. За счет муниципалитета возможно создание необходимых элементов благоустройства, строительства некоторых объектов социальной инфраструктуры. Если нужно (и этого нельзя исключать), застройщик получит дополнительные средства для осуществления необходимой реконструкции здания, сделав его более пригодным для аренды. Другого выхода нет, приходится все исправлять задним числом.

 

Все эти суммы, конечно же, перечисляются не ради благотворительности, а ради рентабельности этого бизнеса. Сам домовладелец, получив нужные скидки, обязуется держать цены на приемлемом уровне. Что мы имеем в виду? Никто, разумеется, не говорит о том, что власть начинает жестко регулировать ценообразование, используя какие-либо методы прямого администрирования. Не стоит думать, будто с домовладельцем будет подписываться какой-то специальный договор, при нарушении которого к нему придет сотрудник прокураторы или работник спецслужб. Вопрос можно решить куда деликатнее, используя чисто правовые механизмы (для чего, разумеется, необходимо принять соответствующие законы). Для начала необходимо установить принцип формирования арендной ставки в данном сегменте. Есть смысл увязать ее либо с официально установленным прожиточным минимумом (на уровне региона или муниципалитета), либо с официально установленной средней (по региону) заработной платой. Лучше, конечно же, с прожиточным минимумом, который должен пересматриваться каждый год. Соответственно, каждый год должна пересматриваться арендная ставка в доходных домах категории «II». Так вот, местная власть ежегодно утверждает потолок арендной ставки в данном сегменте, увязывая его, в свою очередь, с конкретными налоговыми послаблениями для домовладельца и прочими финансовыми льготами. Потолок необходимо рассчитывать так, чтобы найти нужный баланс между интересами арендаторов и арендодателей. Короче, сделать так, чтобы квартиросъемщик мог получить необходимый минимум услуг по необременительным для своего семейного или личного бюджета расценкам, а домовладелец мог получать пусть не очень высокую, но  все же стабильную прибыль.

 

Пока, конечно, мы используем условные термины. «Средние доходы», «невысокая разумная прибыль» - все это будет рассматриваться конкретными специалистами. Мы предлагаем только принцип. Хотя совершенно понятно, что о быстрых инвестициях здесь уже стоит забыть. Домовладелец вынужден довольствоваться умеренной нормой прибыли, более полагаясь на количество объектов недвижимости, нежели на стоимость одного квадратного метра аренды. Если у него начнет пробуждаться аппетит, то перед ним (согласно принятому закону), возникнет опасность лишиться налоговых льгот и всяких финансовых послаблений и поощрений (поощрения тоже предусматриваются). В итоге такая погоня за повышением нормы прибыли только приведет к противоположному результату: не успев моргнуть глазом, как наш домовладелец стал должником и поставил свой бизнес на грань разорения. То есть, с ним вполне может произойти то, что было описано выше: банкротство и выставление объекта на торги.

 

Естественно, если рынок начнет развиваться, то конкуренция вынудит игроков не выходить за разумные рамки и без особого вмешательства закона. Тем не менее, использование налоговых и финансовых льгот позволяют предотвращать монопольный сговор в этой сфере. Никто пока не может точно предположить, насколько будет популярен такой бизнес. Намеки уже раздаются со всех сторон – и со стороны власти, и со стороны бизнеса. Но первый камень, образно выражаясь, придется все-таки заложить нашим властям. Время сейчас самое подходящее, поскольку застройщики находятся сейчас в таком положении, что уже, как говорится, «не до жиру – быть бы живу». Чтобы стимулировать интерес девелоперов к сотрудничеству в данной области, было бы целесообразным обанкротить несколько компаний, обозначив тем самым начало качественных изменений в этом секторе. Бизнес получил бы отчетливый сигнал: тот, кто продолжает уповать на магическое «возобновление активности рынка недвижимости», рискует потерять все. Лучше сейчас согласиться на условия властей поменять правила игры и формат работы, нежели ждать обнуления активов. В наиболее благоприятной ситуации, как мы понимаем, окажутся крупные федеральные игроки, имеющие свои объекты по всей стране. Им проще будет принять новую парадигму, поскольку у них больше возможностей работать, что называется, с оборота, с количества простроенных площадей. 

 

В то же время, как бы ни развивались события, нельзя не учитывать, что рано или поздно некоторые уже построенные здания могут оказаться совсем никому не нужными – ни покупателям, ни муниципалитету. Пойдут ли они с молотка за бесценок или их сравняют с землей, уже не суть важно. Важно другое: как только начнет нормально работать рынок арендного жилья, шансы распродать квартиры в некоторых новостройках начнут приближаться к нулю. Золотой век спекулятивных продаж закончился. Это уже ясно на все сто. Многоэтажное домостроение должно у нас поменять свой облик, приблизившись к стандартам развитых стран. Поэтому многоэтажки категории «II» целесообразнее всего переводить на рынок аренды. Только что сказанное не означает, конечно, будто все арендные дома данной категории будут именно большими муравейниками. Это уже ситуация оживленной и шумной части мегаполиса. В провинции и на окраинах больших городов ситуация будет отличаться, как и сама жилая среда. В аренду могут сдаваться и относительно небольшие  многоквартирные дома, и даже таунхаусы.

 

Выше мы описали условия перехода к доступной коммерческой аренде, применительно к нашему дню, когда девелоперы уже постарались «осчастливить» нас своими многоэтажными проектами. Чтобы они и дальше не наделали глупостей в ожидании миллионов богатых клиентов, им нужно уже сейчас очень жестко выставлять разумные требования – нам потом меньше придется сносить и сравнивать с землей все это добро (как это уже делается в некоторых странах бывшего соцлагеря). Но в будущем, когда, наконец, в нашей стране наступит эпоха разумных и трезвых решений (а она обязательно наступит – сама жизнь научит нас уму-разуму), доступная коммерческая аренда жилья станет нормальным, а совсем не изматывающим бизнесом, как это многим представляется сейчас. Здесь свое слово скажут и новые технологии, и конкуренция, и разумное законодательство.

 

Во-первых, снизятся затраты на само строительство, поскольку мы серьезно надеемся, что с вавилонской традицией в отечественном домостроении будет все-таки покончено (об этом – следующая глава). Новые технологии приведут к снижению себестоимости и, соответственно, к удешевлению проектов. Технические характеристики самих зданий и инженерного оборудования снизят издержки на их обслуживание. Во-вторых, строительство домов категории «II» будет в любом случае осуществляться в рамках частно-государственного партнерства, а потому часть затрат на инфраструктуру ляжет на бюджет. Что касается земельных участков, то здесь цена вопроса будет, опять же,  напрямую увязана  с взаимными обязательствами сторон. Принцип здесь тот же – льготы и послабления в обмен на лояльность к клиентам. Правила по установлению арендных ставок безоговорочно согласовываются с налоговыми и прочими послаблениями. Вполне возможно, что со временем самым эффективным регулятором цен станет налог на недвижимость, привязанный к уровню арендных ставок: в этом случае домовладельцу будет крайне невыгодно отпугивать клиентов высокими ценами, поскольку пустующие площади могут выйти боком. В общем, при разумном подходе необходимый баланс будет найден.

 

Как бы то ни было, государственное участие невозможно без ужесточения условий, в том числе условий управления собственностью. Эти условия в своих основных, принципиальных чертах должны быть едины для всех – и для строителей малоэтажных домов, и для капитальных застройщиков, возводящих высотки в крупных городах. Особенно это касается высоток. Здесь стоит постараться сделать так, чтобы не допустить бездумную продажу квартир, как в нынешних муравейниках. Такая жилая среда в этом сегменте нам совсем ни к чему, чего бы там ни говорили апологеты свободного рынка. Способы тут могут быть самые разные. В том случае, если доля бюджетных средств в реализации проекта достаточно высока, то государство или муниципалитет могут выступить в качестве акционера, имеющего право накладывать вето на продажу квартир в многоэтажных домах категории «II». Сегодня, кстати, государство в состоянии простимулировать строительство арендных домов эконом-класса, используя одни лишь кредитные механизмы: например, объявить конкурс на  выдачу льготных госкредитов под строительство объектов данного назначения. Условия строительства и эксплуатацию объекта увязать с условиями погашения кредита: до тех пор, пока кредит не погашен, ни о какой продаже квартир не может быть и речи (в то время как арендные ставки, еще раз напомним, жестко привязав к налогу на недвижимость). Так что домовладельцу придется взвалить на себя работу с квартиросъемщиками как минимум лет на десять. А там, глядишь, конъюнктура уже совсем не будет располагать к продаже квартир в данном сегменте. Если уж девелоперу так хочется подзаработать на продажах, пусть лучше переходит в категорию «I», но тогда о доле государственного участия придется забыть и все риски взвалить исключительно на себя. Когда же он бежит с протянутой рукой к государству, то пусть подписывается под соответствующими обязательствами со своей стороны.

 

В то же время в малоэтажном сегменте условия могут быть не столь жесткими. Здесь возможна передача в аренду собственной квартиры или односемейного дома. Вполне может быть, когда несколько таунхаусов скупаются одним лицом для последующей сдачи в коммерческий наем. Естественно, на тех условиях, что были только что описаны. Здесь действуют все те же правила: если государство или муниципалитет создают льготные условия, идут на налоговые и прочие послабления, то все это автоматически накладывает определенные обязательства на застройщика и арендодателя.

 

В небольших городах и поселках, где не имеет смысла строить очень высокие здания, для коммерческой аренды вполне подойдут упомянутые секционные многоэтажные дома малой этажности. Такие дома, еще раз повторим, удобны и для поквартирной продажи, и для сдачи квартир в наем. Управлять таким домом проще, чем многоэтажкой: в каждой секции минимум четыре, максимум двенадцать квартир. Поэтому соседям не сложно находиться в постоянном контакте друг с другом, решая вопросы управления. Кроме того, секция служит отдельной жилой единицей, поэтому на собственников жилья возлагается только та территория, что соответствует этой секции.  Не нужно следить за всем строением. Когда здание состоит из нескольких (трех-четырех-пяти) секций, то часть их можно использовать под аренду, другие – передавать в коллективное владение собственников квартир. В случае  если кто-то из собственников передал свою квартиру в наем, его обязательства перед остальными жильцами сохраняются в полном объеме, в том числе юридическая ответственность за поведение квартиросъемщика. Если последний проявит склонность к нарушению установленного порядка, то по заявлению жильцов муниципальные власти будут иметь право его выселить, а арендодателя подвергнуть штрафным санкциям. Кстати, для мелких арендодателей, сдающих лишние площади, тоже можно предусмотреть некоторые послабления в целях взвешенного подхода с их стороны к формированию арендных ставок. Например, если ставка не превышает 100 рублей за квадратный метр, налог не уплачивается вообще. Далее вводить прогрессивную шкалу, привязывая ее, опять же,  к налогу на недвижимость.

 

Безусловно, для осуществления порядка в пользовании арендным жильем необходимо разрабатывать определенные правила. Это касается и многоэтажных доходных домов, где может оказаться самая разная клиентура. В интересах домовладельца сделать так, чтобы потенциальных квартиросъемщиков не отпугивала возможность каких-либо инцидентов с соседями. Конечно, голосовать они будут рублем, но вполне вероятны такие ситуации, которые потребуют вмешательства властей.

 

Обратим внимание и на такой момент. Поскольку традиция доходных домов в нашей стране утрачена, то и домовладельцам, и проектировщикам придется искать наиболее оптимальные решения при планировке больших многоэтажных зданий данной категории. Специально ограничивать метраж, похоже, здесь не имеет смысла: рыночная конъюнктура и здравый смысл застройщика скажут, наконец, свое веское слово. Понятно, что многообразие предлагаемого жилья, возможность большого выбора для клиентов станут дополнительным плюсом проекта. Кому-то подойдут небольшие квартирки-студии, кто-то выберет двух- или трехкомнатную квартиру привычного метража, а кому-то понадобятся пяти-шестикомнатные апартаменты. Крупный объект позволяет удовлетворить самый широкий спектр запросов. Все риски застройщик берет на себя. Если будет спрос на многокомнатные квартиры, значит, это стоит предусмотреть. В любой крупный город, как мы понимаем, могут приезжать для работы серьезные клиенты, привыкшие к просторным площадям. Покупать жилье им, скажем, совсем ни к чему, ютиться в тесных квартирах они не хотят, а снимать жилье в очень дорогих престижных домах категории «I» им, допустим, не по карману или не по вкусу. Точно так же можно представить ситуацию, когда большую пятикомнатную квартиру сразу арендуют две семьи или же четверо холостых друзей или четверо незамужних подруг. Может, им так будет дешевле и интереснее, чем каждому снимать по отдельной маленькой квартире. В общем, вариантов масса, слово – за проектировщиками.  

 

Мы полагаем, что необходимый баланс между большими и малыми площадями будет все же найден. Малый метраж, надо полагать, окажется достаточно широко востребованным.

И не только потому, что квартиросъемщики будут всячески экономить на арендной плате. Часть маленьких квартир может перейти в резерв муниципалитета и сдаваться малоимущим гражданам по специальному договору муниципальных властей с домовладельцем. Такая практика широко распространена на Западе, хотя однозначного одобрения не получила. Мы, со своей стороны, допускаем такой вариант, хотя настаиваем на законодательном регулировании таких отношений, дабы лишний раз не ущемлять права и интересы домовладельцев. Имеет смысл, на наш взгляд, увязать муниципальный резерв в таких домах с упомянутыми выше льготами и послаблениями. Связь должна быть прямая и недвусмысленная. Домовладелец ни в коем случае не должен терять своих выгод от такого соседства. Нельзя (по закону) делать так, чтобы муниципальные квартиры передавались ему «в нагрузку».  Нет, он должен отчетливо понимать свои выгоды от такого сотрудничества.

 

Так мы постепенно перешли к социальной аренде. Как уже говорилось, социальная аренда (не путать ее с так называемым «социальным наймом», хотя  в терминологии законодательства имеется разновидность коммерческого найма, где наймодателем могут выступать органы местного самоуправления) предназначена  малоимущим гражданам, за которых часть издержек берет на себя муниципалитет. Жилье, специальное строящееся для таких граждан, мы отнесли к категории «III». Чтобы снизить нагрузки на муниципальный бюджет, к социальному жилью в обязательном порядке применяются жесткие ограничения в плане максимально допустимого метража квартир и норм жилплощади на человека при заселении. По этой причине, о чем уже говорилось выше, будет целесообразно разрабатывать специальные проекты социальных домов и квартир. В принципе, можно использовать и те проекты, что предназначены для жилья категории «II», ограничивая только общий метраж. Тем не менее, социальное жилье обладает некоторыми особенностями. Во-первых, потому, что на одинаковых площадях здесь может проживать больше людей. Во-вторых, поскольку оно арендуется, то есть для конкретной семьи является, по сути, временным жильем, - все это может неизбежно сказаться на планировке.

 

Таким образом, против специальных проектов в этом плане никаких возражений нет. Кроме того, такие проекты вполне подойдут для многоэтажных арендных домов категории «II». Ибо в доступной коммерческой аренде некоторое удешевление предложения может тоже иметь свой положительный смысл. Скажем, квартира упрощенной планировки в 42 «квадрата» вполне подойдет и для социального жилья, и для арендного жилья категории «II» в городской многоэтажке. То есть некоторое взаимное дополнение в этих двух категориях вполне возможно. И не только в плане архитектуры, но и в плане использования: квартиры муниципального резерва постепенно могут перейти в обычное коммерческое использование. То же самое может коснуться и чисто социального жилья, которое из категории «III» будет – по мере повышения благосостояния граждан – передаваться в категорию «II». Мы не исключаем варианта, что при благоприятном исходе вообще будет происходить сокращение муниципального жилищного фонда за счет распродажи части социальных домов в частное домовладение – в том случае, конечно, если они по своим параметрам соответствуют нормальным потребительским запросам (на многоэтажные дома это в любом случае не распространяется – только аренда). Подчеркнем еще раз: такое возможно только в случае повышения общего уровня благосостояния граждан, когда спрос на муниципальное жилье будет снижаться. Отсюда и неизбежное сокращение муниципального жилищного фонда (который, согласитесь, является обузой для местной казны).

 

Сегодня у нас совершенно иная ситуация. Поэтому спрос на социальное жилье будет достаточно большим, поскольку в стране слишком много граждан, не могущих в нынешних условиях потянуть ни покупку жилья, ни коммерческую аренду (даже доступную). Муниципальное арендное жилье в этом случае выступает как важный страховочный вариант в решении жилищной проблемы, и возражать этому бессмысленно. Сегодня во многих российских городах десятки тысяч молодых семей кочуют с места на место в поисках подходящей жилплощади, снимая ее не только у пенсионерок, но даже в студенческих общежитиях. Ситуация совершенно дикая, даже по меркам некоторых развивающихся стран. Остается только развести руками, почему наши законодатели не подготовили на сей счет необходимых нормативов. Все, повторимся вновь, упирается в конечном итоге в законодательную базу. Обвинять во всем муниципальных руководителей не совсем справедливо. Об этом мы уже говорили. Правильные ориентиры и законы должны быть спущены если не из федерального центра, то хотя бы от региональных властей. Поскольку ничего подобного мы пока не наблюдаем, нам и на этот раз придется высказать свои предложения.

 

Первое, на что нужно обратить внимание, так это на необходимость официально дифференцировать всех граждан по имущественному признаку.  Такой порядок существует во всех западных странах. Недавно то же самое осуществили в Республике Казахстан. Стоит ли говорить, что без такой процедуры определиться с некоей категорией малоимущих, под которую будут выделять определенные бюджетные суммы, не представляется возможным. Мы уже писали об этом, и просто напоминаем еще раз. Как только вопрос с малоимущими будет решен, можно приступать к рассмотрению возможных затрат на содержание социального жилищного фонда, вычислять затраты на строительство, на содержание домов, на дотирование арендных ставок и т.д. Эти задачи решают уже на уровне муниципальных образований. Муниципалитеты, в свою очередь, могут рассчитывать на необходимые государственные трансферты.

 

Количество малоимущих высчитывают, разумеется, по официально утвержденному прожиточному минимуму (пересматриваемому ежегодно), соотнося его с уровнем подушевого дохода на каждую семью. Скажем, в том или ином регионе (для мегаполисов – отдельно) установили планку в 10 тысяч рублей (цифра условна), по которой определяется принадлежность к данной имущественной категории, то есть если ваш подушевой доход не превышает указанную цифру, то вас зачисляют в малоимущие. Следующий шаг – соотнести финансовые возможности муниципалитетов с размером необходимой поддержки. Поскольку, особенно на первых порах, на такую поддержку могут рассчитывать далеко не все нуждающиеся, местным, либо региональным администрациям необходимо определиться с приоритетными категориями, и уже на их основании определять очередность в выдаче социального жилья.

 

Далее, социальную аренду можно поделить на срочную и бессрочную. Бессрочная аренда предполагает пожизненное использование жилья тем или иным гражданином (или семьей). Это чем-то напоминает пресловутый «социальный найм», только без права приватизации и передачи по наследству. По идее, бессрочная аренда может распространяться, в первую очередь, на пожилых людей и инвалидов. Их дети, достигшие совершеннолетия и хорошо трудоустроенные, не могут претендовать на эту жилплощадь в случае смерти родителей, или же арендовать ее на тех же условиях. Это право не наследуется. Что касается срочной аренды, то ее целесообразно распространять на молодых и трудоспособных. Сроки могут быть разные – от одного года до пяти лет. По прошествии этого срока договор пересматривается. Если муниципальная комиссия находит основания для продления договора, он продлевается. С другой стороны, если есть основания для выселения жильца (все они должны быть предусмотрены законом), то муниципалитет должен иметь право расторгнуть договор до истечения срока. Что может послужить таким основанием, понятно: нарушение правил проживания, порча имущества, задержка платежей, нелояльное отношение к соседям и т.д. Рассматривать в качестве причины досрочного расторжения договора заметное улучшение материального положения жильца, на наш взгляд, не стоит: после истечения срока договор просто не возобновляется либо серьезно корректируется в сторону увеличения арендной ставки.

 

Что касается самих ставок, то они должны быть гибкие. Для бессрочной аренды, выдаваемой пожилым людям и инвалидам, достаточно будет ограничиваться коммунальными платежами, а в случае дотировать и их. Для срочной аренды целесообразно применять прогрессивную шкалу: увязывать ставку с уровнем дохода. Плата в любом случае будет ниже, чем даже при доступной коммерческой аренде. Однако разделять граждан по имущественному положению придется и здесь, в данном сегменте. Иначе говоря, ставки по аренде необходимо также дифференцировать. Скажем, двое молодых бездетных и трудоустроенных супругов платить с одного «квадрата» должны больше, чем мать-одиночка с несовершеннолетним ребенком или семья с двумя детьми.  

 

Нам могут привести возражение, сославшись на то, что в нашей стране очень много теневых зарплат, и, кроме того, определенная часть граждан состоит сразу на нескольких работах, не декларируя при этом свой совокупный заработок. Само по себе данное возражение заслуживает внимания. Однако вынуждены ответить, что данная ситуация – отражение царящего в стране беззакония. Мы описываем то, что может осуществиться только в условиях нормального законодательства и при нормально функционирующих институтах власти. Проблема сокрытия истинных доходов есть уже отдельная тема. У нас есть соответствующие инстанции, обязанные заниматься такими вещами. Об этом пусть думают законодатели, налоговые службы и правоохранительные органы. Если все делать по уму, то острота проблемы спадет сама собой.

 

Допустим, некий гражданин сознательно утаил свои истинные доходы, желая получить жилье на льготных условиях. Но это еще не значит, что он от этого непременно выиграл. Если в стране нормальное налоговое, банковское, гражданское и уголовное право, у такого гражданина неожиданно начнутся серьезные проблемы. Например, если он официально попал в малоимущую категорию, то ни один банк не выдаст ему ни одного приличного кредита, включая льготную ипотеку. Мало того, все крупные платежи будут отслеживаться. И если налоговые службы установят обман, к делу подключатся правоохранительные органы. А там за сознательное введение властей в заблуждение дело может закончиться тюрьмой. Кроме того, муниципальные службы серьезно будут интересоваться доходами граждан, подающих им свои заявления на получение социального жилья. И будут к этому делу подходить скрупулезно, постоянно взаимодействуя с теми же налоговыми службами. Эта задача существенно облегчится в случае изменения нашего налогового законодательства, когда налоги с физических лиц будут уплачиваться по месту жительства. В этом случае налоговые декларации станут нормой, а вместе с ними возрастет и ответственность за утаивание доходов. Так что гражданам, не желающим высвечивать свой реальный заработок, будет рискованно связываться с муниципальными службами в поисках дешевизны. Может выйти боком, ибо муниципалитет, в отличие от налоговых служб,  кровно заинтересован в том, чтобы все знать о подлинной платежеспособности клиента.

 

Еще один очень важный момент, касающийся принципов расселения. Мы уже неоднократно подчеркивали, что необходимо – крайне необходимо – стремиться к социально однородной жилой среде. Это касается и социального жилья. Если расселение происходит в многоэтажном доме, то нужно стремиться к тому, чтобы в пределах одного подъезда не перемешивать людей ни по возрасту, ни по социальной принадлежности. Не стоит в одном подъезде вперемешку расселять молодежь и пенсионеров, интеллигентов и рабочих. Лучше вообще, когда они живут в разных домах, а еще – в разных поселениях. Мы уже проходили печальные уроки вавилонского столпотворения, устроенного большевиками, когда в одной коммунальной квартире жили люмпены и потомственные интеллигенты. Не стоит воспроизводить этот плохой опыт.

 

Теперь рассмотрим вопрос о строительстве социального жилья. Считается, что когда речь идет о муниципальном заказе, то основным инвестором как раз выступает муниципалитет с некоторым участием государства. Все это верно, и именно так во многих случаях и будет. Уже сейчас местные власти нацелились выкупать и даже строить за свой счет «социальное жилье», и вполне вероятно, что такая практика получит дальнейшее развитие. В принципе, ничего страшного в этом нет. В том случае, конечно, если муниципалитеты располагают большими суммами. Но можно рассмотреть и другой вариант, где присутствует большая доля частных инвестиций.

 

Скажем, предполагаемое социальное жилье строится в рамках частно-государственного партнерства на тех же условиях, что жилье категории «II». После завершения строительства дома не выкупаются, а остаются в распоряжении частных инвесторов. Затем местные власти заключают с ними соглашение об использовании этих домов для социальной аренды, при условии дотирования арендной ставки со стороны властей. Иначе говоря, частный инвестор (он же домовладелец) получает от аренды жилья фиксированную норму прибыли – как в случае с арендой жилья категории «II». Только в этом случае разницу покрывает муниципалитет – либо путем субсидирования арендаторов, либо путем субсидирования частного инвестора. Надо сказать, что такая практика была распространена в послевоенной Германии и показала себя с лучшей стороны. Какой путь избрать в нашем случае, ответить однозначно нельзя. Все будет зависеть от конкретной ситуации. Хотя вполне может быть, когда в пределах одного муниципального образования будут используются оба варианта.

 

Наконец, скажем несколько слов о служебной аренде. Речь идет о сдачи в наем жилья по условиям трудового договора между работником и работодателем. То есть в этом случае квартиросъемщик обращается не в муниципальную комиссию, не в управляющую компанию, не к домовладельцу, а к своему работодателю, который и подыскивает ему требуемую жилплощадь. В этом плане служебная аренда совмещает в себе некоторые признаки аренды социальной и аренды коммерческой. С одной стороны, лицо, наделяющее работника жилплощадью, не делает этого с целью извлечения прибыли (а в большинстве случаев еще идет и на дополнительные затраты). С другой стороны, служебная аренда не ставится в прямую зависимость от материального положения квартиросъемщика. Размер его заработка не определяет право на получение жилья. Он определяет, скорее всего, только размер и качество жилплощади. Работник – в зависимости от своего профессионального статуса и условий договора – может снимать и маленькую квартирку, и большие апартаменты, а если возможно, то и отдельный коттедж.

 

Когда мы говорим о «служебном жилье», стоит понимать данное словосочетание как некое условное понятие. Служебное жилье не включается в основные категории, поскольку данный термин подчеркивает только форму предоставление жилплощади, но не ее качество, не ее стоимость, не условия ее возведения. Здесь могут быть представлены дома всех перечисленных выше категорий, прежде всего категории «II» как самой массовой и востребованной. Другое дело, что такие дома (или квартиры) не выставляются на продажу. Их собственником выступает либо государственное учреждение (ведомство), либо частное или государственное предприятие. Располагаться такое жилье может на землях, принадлежащих тем же самым учреждениям или предприятиям. Кроме того, часть земли, при необходимости, будут арендоваться у муниципалитетов. Варианты могут быть разные.

 

Различными будут и варианты застройки. Скажем, некий государственный вуз начнет выстраивать многоэтажные корпуса по принципу доходного дома, включая туда квартиры самой разной площади и уровня комфорта. А на территории какой-либо военной части пойдут другим путем, организовав территорию по принципу микропоселения: отдельно – простенькие многоквартирные дома для низших чинов, чуть дальше – дома для средних чинов, и еще подальше – добротные дома для высшего состава. Такой же принцип могут реализовать и на территориях, принадлежащих  крупному предприятию.

 

Если предприятие градообразующее, то оно вообще может выступить в качестве главного инвестора в реализации программы по комплексному освоению прилегающей территории. Взамен оно возьмет  себе в долю часть построенного жилья, используя его для собственных сотрудников – от рабочих до инженеров и менеджеров. То есть здесь оно вправе выступить в качестве наймодателя. Естественно, интересы предприятия не связаны с извлечением прибыли от найма жилья. Прибыль ему приносят квалифицированные сотрудники, работу которых в немалой степени будет стимулировать именно наличие жилых площадей, сдаваемых на вполне приемлемых условиях. В этом случае у муниципалитета не будет серьезных оснований – ни юридических, ни экономических – вмешиваться в условия аренды (также следует распространить служебный жилищный фонд и на лица частного права).

 

В таких случаях муниципалитет вообще имеет ряд очевидных выгод. По крайней мере, значительная часть жилищного фонда находится на балансе градообразующего предприятия. За это ему (только, возможно,  уже со стороны государства) можно сделать определенные налоговые послабления (что, опять же, необходимо предусмотреть законом). На структуре поселения такое взаимодействие практически никак не отразится. То есть принцип зонирования по основным категориям сохраняется. Например, предприятие может выкупить часть муниципальных земель под строительство престижных домов для топ-менеджеров и ведущих специалистов. Далее, зарезервировать часть домов в среднем сегменте категории «II», а также некоторую часть домов категории «III» для низкооплачиваемых сотрудников. В этом случае низкооплачиваемые сотрудники снимаются с муниципального баланса, но на основании договора с предприятием, которое потребует  взамен некоторых налоговых послаблений (а будет непременно так, что вполне разумно). В дальнейшем взаимоотношение руководителей предприятия и муниципалитета будут выстраиваться в том же ключе, что и с частными домовладельцами: отказ одной стороны от принятых обязательств развязывает руки другой стороне. В общем, ничего нового.

 

Впрочем, предприятия не обязуются, по закону, инвестировать в выполнение жилищных программ, вкладывая туда часть прибыли. Точно так же государственные учреждения не обязаны – без выделения соответствующих бюджетных сумм – строить дома для своих сотрудников. Проблема со служебным жильем может решаться разными путями, без организации всякой стройки. Например, можно зарезервировать для них часть квартир в обычном доходном доме, дотируя аренду – так же, как это могут делать и муниципальные власти для малоимущих. Можно составить договор с муниципальной властью на предмет использования социальных квартир для сотрудников с низким доходом. Взамен учреждение берет на себя часть расходов на погашение аренды. Такой вариант исключать нельзя, поскольку вполне может быть, что граждане, работающие в государственных учреждениях, не войдут ни в какие приоритетные категории. Здесь есть своя логика, так как именно государство – поскольку оно присваивает немалую часть налоговых поступлений, уходящих мимо муниципальной казны  – должно озаботиться своими подопечными. Наконец, учреждение, коль будет в том потребность, особо важных сотрудников может расселить в престижных арендных домах или квартирах, взяв на себя немалую часть расходов. Короче, и здесь тоже немало вариантов.

 

В общем, с арендой жилья мы кое-что прояснили. Конечно, для практического применения нужно еще много чего уточнять и анализировать. Но главное – определиться концептуально. Мы уже поняли, какую важную роль в таком деле играет управление себестоимостью в реализации проектов. У нас с этим все пока обстоит не очень. Мы здесь  коснулись вопросов чисто организационной части этого процесса. Но есть и другая, немаловажная часть – технологическая. Вокруг нее тоже немало проблем. Их-то мы и рассмотрим в следующей главе.

 

 

 

Глава 8

 

ФИНАНСЫ И ТЕХНОЛОГИИ

 

 

О вавилонской традиции в нашем строительстве мы уже поговорили достаточно. Тут разбирать все случаи, демонстрирующие вопиющую отсталость нашего строительного сектора, нам на сегодняшний день даже не интересно. Доказывать это – все равно, что ломиться в открытую дверь. Ни один вменяемый специалист не станет отрицать то, о чем не принято говорить в высоких инстанциях. По крайней мере, руководство Новосибирской области постоянно делает вид, что здесь все нормально. Ну, если считать массовое применение кирпича нормальным явлением, тогда конечно. Для развитых стран, где кирпичные дома давно уже считаются «домами миллионеров», такое трепетное отношение к «самому древнему» материалу не характерно. У нас такие дома продолжают строить и, по замыслу девелоперов, совсем не для миллионеров, а иной раз и для простых граждан, не имеющих даже собственных автомобилей. Иначе откуда бы появилась в метро реклама кирпичных новостроек?

 

Впрочем,  после того, как кризис внес первое, пока еще легкое очищающее воздействие на мозги чиновников и застройщиков, у нас все чаще и чаще начали говорить о недорогом жилье, по привычке именуя его то «доступным», то «социальным», то «эконом-класса», а то и просто жильем для «лохов» (это уже в узко профессиональных кругах). Впрочем, даже непрофессионалам ясно, что вавилонскими методами, то есть из одного кирпича, такой «эконом-класс» в массовом порядке не создашь. Тут надо, как говорил один великий политик,  идти другим путем. И вот мысли иных профессионалов (и не только) об этих самых путях навевают неподдельную тревогу за наше будущее, точнее – будущее тех людей, интересами которых вроде как озаботились и власти, и строители.

 

Чтобы понять, о чем идет речь, приведем характерный разговор с одним таким строителем. В ходе беседы молодой сотрудник строительной компании, помимо стандартных рассказов о повсеместном нарушении технологических регламентов, поделился такой любопытной информацией. По его словам, компания сделала закупку дешевого китайского керамогранита, который, если верить нашему собеседнику, давал такой высокий радиационный фон, что «счетчики просто зашкаливало». Так это или нет, обсуждать не будем. Нам интересен комментарий этого молодого человека: «Для хороших домов такой керамогранит не пойдет. Наверное, придется его использовать для доступного жилья».

 

Проблема тут не в том, что строители могут заполонить наши дома радиоактивными материалами и изделиями. Важно обратить внимание на то, как молодой и достаточно неглупый сотрудник строительной компании понимает, что есть «доступное жилье». Если следовать его логике, к «хорошим домам» оно относиться не может в принципе. Иначе говоря, то, что собираются строить для основной массы людей, в понимании таких профессионалов явно будет чем-то «нехорошим», второсортным. Такое понимание доступного жилья вообще типично для представителей строительного бизнеса. И не только для них.

 

Свою лепту вносят и наши политики, и наши интеллектуалы. Один аналитик, например, убеждал нас в том, что понятие «доступность» и  понятие «комфортность» вообще несовместимы. К сожалению, они несовместимы только в головах таких аналитиков и всех тех, кто разделяет эту позицию. Здесь логическая цепочка развивается просто: все они убеждены в том, что удешевление в строительстве достигается исключительно за счет снижения качества. Допустим, «хороший» дом вы строите из хорошего кирпича – желательно немецкого, а «доступный» дом – из плохого, дешевого кирпича (местного или китайского). В «хорошем» доме стены делаете ровные, а в «доступном» - и так, и сяк. Вот вам и весь рецепт. Точно так же «хорошие» дома у нас кое-где строят из дорогого клееного бруса, изготовленного на новейшем немецком оборудовании. А «доступные» делают из обычного бруса, изготовленного простыми мужиками на маленькой пилораме, где оборудование не обновлялось со времен развитого социализма.

 

Нет, нельзя сказать, что в таких случаях наши профессионалы не вспоминают о разных технологиях, об индустриальном домостроении. Конечно вспоминают, только не со взглядом вперед, а со взглядом назад – в старое доброе советское прошлое. Как только у нас заговорили о доступном жилье, то тут же оживились застройщики, до сих пор использующие крупную железобетонную панель. Сейчас они оживились еще больше, уповая на государственные и муниципальные заказы. То есть рассчитывают на то, что власть начнет вкладывать деньги в достижения первой половины прошлого века[20]. На Западе, как известно, крупнопанельное домостроение устарело еще до того, как мы начали массово осваивать эту технологию. И вот прошло уже более полувека, но в мозгах у многих наших застройщиков качественных изменений не наблюдается до сих пор. О вавилонской традиции мы уже вообще молчим. Скоро, конечно, будет уже не до жиру (то есть не до кирпича). И это вселяет не меньшие опасения, учитывая перспективы с радиоактивным керамогранитом и новым торжеством крупной железобетонной панели.  

 

Когда обо всем этом рассказываешь в частной беседе своим знакомым канадским строителям, они с недоумением разводят руками и спрашивают: «Почему же ваше правительство не занимается образованием?». Нас такой вопрос, прямо скажем, ставил в тупик. Канадцам было совершенно не понять, как страшно далеки наши министры от народа. Тут ситуации несопоставимы. Это у них там, в Канаде, в порядке вещей, когда высокопоставленные чиновники думают об эффективности производства, о снижении себестоимости в строительстве, о развитии технологий, об энергосбережении, о стимулировании потребительского спроса. Чуть ли не в каждом муниципалитете находятся правительственные инспекторы, которые следят за качеством строительных работ, охраняя интересы покупателей жилья. Каждый потенциальный покупатель имеет возможность получить от государства все информацию о строительных компаниях, о технологиях, о ценах. Получить рекомендации от юристов, как лучше и экономнее решить жилищную проблему. Мы уж не говорим о том, что у гражданина Канады есть возможность получить от государства скидки по кредиту, стать участником социальной  правительственной программы, рассчитанной на помощь гражданам, испытывающим материальные затруднения. Да и сами строители вниманием не обижены: на совершенствование технологии государство выделяет миллионы долларов, погашает часть расходов на разработку и внедрение нового инженерного оборудования, выделяет специальные гранты на инновационные разработки. Короче говоря, канадскому правительству далеко не безразлично, что в их стане строится, как строится, для кого строится и почем продается.

 

«Им бы наши проблемы!» - воскликнет любой патриот российской государственности. Правильно, нашим государственным мужам такими пустяками заниматься некогда. Это  на Западе министры могут сидеть и обсуждать вопрос об энергосбережении путем внедрения тепловых насосов и солнечных батарей. Как же для нас это мелко и скучно! У нашего правительства другие задачи - задачи глобальные. Мы, как-никак, «великая держава», и эту марку намерены держать, невзирая на затраты. Нашим министрам некогда думать о всяких там тепловых насосах. Не того полета эти ребята, чтобы опускаться до презренных металлических труб.  Мы служим своему призванию – стоять на страже мировой стабильности, бороться за многополярный мир, понимаете. А тут какие-то трубы и коллекторы. Нет уж, никогда наш правительственный чиновник ни снизойдет до такого.

 

Весь этот державный пафос был бы терпим, если бы наши министры ходили в ватниках и питались рисовой кашей, а счастливый и довольный народ мирно жил в землянках и бараках, радуясь этой самой мировой стабильности. Так ведь нет: сколько ни живем в нашей великой стране, все время только и слышим бесконечные стоны по поводу проблем. Кругом одни проблемы! И каждый год все государевы мужи – от министров до депутатов – обещают все исправить, все улучшить, все наладить. И чего удивляться проблемам-то: качество жизни, как-никак, сверяем не по Северной Корее и не по Бангладеш, а по этому самому распроклятому Западу, где министры, нам на смех, обсуждают тепловые насосы. Нам бы, конечно, не мешало у них поучиться, но, как выясняется, державная гордость не позволяет. «Да этот Запад нам не указ!» - с некоторых пор звучит как девиз у чиновников всех мастей. Нет, от западного качества жизни они не отказываются. Тут как раз наблюдается полный консенсус позиций. Вкусно есть, сладко спать, красиво одеваться и хорошо отдыхать – здесь все как надо, на высшем уровне. Единственно, по какому вопросу не наблюдается согласия, так это по вопросу качества работы. Вот работать по-западному наши государевы мужи не хотят. На этот счет они предлагают свой «особый» путь. Результат многие из нас могут увидеть воочию.

 

Собственно, о том мы и вели речь. Наш «особый» путь привел нас к кирпичным новостройкам и стенаниям девелоперов, не могущих сбыть свои вавилонские строения. Теперь мы начали корректировать позицию, но тоже по-своему. Теперь из Вавилона нас потащат в послевоенный СССР, любоваться на крупнопанельные многоэтажки и вспоминать времена хрущевской «оттепели». Наш «особый» путь в этом плане ничего другого не предполагает. А государевы мужи ничего другого предложить и не хотят. Другое – это как на проклятом Западе. А для этого им и работать придется прямо как на  Западе. Перспектива для них совсем не приятная. И не потому, что нужно будет обсуждать всякие там тепловые насосы. Процесс-то начнется не с агрегатов. Это будет потом. Начать нужно будет, как мы отметили в другом месте, с законов, с нормативов, с программ, с рационального использования финансовых ресурсов. Вот именно за это с государевых мужей во всех странах спрашивают в первую очередь. А у нас в этом отношении, используя слова Президента, сплошной «правовой нигилизм».

 

Хотелось бы в этой связи сделать интересное сравнение. Мы уже писали о том, что в современном Казахстане приняли новую жилищную программу, где все аккуратненько, прямо по-европейски, разложили по полочкам. Нас, честно говоря, несколько удивил такой юридически грамотный подход к решению проблемы. Вообще, читая открытые правительственные документы Республики Казахстан, прямо не нарадуешься: какое бережное отношение к русскому языку – все четко, ясно, понятно. Никаких наукообразных наворотов, никакого туману, никаких заумных абстракций. Нашим бы юристам поучиться у своих казахских коллег, нашим бы депутатам у них постажироваться! Наша национальная гордость была уязвлена: как они так научились этим европейским премудростям?

 

Все оказалось проще, чем мы думали. Глаза нам открыл руководитель ГК ALMA GRAD Сергей Терехов, много лет проработавший в Казахстане. Как выяснилось, казахские власти, разрабатывая правительственные программы, никогда не пренебрегали советами западных специалистов. Казахстан на державное величие не претендовал, а проблемы приходилось решать всерьез. Поэтому перед Западом в гордую позу решили не вставать, а начали учиться. У нас, в России, процесс пошел в обратном направлении: как только мы начали «вставать с колен», так тут же послышались разговоры о нашем «особом» пути. Больше всех старались признанные мастера слова, известные литераторы, режиссеры и философы. Появляется такой деятель на телеэкране и заводит свою дежурную речь: «Ну чего нам смотреть на этот Запад? У нас своя традиция, своя тысячелетняя история. У нас свой, особый путь развития».

 

Конечно, авторитетных творцов строго судить нельзя: костюмы от Бриони,  «Мерседесы», «Лексусы» и BMW, финский кафель, немецкая мебель, японская радиоаппаратура, американские сигареты и французский коньяк – все это в глазах истинного художника лишь тлен и фантом. Он владеет этим ничтожным барахлом, даже не замечая. Вся эта презренная импортная материя, как бы часто он ей ни пользовался, никогда не смутит его бессмертную душу, взыскующую высоких целей! В таком вот облике предстает перед нами убежденный апологет нашего «особого» пути. Смутить его невозможно, поскольку с него взятки гладки: не ему же, в конце концов, придумывать законы, разрабатывать нормативы, программы, а тем более – изучать действие тепловых насосов.

 

Однако именно наши признанные мастера слова формируют в обществе такие вот «особые» настроения, очень выгодные государевым мужам. Глядишь, и вот некий чиновник запел ту же песню про наш «особый» путь. И все бы ничего, но, как выясняется, на ту же волну настроились и те, кто прямо или косвенно связан со строительством. Выходит на трибуну наш отечественный технарь-изобретатель, проектировщик-рационализатор и устраивает разнос проклятым басурманам: «Чего мы везем с Запада их технологии?  Что за дурацкая мода? У нас же есть своя традиция, давайте развиваться по-своему». Звучит прямо как патриотический манифест. И кое-кого, что называется, цепляет. Потом выясняется, что наш изобретатель еще и работает на кафедре строительного вуза, и нетрудно догадаться, что свои «патриотические» мысли он  высказывает и будущим инженерам-строителям. Чего ж потом удивляться, что многие выпускники строительных вузов до сих пор пребывают в уверенности, будто со времен Навуходоносора лучше кирпича ничего не изобрели.

 

Вот так мы и подошли к ответу на вопрос наших канадских друзей: а что делает ваше правительство в образовании? А чего оно делает - оптимизирует расходы! Хотим мы того или нет, но здесь наглядно реализуются этапы нашего «особого» пути. Уж чего-чего,  а вот оригинальности нам не занимать: со всех начальственных трибун трубят об инновационном развитии (вот именно так!), в то же время будущих строителей все еще учат по советским учебникам, а тонкости ремесла им преподают наставники, которые еще помнят живого Сталина. На технических кафедрах, если кто не знает, средний возраст преподавателей зашкаливает за 50 лет. Вот вам и «особый» путь.

 

Нет, нельзя сказать, что все мы глухи и слепы к тому, что делается там, за кордоном. Борьба за мировую стабильность – это одно, а вот оптимизация расходов актуальна не только для сферы государственного образования. Наши частные предприниматели копейку тоже считать умеют, и не только в своих карманах, но и в карманах потенциальных клиентов. Здесь как на фондовом рынке – одни делают ставку на повышение, другие – на понижение. В строительном бизнесе тоже есть «медведи», хотя на первых ролях они и не значатся. Короче, отдельные ушлые ребята решили найти клиентов в том самом «эконом-классе», где строят преимущественно для «лохов». Если следовать «заветам» столичного девелопера Полонского: «У кого нет миллиарда, может идти на х…» - небогатых клиентов по-другому не воспринимают. К «лохам» и отношение соответствующее: для них и дешевый китайский керамогранит, и дешевый кирпич, и надоевшая всем крупная панель. Но есть и другие предложения, вроде как «инновационные». По замыслу, это должно быть что-то «канадское» или что-то «финское». Но главное – оно должно быть дешевым. Маркетинг для «лохов» ставит дешевизну во главу угла (солидный-то клиент за ценой не постоит). Других притягательных моментов сюда не прилагается – по причине их полного отсутствия.

 

Вот тут мы и подходим к острию проблемы. Для полноты картины поясним, что не все строители дешевого жилья приняли на вооружение «хрущебный» вариант. Да, есть и такие: лепят многоэтажки из крупной панели, даже не заботясь о заделке швов. Ну а зачем, коль «пипл хавает» – «лох» он и есть «лох». Но некоторые товарищи пошли другим путем, обратив свой взор на басурманский Запад. Мы не смеем утверждать, что там они ничего не поняли. Насчет понимания больших вопросов нет. Просто восприятие Запада у многих из нас, скажем так, довольно избирательное: разглядываем мы их достижения по частям. Скажем, западной техникой мы восхищаемся, а от их законов морщимся. Поэтому и внедряем мы все их наработки тоже по частям – в соответствии с «особым» путем своего развития. Традиция нас, что называется, все время удерживает от полного перевоплощения. Вот и получается такая картина: немецким «мерс» на наших разбитых дорогах.

 

С западными строительными технологиями получилась похожая штука. Мы уже говорили о «канадских домах» без системы вентиляции. То есть, конструкции западные, а уровень инженерного оснащения соответствует послевоенным пятилеткам. Это так же, как в «современных» ограждающих конструкциях, когда импортный утеплитель нацепили на отечественный кирпич. Чего бы не использовать сразу импортную термопанель? Так нет – «традиция» не позволяет. С кирпичом наш строитель, как мы помним, «привык работать», он ему «больше доверяет». Вот и с «канадскими домами» та же история: не можем мы отказаться от нашей «традиции» - проветривать дом через форточку и щели. Кому-то вообще дико слышать, что стены у дома могут вообще «не дышать». А канадцы именно так и делают: каждый дом проходит предварительное тестирование на герметичность. А чтобы жильцам было комфортно, устанавливается специальная система циркуляции воздуха с теплообменниками (это чтобы снизить потери тепла: вытяжные каналы соприкасаются с каналами, по которым идет наружный воздух, благодаря чему тот согревается  прежде, чем попадет в помещение).

 

У нас все эти буржуазные премудрости пока еще не прижились. Мы здесь упорно отстаиваем свою «традицию», соответствующую широте русской души: когда жарко – открываем настежь окна и врубаем кондиционеры, когда холодно – включаем электрообогреватели. Каждый жилец корректирует, так сказать, изъяны отечественного домостроения в силу своих возможностей. А как быть иначе в стране, где министрам не к лицу думать о тепловых насосах и прочих бренных вещах? Вот потому-то у нас появляются «канадские дома» не то что без тепловых насосов, но даже без вентиляции. И народ, клюющий на такие «инновации», ведать не ведает, как все должно быть на самом деле. А кто из государевых мужей подумал над этим вопросом? Вот люди и покупают такой не доведенный до ума «эконом-класс». И чему тут удивляться, коль продукт изначально замышлялся для «лохов».

 

Как видим, именно здесь выползают изъяны в образовании, на который указали наши канадские друзья. Некорректное, мягко говоря, использование зарубежных наработок вытекает не из простого желания «срубить бабла» на чужой доверчивости. Мы не сомневаемся, что строители, обратившиеся к  опыту своих иностранных коллег, вполне искренне стремятся использовать преимущества западных технологий. Только действовать им приходится в совершенно иной атмосфере – и в моральном, и в юридическом, и в экономическом смыслах. На специалистов по современным деревянно-каркасным и быстровозводимым технологиям их у нас никто и нигде не учил. Все в этой области осваивается на ходу, «с колес». Мы уже говорили выше о том, что многие строили только так, как их научили. Попытки что-то изменить и внедрить нечто совершенно для нас новое каждый строитель осуществляет на свой страх и риск. У одних получается лучше, у других хуже. Но действуют все в одинаковых условиях – в условиях полной отстраненности государства от содействия (реального содействия) техническому прогрессу в этой важной для экономики отрасли. И в этом плане канадским строителям повезло гораздо больше, чем их российским коллегам.

 

Напомним, что в Канаде после войны – где-то к концу 40-х – началось бурное развитие деревянно-каркасных технологий в малоэтажном домостроении. Инициатором процесса выступило как раз канадское правительство, объявив конкурс на наиболее экономичную систему для строительства массового жилья. По всем параметрам выиграл деревянный каркас с эффективным утеплителем. О достоинствах каркасных технологий сказано достаточно, и именно Канада стала признанным лидером в этой области. Удивляться не приходиться, учитывая колоссальные объемы государственной поддержки строительной отрасли, в том числе в плане развития и совершенствования технологий. Деревянно-каркасное домостроение было хорошо известно еще в XIX  веке. Но только благодаря целенаправленной политике государства в сфере развития строительной индустрии каркасные технологии стали не только массовыми, но и по-настоящему современными.  Как мы говорили, на данный момент в канадском домостроении на долю деревянно-каркасных домов приходится почти 90 % жилья. О достоинстве этих технологий красноречиво свидетельствует тот факт, что они достаточно широко распространены и в других развитых странах – США, Германии, Финляндии и др.

 

Стоит особо отметить то обстоятельство, что в послевоенный период на Западе зародилась принципиально новая строительная индустрия, ориентированная на массовое строительство малоэтажного жилья. Деревянный каркас играл здесь решающую роль. Со временем стали широко внедряться модульные конструкции, позволявшие создавать в заводских условиях полные домокомплекты, собиравшиеся на стройке в течение пяти-семи дней. Средний канадский завод производит до 400 домов в год. Это, кстати, не предел, особенно учитывая то обстоятельство, что в Канаде многие операции на таких заводах осуществляются вручную. В отличие от канадцев, немцы широко применяют автоматизированные системы с программным обеспечением. Например, потенциальная мощность немецкого завода по производству домокомплектов, использующего автоматизированную линию, составляет 120 тысяч кв. метров жилья в год. То есть, используя один такой завод, можно за год построить 1200 домов по 100 «квадратов» каждый.

 

Относительно недавно дерево, игравшее роль основного конструктивного элемента,  начали заменять оцинкованным металлическим профилем со специальной перфорацией, позволяющей устранить «мостики холода». У нас такие технологии известны как ЛСТК – легкие стальные тонкостенные конструкции. Здесь признанными лидерами стали финны, которые производят специальное оборудование для изготовления металлического профиля и готовых домокоплектов на его основе, включая термопанели. Завод ЛСТК на современном финском оборудовании в состоянии за год выдать продукции на 150 тысяч кв. метров, то есть чуть больше, чем предприятие, использующее деревянные конструкции. Причина тут проста – металл более технологичен, чем дерево. По цене тоже нет ощутимого проигрыша, поскольку для деревянных конструкций используются специальные пропитки, в результате чего стоимость уравнивается, а по некоторым расчетам даже остается в пользу металла.

 

Здесь мы затронули только то, что касается технологии строительства. А ведь параллельно развивалось и инженерное оборудование – системы вентиляции с теплообменниками, системы воздушного отопления, тепловые насосы, солнечные батареи – все это на Западе давно уже не является экзотикой. Особый разговор об отопительных агрегатах. Дровяные печи и камины встречаются в той же Канаде только в качестве экзотического дополнения к интерьеру. Для отопления домов, как правило, на Западе используются газовые котлы, иногда снабженные цифровой системой управления (то есть  используются знакомые нам пульты – как в настенных кондиционерах). В ряде случаев в качестве страховочного варианта используют мазут, дизельное топливо или электрические нагреватели. Углем же на Западе топить не принято. В Канаде, например, такой вариант считается нерентабельным. Обычным топливом там является пропан.

 

Оценивая все только что сказанное, стоит ли говорить о том, насколько мы отстали в области домостроения от развитых стран, коим мы на протяжении последних пяти-шести лет постоянно силимся доказать свое величие и державные намерения? Наше капитальное строительство, даже при всем благожелательном к нему отношении, действительно остановилось в развитии почти на полвека. О малоэтажке говорить вообще не приходится – никакой индустрии для нее не создано вообще. Точнее – не создано при должной поддержке государства. О деревянно-каркасных домах советские строители, конечно же, знали и кое-где такие дома строили. Но рассматривались они исключительно как жилье для непродолжительного использования – в качестве садовых домиков, времянок для рабочих или вынужденных переселенцев. У нас они более известны как «щитовые» дома,  изначально несущие на себе клеймо презренной «фанеры». Потенциал деревянно-каркасных конструкций в Советском Союзе не был по достоинству оценен, а потому никакого развития данные технологии не получили. Наша отечественная «фанера» так и осталась на уровне послевоенных пятилеток – в отличие от той же Канады или Финляндии, где у государственных мужей были другие приоритеты, более приближенные к человеческим запросам.

 

Советские руководители, как мы уже отмечали, собственническое начало в человеке старались не поощрять, а потому сознательно расселяли граждан в каменных муравейниках. Не удивительно, что товарищ Хрущев с таким пылом начал развивать крупнопанельное домостроение, несмотря на то, что в Европе на тот момент эта технология считалась уже не только устаревшей, но и недостаточно рентабельной. Иначе говоря, несмотря на все противостояние с «мировым империализмом», несмотря на холодную войну, мы все-таки не стеснялись перенимать опыт ненавистных буржуев, хотя и здесь умудрились проявить свою «оригинальность», позарившись далеко не на самое лучшее и современное.

 

Получается интересная картинка. Полвека назад советское государство вбухало солидный ресурс в освоение не совсем современной западной технологии.  Запад, тем временем, пошел своим путем, который наших руководителей не особенно интересовал. И вот сегодня некоторые игроки в сегменте «эконом-класса» предлагают вдохнуть новую жизнь в этот хлам, изображая его как что-то свое, родное. Казалось бы, почему еще раз не обратиться к Западу и не заимствовать у них нечто более современное, подойдя к этому делу с той же мерой государственной ответственности, как это уже и было при товарище Хрущеве? Иными словами, чего бы нам по-настоящему не освоить современные каркасные технологии, привлекая для этого дела солидный государственный ресурс? Не одни же частные инвесторы должны впрягаться в решение этой социально важной задачи. На Западе государство не стояло в стороне, и до сих пор должным образом финансирует все инновации.

 

И вот тут наше державное величие предстает перед нами во всей красе. То есть, когда привозили из Франции линию по выпуску крупной панели, тогда наше классовое сознание ничто не тревожило. А вот когда мы рванули в цивилизованный мир, тут вдруг пробудилась в нас долго дремавшая национальная гордость. Не только у политиков, но и у строителей. Как только начинают ставить вопрос о внедрении современных технологий индустриального малоэтажного домостроения, так тут же появляются ярые «патриоты» наших «особых» традиций. Со всех сторон поднимаются саркастические возгласы вперемешку с якобы «компетентными» утверждениями насчет «фанеры», в которой живут «тупые» американцы. Масло в огонь подливают и отечественные технари-изобретатели, давно уже вынесшие свой вердикт зарубежному каркасному домостроению. Каких только «экспертов» мы ни выслушали за последнее время – от технологов до бухгалтеров – дружно уверяющих нас в том, что вся эта зарубежная «фанера» нашему человеку совсем не по душе, да и для организма она ой как нехороша.

 

В общем-то, ничего принципиально нового мы в этой позиции не находим. Примерно так же в свое время воспринималась крупная панель. Некоторые проектировщики воспринимали ее в штыки. Правда, в то время особо возражать против решения партии и правительства было чревато, но глухой ропот со стороны архитектурного сообщества все же наблюдался. Когда наступила долгожданная гласность, проектировщиков просто прорвало. Конечно, восторгаться «хрущевками», а тем более в конце 80-х, было просто нелепо – ввиду архаичности самого крупнопанельного домостроения, - однако критический пафос наших ревнителей прекрасного был направлен в другую сторону. Экономические и технологические аспекты их отнюдь не интересовали. Если коротко проанализировать озвученные ими претензии, то напрашивается однозначные вывод: их не устраивает индустриальное домостроение как таковое. Коль строительство домов поставлено на поток, то неизбежно появляется такая вещь, как типовое проектирование. Вот это именно то, что вызывает у отечественных эстетов особую неприязнь. С каких бы технических аргументов ни начинали низвергать индустриальные технологии, все в конечном итоге упиралось и упирается в вопрос о личных вкусах. «Нам так не нравится, это – убожество» - вот типичное резюме критиков поточного строительства.

 

Складывается впечатление, что ситуацию в современном домостроении эти господа оценивают по меркам  XIX  века. Поэтому, говоря на чистоту, все их сегодняшние претензии к индустриальному каркасно-панельному домостроению – не более чем реакция застрявших в прошлом провинциалов на технический прогресс в строительстве. Например, одна начальствующая особа, претендующая на профессиональное понимание строительных технологий, заявила, будто основным изъяном (да-да – изъяном!!!) западного каркасного домостроения является «невысокий уровень капитальности». Мол, мы тут у себя, в России, все строим с запасом – надежно, прочно и на века. В общем – еще один камень в их басурманскую «фанеру». Сколько мы тут строим с запасом прочности и для кого – об этом начальствующие особы обычно  стыдливо умалчивают. Тем не менее, простой народ, что называется, ведется на подобную демагогию. «Высокая капитальность», в переводе, - это наш любимый кирпич или железобетон. Особенно кирпич. Тут ведь, дело ясное – для наших начальствующих особ ничего лучшего кирпича еще не выдумали. Короче, речь опять идет о вкусах. Но парадокс в том, что господа-начальники свои вкусы желают непременно привить всему обществу. Вот этого нам действительно не понять. Ну ладно – стройте вы для себя двухэтажные кирпичные особняки за 20 - 30 миллионов. А то ведь говорят так, будто проявляют заботу обо всем  народе: дескать, спасаем дорогих россиян от всякого барахла. Отсюда этот тезис о «невысокой капитальности». Якобы у басурман стандарты чересчур либеральные. А у нас – о-го-го!

 

Короче, опять Россия – родина слонов. И мы вроде как должны гордиться. И наши обыватели тоже приходят в восторг: «Да у них там, в Америке – пни по стене, и она развалится. Не то, что у нас». Мы бы, конечно, посочувствовали несчастным американцам, если бы не имели возможности сравнить их жизнь с нашей. Господам-начальникам, любящим прибегать к псевдо-патриотической риторике, следовало бы поближе пообщаться с народом, посмотреть, в каких условиях живут наши граждане. Для начала стоило бы объяснить им цену этой самой «капитальности», а потом посчитать количество тех, кто в состоянии ее оплатить. Каркасно-панельный дом, даже при самых скромных подсчетах, примерно в три раза дешевле дома из кирпича, а  при хорошем тестировании (как это постоянно делают в Канаде) он ничуть не уступает последнему по долговечности (в США и Канаде есть каркасные дома, которым по 150 лет и находятся они в прекрасном состоянии).  Это факт, как и то, что доходы наших граждан чудесным образом не утраиваются. А решать жилищную проблему все равно придется, как бы долго ни оттягивать данный процесс демагогией насчет «невысокой капитальности». Любой вменяемый человек понимает, что «капитальность» - это не самоцель. Превращать дома граждан в неприступные крепости – совершенно нелепая, а главное, - затратная стратегия. Возможно, у наших чиновников есть какие-то проблемы в плане личной безопасности, из-за чего они стремятся укрыться за толстыми кирпичными стенами, за решетками на окнах, за высокими заборами, но к основной массе людей это не относится. И вообще, зачем пробивать стену (хотя, поверьте – сломать просто так  стеновую панель невозможно, даже ломом), если можно выбить окно? Может, откажемся от стекол?

 

Но тут неожиданно к хору начальствующих особ присоединяются борцы за народное здоровье. И начинается: микроклимат там ужасный, стены «не дышат», стирольные частицы попадают в легкие и вообще – надо дружить с природой и дышать чистым воздухом. Очень своевременно! И главное – какой подходящий повод! Осталось сказать веское слово по поводу мебели, заполняющей интерьеры квартир дорогих россиян – она еще с советских времен делается из древесно-стружечной плиты, пропитанной, как известно, фенольными смолами. И ничего – дышит наш народ! Ну а если походить по славному городу Новосибирску, то про чистый воздух лучше вообще не вспоминать. У нас в городской черте есть такие заводы, к которым лучше ближе, чем на десять километров не приближаться. Это так, к слову. Про стены, которые «не дышат», мы уже говорили. Правильно – стены «не дышат», но для дыхания людей устраивается система циркуляции воздуха (стоимость – 2 – 3 тысячи долларов). Конечно, в нашем варианте ее может не оказаться. Но это уже вопрос к отечественным застройщикам.

 

А вот что касается стирольных частиц, то тут есть о чем поговорить. Пенополистиролом радетели натуральных материалов пугают давно. Вот только на басурманский Запад кивать в таких случаях не стоит, ибо пенополистирол – такое же наше запоздалое увлечение, как и крупнопанельное домостроение. В свое время басурмане запасы этого материала активно поставляли в Советский Союз. Сами они, как мы понимаем, на месте не стоят, и успели изобрести массу других эффективных утеплителей, которые у нас пока производятся далеко не везде. В общем, массовое применение пенополистирола будет опять же лежать на совести отечественных застройщиков. Надо сказать, что у нас неплохо получается работать на усугубление недостатков, делая по принципу: «заставь дурака Богу молиться – он себе лоб расшибет». Пенополистирол уже вовсю применялся в нашем крупнопанельном домостроении, хотя тогда подобное решение могли технически и экономически обосновать.

 

Теперь наши строители не столь щепетильны в выборе решений. В наши времена многим из них – только Бог судья (как и для многих чиновников). Одна строительная компания (не будем ее называть), специализирующаяся на малоэтажке, осуществила такую инновацию: в керамзитном  блоке выдалбливается сердцевинка, куда заливается этот самый пенополистирол. Простенько так. То, что на стыках и, особенно в углах, появляются «мостики холода», никого в компании не волнует, особенно ее генерального директора (про начинку из пенополистирола мы вообще молчим – безграмотно «фаршировать» каменные стены синтетическим утеплителем - без осмысления последствий - у нас теперь может каждый). Конечно, не приходится сомневаться, что свое ноу-хау наши изобретатели считают последним словом в области строительных технологий и, как истинные патриоты, ничего не хотят слышать о внедрении западных наработок. В общем, знакомая песня – «у нас своя традиция».

 

Что же, сопоставим эти самые «традиции». Так, немцы используют в своих каркасных зданиях многослойную  панель, где имеется два слоя утеплителя. Тот, что состоит из пенополистирола, находится на внешней стороне, работая на отсечение «точки росы» (места, где во время холодов выпадает конденсат) от внутреннего слоя утеплителя, с которым, к тому же, соприкасается деревянный брус. В итоге во внутреннем слое не образуется повышенной влажности, что очень важно для деревянных каркасов (в ЛСТК вся влага стекает вниз в специальные желобки). Вот вам пример грамотного подхода к использованию материалов. Сравните его теперь с отечественными ноу-хау, чтобы почувствовать разницу в постановке задач: в одном случае изобретение делается для людей, в другом – для «лохов». Вот и подумайте, которая «традиция» вам ближе и патриотичнее.

 

Однако тут на сцену неожиданно выходят ревнители прекрасного, выставляя последний, но, как им кажется, убийственный аргумент: каркасное домостроение, - вещают они, - создает унылую среду обитания. Так, мол, мы загоним людей в «сиреневые сараи», где начнется массовое моральное разложение граждан. И в качестве наглядного примера они разворачивают перед вами панораму недавно отстроенного под Санкт-Петербургом малоэтажного поселка. Поселочек, конечно, производит унылое впечатление. Действительно – кучно расставленные одинаковые «сиреневые сараи». Строили это все как раз по каркасно-панельным технологиям, на немецкой, если не ошибаемся, линии, недавно установленной в Северной Столице. Тут уж, казалось бы, ничего не попишешь. Но, как всегда, на немцев (равно на финнов или канадцев) валить вину не надо. Почему? Потому что прекрасное оборудование концерна «HOMAG» тут совершенно не повинно во всей этой  «сиреневой» унылости. Достаточно посмотреть, что на том же оборудовании делают в самой Германии, чтобы убедиться в этом. Наша проблема из все той же серии: заставь дурака Богу молиться… Иначе говоря, хороший инструмент в плохих руках может породить и не такую тоску. Унылый поселок из «сиреневых сараев» вырос не на западных технологиях. Он вырос на почве нашего скороспелого девелопмента, стиснутого объятиями хамской и невежественной власти. Поселок изначально замышлялся как пристанище для «лохов» - вот и вся причина. Причем тут западные технологии?

 

Мы могли бы в свою поддержку привести не один десяток компетентных суждений. В конце концов, считать, будто в Канаде, Германии или Финляндии работают одни лишь неучи, было бы для нас слишком самонадеянно. Даже мало-мальски грамотный человек понимает, что свою сермяжную «правду» можно с пеной у рта доказывать только в кругу себе подобных. Когда любой отечественный строитель знакомится с их образцами там, на месте, всякие сомнения в их превосходстве отпадают. Наши местные разработчики, сколько бы пафоса они ни демонстрировали, во многом еще остаются кустарями. Наверное, как принято говорить в таких случаях, это не их вина, а их беда. Сколько ни критикуй западное каркасное домостроение, противопоставить ему отечественную разработку того же уровня не представляется возможным. Да, есть у нас свои энтузиасты, и где-то их изобретения находят спрос. Не без этого. Возможно, это наш вклад в будущее разнообразие. Но говорить о том, что мы создали реальную альтернативу в мировом масштабе, что наметили иной принцип развития, просто смешно.

 

Нужно все-таки быть реалистами. Строительный бизнес в любом случае выберет то, что востребовано на рынке. Не иначе. А сегодня наши не доведенные до ума разработки в массовом масштабе никогда применяться не будут. Тут есть ряд причин. Во-первых, они сами по себе не рассчитаны на индустриальное производство жилья в тех количествах, которое могут выдать заводы по конвейерному производству каркасно-панельных домов. Во-вторых, наши разработки недоинвестированы, то есть – не доведены до ума. Часто там присутствуют кустарные методы, как говорят некоторые специалисты – «принципы кувалды». Но и, в-третьих (что может быть самым печальным), Запад и здесь нас по многим позициям опередил.

 

Поговорим более конкретно. Противники быстро возводимых каркасно-панельных домов в качестве реальной альтернативы нередко предлагают наш отечественный пенобетон. Ячеистые бетоны, в том числе неавтоклавные, - это своего рода наш, российский ответ заграничной  каркасной панели. Так полагают некоторые технологи, осваивающие данный материал. Против самих ячеистых бетонов мы возражать не будем. Мы – за разнообразие, и это для нас принципиально. Понять исходную посылку сторонников ячеистых бетонов можно – однородная конструкция лишена тех сложностей, что связаны с конструкциями многослойными. Однако необходимо иметь в виду, что на Западе эти проблемы изучаются давно и на их решение выделяется солидный ресурс. Наши технологи, как всегда, судят мерками наших условий. Серьезных исследований в этой области они в последнее время не проводят, а представления об эксплуатации многослойных конструкций черпают из нашей же действительности, ссылаясь на примеры откровенно безграмотных решений. Например, рассказывают, как в одном коровнике (именно так) пенополистирол за пятнадцать лет превратился в «жижу». Отсюда они делают заключение, что эффективные утеплители непригодны для длительной эксплуатации, а потому необходимо развивать производство ячеистых бетонов.

 

В таких суждениях обнаруживается не сила, а как раз слабость нашей научно-технической мысли, и к тому же ее скудное материальное обеспечение. Это у нас многослойные конструкции – в нашем же исполнении – порождают непроходимые головные боли. Основную причину приходится искать и в низкой производственной культуре, и в безграмотных подходах к решению задач, но только не в качествах тех или иных материалов. Мы видели даже дома из кирпича, где стены в углах покрывались плесенью, а сам «вечный» материал постоянно был влажным как в парилке. Если уж из кирпича умудряются делать как попало, то что говорить о более сложных конструкциях?  Наши технологи, находясь, конечно, не в самых лучших условиях, на деле стараются не просто упростить конструкцию, а упростить задачу.  Подчеркиваем, что у нас нет возражений против ячеистых бетонов – этот материал в любом случае займет какую-то, пусть относительно небольшую, нишу на рынке. Только бессмысленно ставить вопрос так, будто отказ от многослойных конструкций несет в себе грандиозную инновационную составляющую. Просто мы, в наших условиях, не можем позволить себе решать более сложные задачи – отсюда вынужденная ставка на простые решения.

 

Обратим внимание: особенная любовь отечественных технологов к ячеистым бетонам возникла не на пустой почве. Здесь, несомненно, замешана та самая «традиция», которой они так дорожат. Нетрудно понять, что пено- и газобетоны – это более дешевая, более технологичная альтернатива любимому в нашем домостроении кирпичу. Да, любой вменяемый специалист прекрасно дает себе отчет в том, что кирпичное домостроение массовым быть не может ни при каких условиях. Однако пристрастие к чему-то основательному, «каменному», у них остается. В каком-то смысле это действительно традиция. И в этом плане ячеистые бетоны, лишенные некоторых изъянов керамического кирпича (они более легкие и менее теплопроводны) вроде бы как претендуют на массовое применение. То же значение пытаются придать и поризованному кирпичу – поротону.  Это вроде как современный вариант «вечного материала», лишенный его главных недостатков, но сохранивший главное достоинство – нетленность и основательность.

 

Разумеется, спрос на основательность в нашей стране никуда не денется, а потому и спрос на эти материалы будет всегда (насколько он окажется велик – это уже другой вопрос). Но в то же время глупо отрицать ту очевидную истину, что в индустриальном домостроении каркасно-панельные технологии на сегодняшний день не имеют себе равных. И ячеистым бетонам тягаться с ними невозможно. И спорить тут бессмысленно: пено- или газоблок – как-никак, мелкоштучный материал, что так или иначе увеличивает затраты в строительстве. Кроме того, его теплоизоляционные свойства тоже оставляют желать лучшего. Возможно, за счет использования деревянного каркаса данный показатель можно было бы и улучшить. Однако наши технологии в погоне за основательностью и однородностью напирают на более прочные, а следовательно – более тяжелые марки пено- и газобетонов, стараясь применять их в самонесущих конструкциях (вот она, «традиция» - во всей красе).

 

Безусловно, развитие технологии неавтоклавных ячеистых бетонов на сегодняшний день не может не играть своей положительной роли. Для индивидуального домостроения, для нашего «самостроя» это сейчас  - как глоток свежего воздуха. Хоть на один шаг мы отодвинулись здесь и от вавилонской традиции, и от бездумного использования цельной древесины. Для провинции использование ячеистых бетонов в каком-то смысле действительно похоже на инновационный прорыв. И, как нам кажется, в сельской местности эти подходы еще долго будут оставаться в силе. Этому в немалой степени способствуют простенькие и относительно недорогие установки по производству пено- и газобетонных блоков – немного кустарными методами, зачастую не без «принципа кувалды», но для нашего архаичного индивидуального домостроения (о чем мы тоже говорили) это уже есть значительный шаг вперед.

 

Единственно, чего в этом случае стоило бы избегать – рассматривать подобные технологии как «наше все», рассуждая по принципу – «либо мы, либо – они!». Ячеистые бетоны – повторим еще раз – никогда не будут массовыми настолько, чтобы оставить с носом каркасно-панельное домостроение. Да, в качестве экономичной альтернативы кирпичу их рассматривать можно и даже, мы полагаем, нужно. Но было бы слишком самонадеянно считать их достойной заменой западным индустриальным технологиям. Тем более что на том же Западе с ячеистыми бетонами тоже работают, и их оборудование значительно превосходит наши грубоватые поделки. Кроме того, на Западе распространены и другие альтернативные варианты, способные претендовать на высокую капитальность и основательность. Например, бетон в неснимаемой утепленной опалубке. По такой технологии (в Канаде ее называют ICF) обычно строят достаточно дорогие дома по индивидуальным заказам. У нас некоторые компании тоже применяют данную технологию. Если не ошибаемся, в Томске производят элементы несъемной опалубки из пенополистирола как раз для такой технологии (позволяющей, кстати, возводить многоэтажные здания, вплоть до 16 этажей). Кроме того, есть разновидности подобной технологии, отличающиеся некоторыми преимуществами. Например, австрийская технология «VELOX» (в нашей стране  она получила известность как «строительная система PGSTROM»).

 

Иначе говоря, отставание отечественных разработок в любом случае дает о себе знать: пока наши разработчики, сидящие на подножном корме, доводят до ума свою технологию, их западные конкуренты уже вовсю внедряют что-то более современное и продвинутое. Такова реальность, и бессмысленно закрывать на нее глаза. На этот счет, кстати, мы задавали одному профессиональному строителю вопрос: почему он не интересуется нашими разработками в области производства неавтоклавных ячеистых бетонов. На что услышали до цинизма откровенный ответ: «А на кой мне эти не доведенные до ума железяки? Я вон в Германии куплю специальное оборудование для пенобетона – мне это будет и проще, и выгоднее. Там, по крайней мере, ничего кувалдой подгонять не нужно».

 

Мы не в коей мере не желаем бросить тень на наших изобретателей. Это не их проблема, а проблема нашего государства, которое абсолютно игнорирует наш интеллектуальный потенциал. Среди отечественных специалистов есть прекрасные ученые, золотые руки и умные головы. Наверное, в других странах их мозги получили бы куда более серьезную оценку. Но, будучи патриотами, они стараются работать в своей стране, и наверняка они испытывают тревогу по поводу басурманского нашествия, опасаясь оказаться невостребованными у себя на родине. В самом деле, где им фактически один на один конкурировать с теми же канадцами, когда за теми горой стоит собственное государство с многомиллионной финансовой поддержкой? К тому же наши разработчики, как это присуще всем творческим личностям, слабо разбираются в вопросах маркетинга, пиара и позиционирования. Отношение к ним бизнеса понятно – кому захочется, особенно в атмосфере большого хапка, инвестировать в разработку технологий? Государство тоже махнуло на них рукой. А грамотно позиционировать свои разработки они иногда совсем не умеют, да и не их тут забота. Но в нашей стране, похоже, узко-техническим специалистам придется заняться и этим. В том случае, конечно, если они и впрямь не хотят затеряться среди нахлынувшей из-за кордона новизны.

 

Как поведут себя наши разработчики, прогнозировать не беремся. Вставать грудью на западного супостата им совершенно бессмысленно. Хотя занять свою нишу на нашем рынке они могут вполне. Главное, не демонстрировать завышенных претензий. Мы бы не стали уделять им столько внимания, если бы в их портфелях не находились действительно интересные и продуктивные идеи. Будут ли они доведены, что называется, до серийных образцов – этот вопрос надлежит задать не столько частным инвесторам, сколько государству. Реакцию бизнеса мы уже показали. А вот чтобы государство включилось в процесс, оно должно определиться с приоритетами и с мерой собственной ответственности за решение жилищной проблемы. Иначе говоря – необходимо на самом высоком уровне осуществлять внятную технологическую политику.

 

Пока же проблема в том, что наша власть, даже делая шаги в сторону внедрения тех или иных технологий, сегодня, как и бизнес, падка на готовенькое. Вот недавно прошла информация, что в городе Красноярске запускается комбинат по производству каркасных домов с использованием немецкого оборудования. Все вроде бы нормально. Но есть и вопросы. О том, что власть не торопится с принятием нормальных законов, уже говорилось и повторяться не хочется. Если подойти к чисто техническим аспектам, то получается, что перед нами еще одно «отверточное» производство. Да, наладить линию с немецким оборудованием, это не сложно, если у вас есть деньги. Но так можно развивать экономику и в любой стране третьего мира. Вопрос не в том, начнут ли у нас производить такие дома или нет. Вопрос в другом: будем ли мы полностью осваивать современные строительные технологии? Иначе говоря, в состоянии ли мы овладеть полным циклом, как когда-то это было в случае с крупной панелью?

 

Что для этого нужно – известно. Перво-наперво нужно вложиться в образование, в освоение материалов, в производство оборудования, наконец. Задача не из легких. Нужен и солидный финансовый ресурс, и серьезная организационная работа. Вот тут-то, безусловно, и понадобятся светлые мозги. Возможно, подняв общий технологический уровень, мы могли бы продвинуть и свои наработки. Повышение общей культуры производства, хорошее финансирование исследовательских работ, серьезная материально-техническая база позволила бы и нашим изобретателям отойти от «принципа кувалды» и не корпеть над «железяками». Да и сама возможность решать гораздо более сложные технические задачи не потребовала бы поиска простых решений. Возможно, в таких, несомненно благоприятных условиях, российские технологи пересмотрели бы и свое отношение к многослойным конструкциям, а потому такое чрезмерное увлечение мелкоштучными изделиями сошло бы на нет. Или может быть эти изделия получили бы адекватную оценку, а следовательно – адекватное и разумное применение.

 

Вопрос об освоении полного технологического цикла достаточно серьезен, чтобы его откладывать на потом. Внедрять передовые зарубежные разработки нашим «особым» путем, значит еще раз доказать свою неспособность работать по-современному и цивилизованно. Если наш «особый» путь в этом деле возобладает, то наши строители будут только множить примеры безграмотных и безответственных решений, которые в итоге только дискредитируют современное индустриальное домостроение. Мы опять будем пролонгировать вавилонскую традицию во всех ее «мелкоштучных» вариациях. Без адекватного участия государства, без комплексного подхода, без создания необходимой научно-технической и материальной базы, без изменения системы образования, без подготовки нужных специалистов в нашем каркасно-панельном домостроении неизбежно возобладает «принцип кувалды». Он уже заявляет о себе в ряде образцов. И причина тут совершенно понятна: в целях экономии некоторые строители довольствуются местными  суррогатами, вместо того, чтобы вести все это из-за рубежа. Так они снижают себестоимость. А в итоге получаются дома для «лохов». Лучшего способа испортить репутацию каркасно-панельных технологий не придумаешь.

 

Понятно, что государство в этом случае обязано отделять овец от козлищ, вводить нормативы, ужесточать требования и контроль. Но для этого государство на высшем уровне должно четко заявить о своих приоритетах. И это произойдет только тогда, когда будущие строители начнут учиться по совершенно новым учебникам, где эти государственные приоритеты будут отражены самым недвусмысленным образом. Только когда из стен наших строительных вузов перестанут выходить специалисты, полагающие, будто доступное жилье – это то, что делается из низкосортных материалов, вот тогда у нас действительно произойдет техническая революция, хотя бы в одном, отдельно взятом секторе.

 

С другой стороны, предъявлять требованию к качеству внедряемых технологий, их соответствию заявленным параметрам или названию, придется уже сегодня. Как мы понимаем, решить программу доступного жилья без массового индустриального домостроения невозможно. Инновации необходимы именно в этом сегменте. Престижная застройка, как мы понимаем, может еще долго довольствоваться вавилонским опытом. Здесь технологические инновации так остро не чувствуются. Элитное жилье было уже в древности, и потребительские запросы здесь поменялись незначительно. Древнеримские патриции, например, знали толк в комфорте и в этом плане довольствовались всем тем, что имеет в своем распоряжении и наша «элита». Водопровод, канализация, полы с подогревом были уже тогда. Не было только индустриальных технологий. Поэтому надо понимать, что совмещение таких параметров, как доступность и комфортность, возможно только при использовании технических инноваций. Следовательно, что бы там ни думали отдельные начальствующие персоны насчет «невысокой капитальности», внедрять современные каркасно-панельные технологии все равно придется. Другого пути нет. И вот здесь власть будет вынуждена найти гармонию между количеством и качеством, выставив достаточно серьезную планку требований перед строителями, нацеленными  на массовое производство.

 

В данном случае мы не предлагаем устанавливать какую-то жесткую номенклатуру технологий, то есть заявлять, что вот, дескать, мы принимаем только такие-то способы производства. Нет, власть должна оценивать будущего застройщика по результату, а не по тем средствам, которые он использовал. Коль уж у нас есть рационализаторы, которые намерены, несмотря ни на что, идти своим «особым» путем, ради объективности имеет смысл дать шанс и им. Оценивать же нужно по установленной шкале требований к самому продукту, учитывая как качественные, так и количественные показатели. Поскольку речь идет о реализации проектов, в которые государство совместно с муниципалитетами будет инвестировать часть бюджетных средств, есть смысл определиться с наиболее перспективными технологиями, позволяющими добиться максимальной доступности при достаточно высокой комфортности, соединить  количество с качеством. Выбирать технологии, разумеется, будет бизнес – власть оставляет за собой функции оценщика. Иными словами,  к комплексному освоению территорий будут допускаться только те застройщики, чьи технологии наилучшим образом удовлетворят выдвинутым условиям.

 

Это значит, что власть обязана осуществлять обязательный конкурсный отбор потенциальных застройщиков. Оказывать предпочтение не тем, кто больше заплатит за участок, а тем, кто в состоянии выполнить выдвинутые требования, вписаться в отведенные параметры. Поэтому главная задача государства – все эти требования четко и недвусмысленно сформулировать. Опять же здесь понадобится работа законодателей, а также серьезных экспертов в области строительства и архитектуры, специалистов по теплофизике, экологии и экономики. Естественно, что необходимо установить все нормативы по энергозатратам, теплосбережению, по уровню комфорта, по инженерному оборудованию, по материалам, по срокам эксплуатации, по соотношению жилой и полезной площадей и т.д.  Только определившись с тем, какие дома мы намерены предложить основной массе населения, имеет смысл объявлять конкурсы на технологии. Главная задача властей – добиться того, чтобы компании или разработчики, участвующие в конкурсе, смогли с наименьшими затратами выдать в нужных количествах необходимый продукт. Иначе говоря, добиться максимального снижения себестоимости при выполнении выдвинутых требований. Победитель сможет претендовать на сотрудничество с властью при освоении территорий.

 

На наш взгляд, власть должна предусмотреть две «номинации». Первая имеет отношение к индустриальному домостроению. Речь, в данном случае, идет о серьезных игроках, способных принимать участие в создании относительно крупных поселений, застраивая площади десятками и даже сотнями гектаров в год. Здесь, особенно на первых порах, нужно отбирать самых надежных кандидатов, поскольку в условиях недостаточно развитой кредитной системы и низкой платежеспособности населения мы запросто можем столкнуться с перепроизводством, если пустим на землю одновременно большое количество застройщиков. Поэтому в настоящее время у властей есть хороший повод очень высоко поднять планку требований. В первую очередь, как мы понимаем, дорога будет открыта тем частным партнерам, что станут выполнять муниципальные заказы на социальное жилье или заказы госучреждений и предприятий на возведение служебных арендных площадей. Но также не исключен вариант коммерческих проектов на строительство доходных домов категории «II» (на тех условиях их использования, что были описаны выше).

 

Вторая «номинация» предусматривает, своего рода, запасной вариант строительства – когда снижение издержек достигается за счет использования местных материалов, применения труда самих жильцов, упрощенной логистики. Речь идет, как мы поняли, об индивидуальной застройке. Данный вариант подходит для освоения относительно небольших территорий, преимущественно в сельской местности, в провинции. Здесь желательно сделать акцент на развитии малых предприятий, специализирующихся на выпуске материалов и изделий как раз для индивидуального строительства. Этот рынок у нас уже сформировался, и есть смысл его развивать и поддерживать. Точно так же можно уделить внимание небольшим подрядным организациям типа дореволюционных артелей, выполняющих обширный спектр строительных работ – от возведения фундаментов до отделки. Мы уже говорили о том, что граждане должны иметь выбор не только в плане самого жилища, но выбор в плане способов его возведения. Тот, кто может приложить свою руку к этому делу (особенно в сельской местности), то это его право. Далеко не все, повторим еще раз, готовы взять большой кредит. Кому-то будет проще взяться за дело своими руками, привлекая подрядчиков только для отдельных видов работ, которые самому индивидуальному застройщику не под силу. В этой связи массовое производство необходимых материалов и изделий для возведения собственных домов сыграло бы свою положительную роль. В этом плане имело бы смысл сертифицировать и поддерживать именно те технологии, которые удовлетворяют указанным требованиям – а также максимально упрощают задачу застройщику. Как мы понимаем, в этом случае стоило бы провести конкурс среди разработчиков, дав им – в случае успешного прохождения испытаний – необходимые инвестиции.

 

Если бы в этом случае наши изобретатели в области ячеистых бетонов смогли доказать, что их разработки помогут простым гражданам максимально быстро, с наименьшими издержками возвести своими силами хорошие комфортные дома, отвечающие всем необходимым требованиям, то их технологии, безусловно, получили бы «зеленый свет» (и одновременно финансовую поддержку в виде инвестиций). Мы не сомневаемся, что и в этой «номинации» возможна серьезная конкуренция. Претендентов, как мы покажем в другой главе, на разработку таких вот несложных, но достаточно надежных и экономичных систем, может оказаться немало. Государству же от развития данного направления двойная (если не тройная) выгода – развитие малого и среднего бизнеса (то есть решение проблемы занятости), решение жилищной проблемы, а также – очень выгодное и эффективное применение почти дармового сырья (о чем мы еще поговорим отдельно).

 

Но прежде предстоит решить достаточно серьезную задачу – это определиться с самим массовым жильем. Что, в конце-концов, мы будем строить,  каким будет этот «народный дом»? Мы недаром называем его «народным домом». Когда-то в Германии таким же путем создавался «народный автомобиль» - знаменитый ныне «Фольксваген». По аналогии мы тоже можем говорить о новой номенклатуре жилья – «Фольксхаусе». Ситуация очень серьезно осложняется тем, что у нас на сегодняшний день (как бы смешно это ни звучало) практически нет нормальных, пригодных для широкого применения проектов массового жилья. Еще раз напомним – российские девелоперы увлекались престижным жильем, относя туда даже таунхаусы. Сегмент «эконом-класса» оказался у нас совершенно не развит. У нас не только нет нормальных проектов, у нас даже нет концепции современного «народного жилья». Хотим мы или нет, но тут тоже сказалась наша «традиция», наш «особый» путь, которого стойко придерживаются российские архитекторы. Не только придерживаются – но и всячески отстаивают. Как будет показано далее, их позиция очень сильно перекликается с вавилонской традицией в строительстве. И можно сказать, что эти обе линии прекрасно друг друга дополняют и обуславливают. Без рассмотрения изъянов отечественного проектирования нам трудно будет внятно определиться с «народным жильем».

 

 

 

 

 

Глава 9

БАРСКОЕ НАСЛЕДИЕ

 

 

 

В самом начале 90-х в сообществе российских архитекторов началось оживление: централизованная экономика уходила в пошлое, и на горизонте замаячил солидный клиент с нетривиальным заказом на хороший проект. Дух рыночных отношений витал в воздухе и ощущался все отчетливее и отчетливее. Советский Союз доживал последние годы, а в среде проектировщиком осуждался вопрос работы с заказчиком, которому надлежало предложить что-то нестандартное, современное и, вне всяких сомнений, - основательное и очень «крутое». По-иному этот самый заказчик не воспринимался совершенно.  Благо, на волне бурных «освободительных» процессов начали появляться достаточно состоятельные клиенты, готовые серьезно вкладываться в улучшение своих жизненных условий.

 

Понятное дело, что на пике таких ожиданий само понятие «типовое проектирование» стало восприниматься исключительно как пережиток социализма. Советское крупнопанельное домостроение подвергалось уничижительным характеристикам, и многим молодым архитекторам, а в особенности тем, кто только-только заканчивал вузы, казалось, что эпоха «серости» и «однообразия» навсегда уходит в прошлое, и потому впереди нас ждут (наконец-то!) прекрасные условия для реализации творческих начинаний. Преподаватели архитектурных вузов добавляли свою каплю оптимизма, рассказывая о сказочных достижениях развитых стран в области домостроения. Нет, об индустриальных методах строительства жилья речь обычно не шла. Кое-что об этом, разумеется, рассказывали, но совсем не это было в центре внимания. Основной интерес касался необычайно высоких потребительских запросов. Будущие проектировщики со слов свих наставников узнавали о том, что нормальное современное жилье – это минимум 150 «квадратов», две-три ванных комнаты и прочие составляющие комфорта, о которых советскому человеку было даже дико представить. «Ах, как мы от них отстали!» - сокрушенно вздыхали «продвинутые» преподаватели, упирая на то, что в работе с заказчиками необходимо исходить исключительно из западных стандартов. «Что наш архитектор может предложить солидному клиенту, - иронизировали они, - если он слаще морковки ничего не ел?».

 

Короче, как и следовало ожидать, наш изголодавшийся взор выхватил из всего многообразия западных достижений только то, что соответствовало сокровенной мечте ущемленного тоталитарным режимом «совка» - барскую роскошь, комфорт и размах. Технологии быстровозводимого жилья, конечно же, не остались без внимания. Кое-какие предложения по их широкому применению все же звучали. Канадцы, кстати, еще тогда осторожно исследовали наш рынок. Но, как мы понимаем, в среде профессиональных проектировщиков такое домостроение особого энтузиазма не вызывало. Удивляться не приходится: после засилья «хрущевок» нашим эстетам хотелось простора для творчества, они делали ставку на солидных клиентов, а потому массовое строительство типовых домов для «лохов» их совсем не прельщало. Работа в области типового проектирования считалось не просто недостойным занятием «истинных художников», а как уступка проклятому «тоталитаризму». Смена эпох, по мысли прозревших творцов, должна была непременно (считали они) ознаменоваться решительным отказом от опостылевшей «серости». Разумеется, что при таких умонастроениях у заграничной каркасно-панельной «фанеры» не было никаких шансов воцариться на российских просторах.

 

А главное, рыночная конъюнктура складывалась совсем не в пользу индустриального домостроения. Как мы сказали, в малоэтажном сегменте появился солидный заказчик, которого предсказуемо потянуло на большой размах, основательность и высокую капитальность. По мере крушения социализма верх брала никогда не умиравшая вавилонская традиция, а вместе с ней – «вечный» и «нетленный» кирпич. В атмосфере свободы неожиданно обнаружился удивительный национальный консенсус по вопросам индивидуального жилья: и простые работяги, и интеллигенты, и предприниматели и чиновники всех мастей продемонстрировали свою любовь к большим кирпичным особнякам в два, а иной раз и в три этажа. На окраинах городов как грибы после дождя стали возникать «коттеджные поселки» - благо, земля ничего еще не стоила, а правил застройки уже не существовало. Каждый лепил свое каменное гнездо как хотел, невзирая ни на какой антураж. Не всем, конечно же, хватало денег на «вечный» кирпич. Кто-то обходился более дешевым деревянным брусом (иногда выкладывая его снаружи кирпичом), кто-то довольствовался пенобетоном, кому-то приходилось довольствоваться шлакоблоками, но в плане потребительских запросов наблюдалось невиданное единство – все хотели получить очень большой дом, да еще непременно двухэтажный.

 

Понятно, что в такой атмосфере нашим продвинутым творцам, работающим на индивидуальный заказ, было одно раздолье. Конечно, клиент попадался не всегда столь же продвинутый, чтобы оплачивать любые чудесные замыслы отечественных архитекторов. Иные довольствовались большими двухэтажными «сараями» с мансардами, значительную часть тянуло на традиционные «кружавчики», на башенки и эркеры в стиле «Тюдор», и только совсем немногие останавливались на смелых решениях, от которых кружило голову. Но в любом случае наши творцы стремились никогда не повторять, как им казалось, обычных «коробок». Эстетство очевидным образом доминировало над утилитарностью. И далеко не спроста.

 

Мы как-то не даем себе отчета в том, что российских архитекторов еще с советских времен готовили исключительно как эстетов. В отличие от строительных вузов, в архитектурных институтах и академиях царит вольнолюбивый богемный дух, как в любом художественном заведении. И будущих архитекторов воспитывают у нас именно как художников, но совсем не как строителей. По этой причине выпускник архитектурного вуза, выбирая смежную специальность, может без труда стать дизайнером, живописцем, скульптором, искусствоведом, модельером, рекламщиком и даже музыкантом, но вряд ли пойдет работать начальником строительного участка, инженером-конструктором или технологом. Чисто строительные дисциплины вызывают у многих студентов-архитекторов такое же отторжение, какое поэты испытывают к бухгалтерскому учету.

 

Поэтому, чем выше творческие амбиции архитектора, тем больше презрения у него к техническим аспектам строительства, а то и к самим строителям. И в эту богемную атмосферу он погружается уже с первого курса своего учебного заведения. Традиционно на архитектурных кафедрах господствует культ классицизма, студентам прививают почитание античности, но в то же время эстетские запросы будущих творцов выходят далеко за эти рамки. Чем сильнее развивается в молодом человеке уверенность в своем художественном призвании, тем больше тяги к авангардизму, футуризму и постмодерну. Как раз на этой почве формируется стойкое неприятие утилитарности, функциональности и всего того, что хоть как-то связано с вопросами техники и технических расчетов. Отвращение начинает вызывать не только классика с ее рациональностью и симметрией, но и чисто обыденные, чисто «бытовые» измерения жилой архитектуры. В первую очередь это касается, конечно же, домостроения. И здесь сразу же напрашивается дилемма: с чего, собственно,  начинается архитектура жилища – с утилитарных запросов жильца или с художественного замысла творца-архитектора? Найти золотую середину в данном вопросе с первого шага вряд ли получится. Там, где жилье исходно поделено на социальные категории, ответ найти намного проще. Но только не в нашей стране, где все принято рассматривать отвлеченно, обобщенно и в абсолютных значениях.

 

И вот представьте себе, как в таких условиях разрешает эту дилемму творческий дух российского архитектора, со студенческих лет взыскующего невиданного и небывалого. Конечно, суровая практика безжалостно его отрезвляет, жизненные реалии бескомпромиссно выставляют свои рамки, но кое-что всегда остается за кадром, а именно – трудно скрываемое неприятие чего-то обычного, простого, повседневного, типичного и типового. Да, избежать этого удается далеко не всем. Приходится иной раз выполнять совсем уж не барскую работу. Но там, где это происходит, наши амбициозные творцы не ощущают, что называется, аппетита, а потому все у них здесь получается таким же неаппетитным и скучным. Так, надо полагать, они выполняли свою работу в советские времена, когда бескомпромиссная социалистическая реальность в виде тоталитарного государства нагрузила их типовым проектированием и ненавистными СНиПами. Так что нетрудно понять, сколько у них было радости, сколько сладостных предвкушений, когда это государство начало трещать по швам и в обществе появился запрос на частные заказы.

 

Разумеется, самые пылкие авангардисты до сих пор не смогли воплотить в материале свои футуристические фантазии, хотя бумага по сей день терпит их захватывающие лунные проекты. Но тем, кто нашел своего солидного клиента, в какой-то степени удалось оградить себя от жалкой прозы простоты и обыденности, порезвившись вволю на вычурных фасадах, на лощеной отделке, на просторных санузлах, на интерьерах гостиных и спален, на каминах, фонтанах и прочем благолепии. И опускаться с этих барских высот  в скромный мир среднестатистического россиянина, наверное, так же неприятно, как гордым авангардистам возвращаться из  чудесных лунных городов на грешную землю. Нет, российские творцы не закрывают двери перед этим среднестатистическим россиянином, но готовы работать с ним при условии, если у того пробудятся барские запросы, либо он позволит организовать свой скромный мир так, будто живет на Луне. Просто, эффективно, да еще и по земному организовать это пространство – как показывает практика последних лет – нашим проектировщикам не особенно удается. И не потому, что они не могут. Скорее всего – потому что не хотят.

 

Чтобы убедиться в правоте сказанных слов, достаточно понаблюдать, сколько презрения вызывает у нашего архитектора простая форма без всяких претензии на оригинальность. Любой дом без «загогулин» - это уже «не архитектура». Ровный фасад без выступов, эркеров или волнистых линий – «убожество мысли». Нет ни малейшего намека на изыск - и вас уже обвиняют в «пошлости». Наш творец не стремится войти в тираж, у него – ставка на какой-нибудь «эксклюзивчик».  Так работают, чего там скрывать, настоящие художники. С картинами, конечно, было бы проще. С жилой архитектурой становится сложнее. Разумеется, индивидуальным заказам творческие амбиции проектировщика идут на пользу. Тут, как говорится, - любой каприз за ваши деньги. И солидный клиент оплатит любую задумку, коль она ему по вкусу. У людей, стесненных в средствах, такой возможности нет. А ведь именно они – основные претенденты на массовое, «народное» жилье. И предложить им чего-либо стоящего, по сути, нечего. Их запросы – как эстетические, так и утилитарные – далеки от того, чем привыкли забавляться их художественно одаренные соотечественники. Барские изыски им далеко не по карману, а всякие футуристические образы, без преувеличения, способны вызвать  у них шок и искреннее недоумение.

 

Тем временем российские творцы балансируют меж этих двух полюсов: от барской помпезности до умопомрачительного авангарда. Простому человеку вписаться в их настроения практически невозможно. На его долю опять выпадает советский стандарт, отраженный в распекаемых на все лады СНиПах. Понятно, что в глазах «продвинутых» архитекторов все то, что согласуется с советскими стандартами, неизменно получает штамп «серости» и «убогости». Это, как мы уже догадались, отводится на долю «лохов», к коим у нас можно приписать больше половины населения. Но иного, в нынешних условиях, как будто и не дано. Альтернатива тут довольно обременительная  – либо претенциозные домики с кучерявыми фасадами, либо  блестящие «луноходы» со сферическими потолками и прочие цветы лотоса из стекла и пластика. И то, и другое в одинаковой степени характеризует особенности творческого воображения наших организаторов жизненного пространства, озабоченных «нестандартными» решениями. Одно уже частично воплощается на практике благодаря щедротам состоятельных заказчиков, другое живет еще только на бумаге, как будто ожидая своего часа.

 

Помпезные особняки сегодня украшают любой пригород, иногда навевая на печальные размышления пустыми глазницами окон. Далеко не всем, как мы знаем, удалось радикально порвать с советским прошлым: после знаменитого дефолта 1998 года у многих не нашлось денег на окончательное осуществление своей барской мечты. Вот и красуются теперь такие кирпичные особнячки по 300-400 «квадратов» в окружении такого же недостроя. Ну а тем, у кого денег хватило, живут в ощущении вечной стройки, годами меся грязь на своих неухоженных улочках, где даже никому не пришло в голову уложить асфальт. В общем, барская идиллия получилась далеко не везде. Все понимают, что надо бы как-то по-новому, по-современному. Но как только заходит речь о новизне, о современности, тут-то на полную катушку и заводится авангардное мышление отечественных эстетов. В итоге получаем такие «нестандартные» решения, что просто дух захватывает.

 

Стоит ли говорить, что когда оригинальность становится самоцелью, она утрачивает совместимость с нормальной жизнью. Российские творцы доказывают эту истину на своей бумаге уже не одно десятилетие – почитай как с первых пятилеток. В 20-е годы наши творцы вовсю забавлялись своими футуристическими проектами, которые у простого народа не вызывали ни малейшего восхищения. Как и следовало ожидать, такое непонимание  увлеченные эстеты свалили на «невежество и отсталость» простых обывателей, якобы испорченных «пошлым» мещанским вкусом. В конце концов, товарищ Сталин тоже проявил свой мещанский вкус, отдав предпочтение классике и сковав авангардистские устремления запросами тоталитарного строя. Но дух бумажного эстетства было не унять, тем более что этот дух – протестный. В разгар перестройки любители «новизны» полностью раскрепостились (на бумаге, конечно же). В воздухе отчетливо ощущался дух перемен, а перемены, в нашем понимании, это всегда слом устоявшихся подходов, всегда – свобода, в том числе – свобода от всяких правил и даже здравого смысла. Подрастающее поколение архитекторов уже готовилось к новой эпохе, эстетствуя на бумаге – к неподдельному восторгу своих наставников. Одни, отдавая дать не то классике, не то готике, не то модерну – старательно вырисовывали изысканные башенки и эркеры. Другие же искали свои «нестандартные» решения, готовя смачный плевок в сторону досужих мнений. Творческий поиск, одним словом, бил ключом. СНиПы отступали под напором оригинальности и размаха.

 

Куда, собственно, вела нас эта оригинальность? Ясно, что не в сторону торжества «пошлого» мещанского духа. Нельзя полагать, что юные творцы и их наставники были плохо осведомлены насчет западных потребительских стандартов. В этом вопросе никаких секретов не было. Что из себя представлял – в чисто архитектурном плане – обычный канадский или финский дом, многие знали достаточно хорошо. Но брать это в качестве примера для подражания мало кому хотелось. Кого у нас могли впечатлить буржуазные «сараи», пусть даже очень удобные для жизни? Стандарт он и есть стандарт. Мы же выбирали «нестандартные» решения. Как это выглядело? Ну, например, кто-то предложил сделать вход в дом прямо с угла. Получался длинный коридор по диагонали и жилые комнаты в форме трапеций, треугольников и параллелограммов. Чем не оригинальность? Обычные прямоугольные комнаты – это ж так обыденно, так банально. «Пошло», одним словом. Вот потому-то наш творец и рвет с этим опостылевшим «убожеством». Исходный посыл незамысловат:  кто, знаете ли, сказал, что у комнат обязательно должны быть прямые углы? А вот мы пошлем куда подальше этот стандарт и сделаем комнаты треугольные, пятиугольные, восьмиугольные, а то и вовсе полукруглые. А кто с нами не согласен – тот просто не дорос до истинного искусства. Тот - жертва мещанского вкуса. В середине 1990-х годов один такой архитектор ходил по всем кабинетам мэрии Новосибирска и упорно доказывал, что в современных условиях выгоднее  строить дома в виде шаров и эллипсов.

 

Этот «антимещанский» настрой сегодня нам вовсю выходит боком. Нельзя сказать, что на том же Западе нет архитекторов, позволяющих себе такую же «оригинальность». Есть, разумеется. Однако все их «нестандартные» решения чем-то сродни выставке высокой моды: выступили, показали, сорвали аплодисменты у эксцентричной богемы. А жизнь  с ее мещанским измерением все равно продолжается. Ну, может какой-нибудь сумасшедший миллионер закажет что-нибудь эдакое, «нестандартное». Но миллионы представителей многочисленного среднего класса останутся при своем. Потребительский спрос в условиях развитого рынка недвижимости действует сильнее советского Госстроя. Западного обывателя в треугольные комнаты никаким калачом не заманишь. Он остается верен не только своим мещанским запросам, но и здравому смыслу. И на него, на такого среднестатистического покупателя, работает мощная строительная индустрия, а в этой индустрии трудится целая армия высококвалифицированных проектировщиков, хорошо понимающих запросы людей и уважающих их выбор. Это, если хотите, тоже традиция, и она ко многому обязывает.

 

У нас пока нет ничего подобного. Современная стройиндустрия, работающая на средний класс, только-только появляется. И с проектами пока не все гладко. Многое делается прямо на ходу. Ведь наших проектировщиков (как и инженеров-строителей) к выполнению такой задачи никто специально не готовил. И они делают, как могут, согласуясь с той задачей, что им ставит руководство компании. Надо ли говорить, что в атмосфере бурного увлечения всякими элитными застройками более простые варианты воспринимаются как что-то второстепенное, а потому концептуально они недостаточно проработаны. Наши проектировщики, нацеленные на размах, на малых площадях теряют свой творческий задор. Оригинальничать на стесненных пространствах, да еще оперируя прямыми углами – такая задача особого энтузиазма у них не вызывает. А потому конечный результат всегда оставляет желать лучшего. Здоровая традиция здесь еще не сформировалась, а та, что идет с советских времен, связывает руки почище любого СНиПа.

 

Все это может показаться странным, поскольку многие полагают, будто массовое недорогое жилье есть уменьшенный, более экономичный вариант элитного, дорогого жилья. Скажем, вместо шести комнат – три комнаты; вместо двух санузлов – один; вместо паркета – обычный настил из деревоплиты. Да и сами комнаты поменьше, только и всего. Вроде бы, какие тут нужны концептуальные проработки, какая традиция: один и тот же проектировщик без всяких традиций спроектирует вам жилье хоть в триста, хоть в сто «квадратов». Принципиальной разницы, вроде, никакой. Да, именно так у нас и думают. И именно так и делают. На трехстах «квадратов» резвости у проектировщика хоть отбавляй. В конце концов, не на многодетную семью идет работа. Но по мере уменьшения метража резвость начинает убавляться. Приближаясь к ста «квадратам», проектировщик уже с трудом понимает, как удобно и экономно вписать туда три спальни. Если метраж сократить еще в два раза, то он всю полезную площадь изрежет вам перегородками, уподобив жилье запаснику сельского продуктового магазина.

 

Особенности отечественного проектирования на своем опыте ощутили миллионы советских граждан, перебравшихся в «хрущевки». Не удивительно, что как только разрешили приватизацию, многие из них бросились осуществлять перепланировку, где-то высвобождая пространство, где-то ломая эти самые перегородки, а где-то переставляя дверные проемы. То есть, граждане чувствовали неудобства не только из-за того, что сами «хоромы» были тесными. Но также из-за того, что стесненное пространство было неудобно организовано. К тесноте, кстати, бывшие крестьянские дети, выросшие в многодетных семьях, были привычные. Но вот лабиринты из перегородок вызывали у них явный дискомфорт. А советские архитекторы перегораживали пространство с невиданным упорством. В городских квартирах оно еще куда ни шло, но вот при проектировании сельского жилья их излюбленный коридорно-секционный принцип планировки проявлялся как навязчивая идея. Даже на вполне приличных площадях они умудрялись так нагородить, что создавалось впечатление, будто проектировался не жилой дом, а здание сельской жилконторы. Ну, вот так и хотелось в общей комнате устроить приемную, а на месте спален разместить кабинеты клерков. Получались, право же, какие-то универсальные проекты, как будто власть нарочно стремилась к тому, чтобы не только стереть границу между городом и деревней, но и ликвидировать различие между жилыми и общественными зданиями. В любом таком доме, действительно, можно было без всякой перепланировки разместить хоть сельскую библиотеку, хоть ту же жилконтору.

 

Сейчас во всем принято обвинять советские СНиПы, забывая, что они возникли не на пустом месте – они, на самом деле, только обобщали те принципы проектирования, что четко вписывались в упомянутую выше советскую традицию. Иначе говоря, не стоит путать причины со следствием. Да, в массовом домостроении многое пришлось упростить. Но, упрощая, все равно реализовывали  те стереотипы, что уже сложились в сознании советских проектировщиков. Достаточно внимательно изучить каталоги советских типовых (и даже индивидуальных) проектов, чтобы обнаружить отчетливо выраженный концептуальный поход к организации внутреннего пространства, возникший далеко не на пустом месте.

 

Поэтому мы вправе говорить здесь о дурной традиции, до сих пор дающей о себе знать в проектировании жилья. Если на больших площадях это замечается не столь отчетливо, поскольку в советское время большие площади сами по себе были «эксклюзивом», то в недорогом сегменте, на скромных «квадратах», соответствующих советских нормативам, пережитки социализма проявляют себя во всей красе. И мы не можем оставлять этот вопрос без внимания, поскольку преодоление «коридорных» пережитков социалистического прошлого – это как раз одна из главных задач нашего современного домостроения. И мы должны отчетливо понимать все свои слабые стороны. Стереотипы, устоявшиеся с советских времен – одна из таких слабых сторон. Включать их в проектирование массового, «народного» жилья - значит  следовать тупиковому пути развития. Мы уже шарахаемся от «вечного» кирпича к советской  крупной панели. Стоит ли нам повторять бессмысленное движение по кругу и в вопросах проектирования?

 

Ведь страшно подумать, но в стране «победившего пролетариата» народу предлагали жилье, к народным корням не имевшего никакого отношения. Малые площади ключевой роли здесь не играли. Куда важнее сами принципы организации внутреннего пространства. В этом вопросе вкусы советских проектировщиков серьезно расходились со вкусами основной массы населения, тогда еще проживавшего на селе. Образцом подлинно народного жилища является обычная крестьянская изба. Крестьяне столетиями обходились без услуг архитекторов, организуя свое жизненное пространство так, как им это было удобно. Крестьянские избы были разными по размеру, но их планировка в любом случае обнаруживала определенные принципы пространственной организации. Большая изба зажиточного крестьянина и одинаковый с ней по метражу городской дом  купца или интеллигента заметно отличались по характеру планировки. Такие же различия мы найдем между той же избой и загородным домиком потомственного дворянина, даже если они будут вполне сопоставимы по уровню благоустройства. В дореволюционной России, где сословные различия были выражены весьма отчетливо, это сказывалось и на жилой архитектуре. Товарищи большевики, устранив сословия, постарались всему обществу навязать не только единый образ жизни, но и унифицированное жилье, исключающее столетиями выработанные вкусы и запросы. Советские проектировщики без малейшего смущения утвердили свои понятия о том, как нужно понимать комфорт, не считаясь с мнением большинства. Иначе говоря, вместо того, чтобы идти в русле запросов простых граждан и по-современному развивать народную традицию, наши творцы поставили на ней крест.

 

При этом нельзя сказать, что они пошли каким-то своим, особым путем, нашли какие-то действительно оригинальные и очень продуктивные решения. Революции в этом направлении как раз и не произошло. Да, куража в первые пятилетки хватало. Но одно дело – насиловать бумагу, другое – воплощать проект в материале, да еще надеяться на его массовое применение. Когда имеешь дело с широкой практикой, волей-неволей приходится брать пример с чего-то конкретно, уже воплощенного и опробованного. А с чего могли взять пример советские проектировщики, работающие в условиях «переходного периода» от капитализма к коммунизму? Ориентироваться на крестьянскую избу им было не положено ни по статусу, ни по идейным соображениям. Крестьяне, как-никак, класс «реакционный», на которого  вся тогдашняя «прогрессивная общественность» смотрела с нескрываемым презрением. Деревянная изба, в сознании большевистских идеологов, – вообще символ отсталости. Ну, а кроме того, разве могла она прийти по вкусу статусным горожанам, с азартом осваивающих материальное наследие старого режима? Архитекторы и в советское время имели неплохой статус. Нередко – потомственные интеллигенты, дружащие с властью. А советская власть – в лице конкретных представителей – тоже познала вкус к хорошей жизни. Коммунизм, как мы уже говорили, - надежда для масс, обреченных на коммуналки и хибары. А разные там ответственные товарищи обустраивались в том мире, который они дружно себе присвоили. Короче говоря, наглядным примером для советских проектировщиков, определивших облик отечественного домостроения, стало жилье свергнутого класса «эксплуататоров». И чему тут удивляться: найдите хоть одного ответственного работника, который бы коротал свою жизнь в футуристических «луноходах». Нет – старая добрая классика: рюшки на окнах, эркеры на фасадах, просторные комнаты, высокие потолки, хороший паркет, теплый клозет и прислуга в придачу.

 

Вот откуда вырастают ноги упомянутой традиции советского проектирования. Отсюда вырастают все стереотипы и принципы организации внутреннего пространства. Традиция эта – болезненный гибрид барских запросов и пролетарских возможностей. И никак иначе. Это пародия на дворянский шик, устроенная в разгар социализма выходцами из социальных низов, порвавших со своими корнями, но так и ставших вровень с уничтоженным привилегированным классом. Все шло в русле исторических перемен: в бывших царских палатах  уместилась вчерашняя чернь, получившая власть в огромной стране. Они подражают своим предшественникам в меру своего ума и образованности, но оставались тем, кем были – оторванными от родовых корней выскочками и самозванцами, презирающими ту среду, из которой они вышли, и ненавидящие тех, кого они потеснили и уничтожили. Они выработали барские замашки, любовь к шику и комфорту, но совсем не усвоили культуры свергнутого сословия. И простой русский мужик для них, со всей его традицией, жизненным укладом  и привычками, служил немым укором. Его они презирали и боялись одновременно.

 

Надо полагать, что и вся советская знать, прильнувшая к большевистской власти, испытывала схожие переживания. Свои запросы они признавали, и их вкусы были очевидны. Если уж Полиграф Полиграфыч претендовал на барское жилье с прислугой, то что можно было сказать о потомственных интеллигентах, нашедших свое теплое место в социалистической системе? В общем, здесь было все представлено отчетливо и недвусмысленно. Однако что готовы они были предложить основной массе народа взамен коммуналок и хибар? Как ни странно, простому народу наши творцы, опекаемые властью, приписывали те же барские запросы. Вот вам и весь футуризм. В этом смысле помпезный дом на Моховой, проектировавшийся Жолтовским как жилье для «победившего пролетариата», - отнюдь не является примером казенного юмора или сарказма. Сталинские жилые постройки, скрывающие плохую кирпичную кладку за серым «кабанчиком», передают все тот же барский дух дореволюционной поры. Перебесившись с авангардом и не создав ничего путного, советская элита открыто отразила те ориентиры, что были ей самой близки и понятны.

 

Но как мы понимаем, задача по массовому строительству барских особняков и шикарных квартир для многомиллионных масс «победивших» пролетариев не вмещали даже самые смелые футуристические фантазии того периода. Такая задача непосильна ни для одной страны, и даже при очень сильной вере в торжество коммунизма мало кто мог всерьез поверить в такой величественный итог грандиозных исторических свершений. Дом на Моховой великолепен до тех пор, пока он красуется в одном экземпляре. Тиражировать такие постройки невозможно даже чисто технически. А массовое строительство требует именно тиража. Но, как мы выяснили, отечественные творцы, особенно те из них, что беззаветно служат прекрасному, тиражирования не выносят категорически. Но жизнь припирает к стенке, а партия вырабатывает новую линию, под которую уж выстроилась целая когорта строителей и технологов, изменивших «вечному» кирпичу.

 

Когда началось массовое крупнопанельное домостроение, не каждый архитектор спешил признать в этом что-либо, достойное хотя бы уважения. Истинных художников можно понять. Но архитектор – еще и строитель, тем более - советский архитектор, работающий на «победивший пролетариат». Творческие амбиции можно выразить по-разному. А здесь сама ситуация обязывала, вроде бы, к социалистической сознательности: как-никак, строилось жилье для народа, для потомков тех самых крестьян, что в течение столетий уже как-то привыкли к довольно характерной организации своего жизненного пространства. Тем не менее, как мы уже указали, ничего собственно народного в тесных типовых квартирах не обнаруживалось. Сотни тысяч людей, и даже миллионы, переселялись из деревень в новые города и микрорайоны, втискиваясь в жилище, спроектированное человеком, явно чуждым их вкусам. И дело не только в том, что городская квартира не может напоминать крестьянскую избу: мол, условия жизни не могут не отразиться на планировке жилья. Город и деревня, дескать, не одно и тоже. Такие разговоры – от лукавого. Посыл насчет причинной связи с жизненными условиями наглядно опровергается тем, что советские архитекторы по тому же принципу проектировали и сельское жилье. То есть образ городской квартиры переносился ими и в индивидуальные дома. Наглядные подтверждения сказанному вы найдете в любом поселке, где есть малоэтажные жилые постройки, выполненные по советским проектам.  

 

Проблема в том и заключается, что наши творцы любое жилье проектировали по единым, универсальным принципам, подчиняя данный процесс как субъективным, так и объективным факторам – своим представлениям о комфорте и конкретным материальным условиями. Представления о комфорте эти господа черпали из примеров жилой архитектуры дореволюционного привилегированного класса, а материальные условия им задавала партия и возможности советской экономики. Вот и весь расклад. Когда наш проектировщик обслуживал высшую партноменклатуру и прочих статусных товарищей, ему особо не приходилось утруждать голову – получалось практически то, что можно отыскать в дореволюционных альбомах комфортабельного дворянского жилья. Ну а когда речь заходила о простом народе, то при таких подходах возможности добиться оптимального решения резко сужались. И проблема-то не только в метражах. Проблема в том, что тут не барские нормы жилплощади. Квартира в 60 «квадратов» на семью из четырех-пяти человек – это вам не охотничий домик для одинокого благородного поэта. Здесь эстетствовать трудно, поскольку на первый план выдвигается  распроклятый утилитаризм, ненавистный любому «истинному художнику». А к утилитаризму примешивались конструктивные параметры,  кои не менялись от замысла творца – а сами навязывали ему границы и условия.

 

Короче говоря, советские архитекторы, подвизавшиеся на типовом проектировании, вынуждены были искать золотую середину. Задача, прямо скажем, непростая. Но, подчеркнем еще раз, ее решение во многом зависит от выбранной парадигмы. Парадигма наших творцов была чисто унитарная и чисто количественная – один принцип на всех, но при разных материальных условиях. Те же 60 «квадратов» куда больше бы дали простора для творческого самовыражения, предназначайся они для одного-двух человек. А вот для среднестатистической советской семьи приходилось умерять свое художественное воображение. Тут не до эстетства,  тут в первую очередь необходима эффективная, максимально удобная функциональная организация пространства. Но чтобы добиться здесь высокой эффективности, необходимы навыки и, хотите или нет, традиция решения таких задач.

 

Готовой формулы на сей счет не выпишешь. Критерии  и оценки мы получаем здесь из определенной среды, где уже сформировался свой особый жизненный уклад и привычки, сформировались определенные стандарты поведения и взаимодействия внутри сложившегося, определенным образом структурированного жизненного пространства. Сама эта структура остается низменной на протяжении долгих лет, может – веков. Она не меняется ни от уровня комфорта, ни от технических приспособлений, ни от размеров жилплощади. Она-то, в конечном итоге, определяет заказ на  принципы планировки. Все это тоже вписывается во вполне конкретную традицию, пренебрегать которой для  нормального архитектора непростительно. У нас на нее махнули рукой, причем – демонстративно. Точнее, гражданам предложили единый стандарт, не предназначенный по своей природе к массовому использованию. И потому на ограниченных площадях  ощущалась не просто теснота – ощущалось ущемление веками сложившихся привычек и запросов в плане организации повседневной жизни. Иными словами, идя количественным путем, проектировщики откровенно упустили качественную составляющую.

 

Задумаемся: почему в наших квартирах такие маленькие кухни? Только ли из-за нехватки метража. А что, нельзя было вопрос приготовления и потребления пищи решить как-то по-другому? Попробуйте найти в канадских или финских проектах крохотные коморочки, заполненные всем кухонным оборудованием -  от плиты и раковины до холодильника и посудомоечного шкафа, чтобы вот в этой тесноте вся семья регулярно бы усаживалась  вокруг крохотного обеденного стола, упираясь локтями в тот же холодильник, и толкая друг друга коленками. В нормальных странах в таких условиях питаться не принято. У нас же это – повседневная и повсеместная картина.  В миллионах наших типовых квартир каждое утро начинается с толкотни на тесных кухнях. Почему же у нас решили подвергнуть людей таким испытаниям, да еще в таком важном деле, как прием пищи?

 

Очень часто по этому поводу вспоминают советских идеологов, решивших изгнать из наших квартир весь этот кухонный дух.  Да, такие установки имели место: оторвать советских женщин от «отупляющего домашнего хозяйства», оторвать советского человека от быта, направить его в заведения общественного питания. Он должен был отдавать свои силы общественно полезному труду, общаться с друзьями, мечтать о высоком. Поэтому домашним кухням в советской системе ценностей большого значения не придавалось, хотя граждане СССР, как мы знаем, Духом святым не питались, да и общественные столовые были для многих из них, выходцев из деревень, слишком уж непривычной экзотикой. Большевистская пропаганда, как всегда, бесцеремонно вторгалась в сознание людей, через колено переламывая веками устоявшуюся традицию.

 

Однако давайте оценим этот пропагандистский раж с другой стороны. Вспомним, кто в царской России был избавлен он необходимости ежедневного приготовления пищи? Ведь не в горячечном бреду товарищи-коммунисты выдумали такой образ жизни: творческий труд, мечты о высоком и никакой кухонной плиты. Кто до революции мог себе такое позволить? Конечно – только представители привилегированного сословия, интеллигенция и всякий «ученый люд». И уровень материального благополучия не имел здесь решающего значения. Жена зажиточного сельского «кулака» ежедневно суетилась у печи со своими дочерьми и снохами, а какая-нибудь полуголодная курсистка не могла снизойти до пачканья рук, подобно кухарке. Почитайте русскую классическую литературу, чтобы убедиться в этом. Бедный студент Родион Раскольников не держал в своей тесной каморки примуса, не жарил на нем яйца и картошку – обед ему приносила молодая горничная. Каких только бедных и несчастных людей ни изображал Достоевский, но нигде не было так, чтобы они себе чего-то готовили, своими же руками. Как бы ни нуждался «ученый» человек, но кулинарных книг не открывал. Обедать шел пусть в недорогой и грязный трактир, но так, чтоб его обслужили там как барина.

 

Или почитайте Гоголя и Чехова. Простой учитель в провинциальном городишке держит в своем доме кухарку. Дело, как выясняется, обычное. Учителя до революции были  на хорошем счету, за особые заслуги могли получить дворянство. Им ли было мараться на кухнях? А что говорить об ученых, о чиновниках? Да, в процентном отношении таких людей было немного – одних только крестьян было процентов восемьдесят. Но на то он и привилегированный класс, чтобы не быть в большинстве. За счет гигантской массы крестьянского населения государству несложно было избавить книжную братию от необходимости  стоять у кухонной плиты.  В отличие от них, крестьянство – именно та значительная часть общества, что слуг не имела и кухарок в своих избах не держала. И потому жизненный уклад крестьянской семьи серьезно отличался от жизненного уклада «ученого» человека. «Ученый» человек на кухню не хаживал – там ему делать было нечего. На кухне, как и положено, суетилась кухарка. Это она растопляла печь, гремела кастрюлями и сковородками. Кухня в этом доме – чисто рабочее помещение, предназначенное прислуге. От хозяйских покоев оно отгорожено. И вход туда отдельный. А где-то рядом еще и отдельная жилая комната для прислуги. Ее вы найдете в проекте любого дореволюционного дома, спроектированного для аристократических особ и разной служилой братии. Метраж самого дома тоже не имел значения. Были проекты и совсем небольших домов, где на хозяев выделялись всего две комнаты - гостиная и крохотная спальня, - но комната для прислуги и маленькая кухня (вот-вот – маленькая!) присутствовали в обязательном порядке, как и дополнительный «черный» вход (для той же прислуги).

 

А что мы видим в крестьянской избе? Здесь кухня с печью и большим обеденным столом – центральная часть дома. В этом просматривается старая традиция домашнего очага, возле которого собирается вся семья. Очаг и стол вписываются в единую композицию, а приготовление пищи и ее потребление находятся в неразрывном жизненном цикле. Готовить пищу для крестьянской семьи так же естественно, как убирать избу и выполнять прочую физическую работу. Это то самое «отупляющее домашнее хозяйство», против которого выступали советские идеологи с подачи своего кумира Ленина – потомственного дворянина, сына заслуженного учителя, которого царский режим как раз избавил от таких повседневных хлопот. Коммунисты решили придать этому опыту универсальный смысл. В общем, как и следовало ожидать, за далекими горизонтами, открытыми социалистической революцией, просматривались знакомые блага привилегированного сословия. Туда-то и устремился дух советской элиты, что не могло не отразиться на планировке советского жилья: домашнему очагу с большим столом в домах и квартирах «победившего пролетариата» было уже не место.

 

Впрочем, сама советская знать, записавшаяся в «слуги народные», особых неудобств от такой планировки не испытывала – на их маленьких кухнях, как и при царском режиме, трудились все та же нанятая прислуга. Правда, такое счастье выпадало уже очень, очень немногим. Советские студенты уже самостоятельно готовили яичницу, поскольку никакой горничной Дуньки в их общежитиях не было по штату. Их будущее в этом плане тоже было неопределенным, хотя кое-кто из ученых мужей – при правильном общении с властью – мог себе позволить старорежимные привычки. Что касается учителей, то им уже поголовно приходилось греметь кастрюлями и сковородками. По логике вещей, после радикального искоренения дворянства и отмены привилегий, домашний очаг должен был стремительно сблизиться с обеденным столом. Добрая часть советских людей морально была к этому готова, так как почти все они вышли из крестьянской среды. Но у проектировщиков была другая логика, другие ценности и другие стандарты. Для них крестьянский быт примером не являлся, ибо образцы для подражания, как мы сказали, они черпали в другой среде – в среде дореволюционного привилегированного сословия, которому пыталась подражать вся советская элита, включая ценителей прекрасного. Поэтому нет ничего странного в том, что кухни они не только отодвинули подальше от жилых комнат, но и ограничили  их по метражу. Тем самым они недвусмысленно подчеркнули их чисто рабочее предназначение. То есть, кухни в советских домах и квартирах изначально совсем не рассматривались как место для сбора семьи за обеденным столом. На кухне – как и в нормальном дворянском жилище – надлежало только готовить пищу. Для ее потребления выделялась главная жилая комната – называйте ее хоть столовой, хоть гостиной, хоть залом. Суть не менялась.

 

Этот дух старорежимной России хорошо передают советские фильмы сталинской поры: главные герои, проживающие в отдельных квартирах, пищу принимают исключительно в гостиной за круглым столом под старинной люстрой. Так, наверное, жили все советские ответственные товарищи, кому посчастливилось удачно решить проклятый «квартирный вопрос». На кухне готовили пищу, а в гостиной сервировали стол. Все чинно, благородно – прямо как в царские времена. Разница была только в том, что далеко не всем таким счастливчикам по статусу полагалась наемная прислуга. Во многих случаях самой хозяйке квартиры приходилось брать на себя обязанности и горничной, и кухарки. «Отупляющее домашнее хозяйство» можно было преодолеть только в теории. На практике же миллионы советских граждан обслуживали себя сами. Однако товарищи-архитекторы, не желающие изменять аристократическому укладу, совсем не стремились облегчить им условия жизни. Они продолжали проектировать жилье так, будто в каждой рабочей семье – прямо на барский манер – будут по три раза в день сервировать стол в общей комнате, бегая туда-сюда с посудой на кухоньку и обратно.

 

Любовь к классике, конечно, вещь замечательная. Но такое целенаправленное навязывание потомкам простых крестьян элементов аристократического быта в условиях поголовного самообслуживания и ежедневного «общественно-полезного» труда  – поистине напоминало причуду выжившего из ума старорежимного барина. Простые жители советских городов проходили эту классическую школу в многочисленных коммуналках, перебегая по нескольку раз в день от общей кухни до своей комнаты. «У нищих слуг нет» - эту поговорку мог вспомнить всякий, кто тащил по длинному коридору кастрюлю с супом. Дореволюционному интеллигенту такое даже не снилось.

 

Жители деревень, конечно, с этой классикой знакомы не были. Они следовали тем привычкам, что усвоили от своих предков – готовили пищу и ели прямо, что называется, у домашнего очага. Таскать кастрюли и сковородки из одной комнаты в другую, в крестьянских семьях было не принято. И этой традиции они не изменяли, даже переселившись в городские квартиры с их маленькими кухоньками. Как бы ни было тесно, но привычка принимать пищу у очага вынуждала их создавать обеденную зону в этом небольшом пространстве. Сервировка стола в общей комнате допускалась только по особому поводу, во время праздников и встреч с дорогими гостями. Начиная со времен Хрущева, когда в организации быта стало больше  демократичности, эта простая народная традиция стала нормой повседневной жизни.

 

Как на это отреагировали высококультурные товарищи-проектировщики? Да почти никак. Кое-какие уступки сделать, конечно, пришлось: в номенклатуре помещений для жилища стало использоваться понятие «кухня-столовая», то есть та же рабочая кухонька, только – по замыслу - чуть увеличенной площади. Народные привычки совсем уж игнорировать было невозможно. Однако на практике полноценная, скажем так, кухня-столовая находила себе место далеко не во всех домах и квартирах. Во всяком случае, в многочисленных «хрущевках» так называемая «обеденная зона» была чисто символической. В большинстве своем хозяева квартир выгораживали для обеденного стола небольшое пространство только за счет весьма скромного набора кухонного оборудования. Серьезный комплект современной кухонной мебели сюда бы даже не поместился. Короче говоря, только аскетизм и неприхотливость советских граждан давала им возможность хоть как-то адаптироваться к предложенной им планировке.

 

Давайте задумаемся: а можно ли было сделать все как-то иначе? Был ли у проектировщиков другой вариант – для тех же «хрущевок»? Нередко можно услышать: мол, наши архитекторы сделали все, что могли. Но так ли уж все? Уместно в связи с этим вспомнить один советский фильм (название его не припомним) как раз про такого архитектора (герой Александра Калягина), проектирующего – по заданию партии – типовые квартирки для панельных пятиэтажек. Фильм не лишен философских рассуждений по поводу нравственности, по поводу того, что есть «архитектура», по поводу желаемого и возможного. В общем, применительно к нашей теме картина поучительная. Главный герой, архитектор – типичный сибарит, живущий в шикарной квартире, обставленной дорогой мебелью, устланной коврами, украшенной красивыми люстрами и прочей барской мишурой. И вот такой человек проектирует жилье для простого народа, для бывших крестьян, нимало не думая об их запросах. Мы говорим это не к тому, что проектировщики должны сравняться в своих условиях с теми, для кого они проектируют. Просто данный фильм хорошо высветил главный нерв проблемы, все то, о чем мы только что говорили – проектировщик, абсолютизирующий свой быт и свои высокие запросы, будет любую задачу решать в рамках сложившихся у него стереотипов. Он, допустим, хорошо знает, как наилучшим образом обустроить жизненное пространство такого же преуспевшего сибарита на таких же больших площадях. Но вот как наилучшим образом организовать скромную, совсем не шикарную жилплощадь, да еще для тех, кто ничего не смыслит в барской роскоши, - этого он не знает и не понимает. В такой ситуации он просто пытается адаптировать свои представления о комфорте к заданным параметрам. И поскольку сам он обитать в этом пространстве не будет, степень его моральной ответственности за жизнь каких-то «лохов» существенно понижается.

 

Представьте: перед проектировщиком пространство шириной в шесть метров. Шесть метров – это такой стандартный советский модуль, заданный размером самой ходовой  в индустриальном домостроении плиты перекрытия. И вот на этом пространстве надлежит выделить место и для кухни, и для общей комнаты. Как вы поступите? Не мудрствуя лукаво, наш проектировщик с помощью перегородки устраивает и отдельную кухню, и отдельную общую комнату. Каждая – со своим входом из маленькой прихожей. Кухня, конечно, тоже маленькая, но по ширине достаточная для того, чтобы вся семья, упираясь локтями и коленками, умещалась там за одним столиком (что дает проектировщику право называть сие помещение не просто кухней, а «кухней-столовой»).

 

Названия, конечно, тут ни при чем. Обратим внимание на характер постановки задачи: проектировщик стремится поделить пространство на две части, выделив два изолированных и функционально несовместимых помещения. Называйте их при этом как угодно, но планировочный принцип выражен здесь весьма отчетливо – кухонное пространство (то есть там, где происходит работа) обязательно, в стопроцентном порядке изолируют от так называемых жилых комнат. Из общей комнаты еще могут сделать проход в спальню (что считалось в более позднее время не совсем желательным, но в ряде случаев допустимым), но вот чтоб кухня и общая комната находились в едином, не разгороженном пространстве – такое советскому проектировщику было дико представить. Спрашивается: отчего же? А не потому ли, что на него влияли стереотипы дореволюционного аристократического жилья?

 

Если отринуть этот стереотип, можно найти как минимум два не столь уж сложных варианта. Например, сделать нормальную, чисто рабочую кухню шириной два (а не два с половиной) метра, установив там только одно оборудование, и отгородив от общей комнаты не сплошной перегородкой, а чем-то наподобие стойки бара или предусмотрев специальное «раздаточное окно». Обеденный стол поставить в общей комнате впритык к стойке или этому «раздаточному окну». Выглядело бы вполне по-современному, а главное – удобства неоспоримые. С одной стороны, на кухне было бы достаточно места, чтобы разместить полноценное оборудование, включая и посудомоечную машину, и стиральную машинку-автомат. С другой стороны, прием пищи не осложнялся бы толкотней, став более нормальной, более цивилизованной процедурой. Сама общая комната при такой планировке может стать чуть просторнее, вместо пятнадцати «квадратов» - восемнадцать. Ну и, наконец, для того, чтобы накрыть стол, не было бы нужды бегать из одной двери в другую, поскольку кухня не была бы жестко изолирована от общей комнаты.

 

Надо сказать, такие варианты встречаются в некоторых финских (и не только) домах: рабочая, хорошо оборудованная кухня с прямым сообщением со столовой или общей комнатой (и отдельным входом и даже с отдельным выходом на улицу). Кроме того, финские, и в особенности, канадские дома подсказывают и другой вариант, когда в этом пространстве вообще не делается никакой перегородки: кухня, столовая и общая комната организуются на одной площади, в которой просто выделяют отдельные зоны. Кухонное оборудование можно было бы разместить с одного боку буквой «Г», как это принято в той же Канаде. Рядышком поместить обеденный столик. С другого боку установить мягкую мебель, желательно тоже буквой «Г». Вот вам и пример обустройства пространства по принципу квартиры-студии.

 

Почему не были применены такие варианты? Конечно, современным жильцам, давно уже оторванным от своих корней и воспринявших тот стандарт, что им навязали советские проектировщики, трудно вообразить такую свободную композицию. Мы, чего греха таить, привыкли к коридорно-секционной системе, когда и кухня, и общая комната изолированы в обязательном порядке и имеют свой отдельный дверной проем. Многим из нас теперь даже дико представить, чтобы общая комната непосредственно соприкасалась с кухонной зоной, но еще более непривычным представляется вариант, при котором она не отделяется дверью от прихожей. Когда нечто подобное мы видим в американских фильмах, где герой прямо с порога попадает в жилую общую комнату, то приходим в искреннее недоумение. Тут впору заявить о нашей «особой» традиции. Мол, мы к такой  вольной американской планировке не привыкли, не для нашего это, дескать,  русского характера.

 

Только давайте не будем спешить с заявлениями. Вспомним, как планировалось пространство в избах простых русских крестьян. Было все именно так, как в американских фильмах: прямо с порога попадали в жилое пространство, где воедино были слиты и кухня, и столовая, и гостиная.  Вот это и есть «наша традиция». Примерно до 60-х годов в деревнях и поселках простые граждане, строя себе дома, организовывали внутреннее пространство как раз в этой традиционной манере: сразу с входной двери вы попадали в главное и самое просторное помещение. Здесь хозяева  готовили пищу, обедали и принимали гостей. Все, как и в старину. Это потом сельские дома стали планировать «по-городскому». Но это уже было другое время, другая эпоха. Город оказывал культурное влияние на деревню, и сельские жители тоже начинали подражать горожанам. Горожане же – прямо по примеру советской знати – навязчиво желали уподобиться истребленному российскому дворянству. Того же стали хотеть и простые селяне. Выражалось все это, в первую очередь, в любви ко всяким атрибутам барской жизни – персидским коврам, хрусталю, столовому серебру, золотым украшениям, дорогим шубам, а также праздничным застольям с шампанским и тостами. Такая вот пародия на свергнутый и уничтоженный «эксплуататорский» класс. Примечательно, что общие комнаты в своих домах и квартирах простые граждане тоже стали называть на дворянский манер – для них теперь это был «зал». И в этом «зале» развешивались ковры и гобелены, хранился хрусталь и сервизы, висели красивые люстры - словом, абсолютно ничего чисто крестьянского.

 

Ясно, что и в планировке жилищ отразились те же барские мотивы. Непременная изоляция общих комнат от прихожих и коридоров – один из них. Напрасно мы будем искать здесь какие-либо экономические или чисто утилитарные мотивы. Все опять упирается в ценностную шкалу. Хотя мы уверены, что на сей счет могут привести и другие объяснения: мол, большевики стремились изолировать жилые комнаты для того, чтобы иметь возможность уплотненного расселения. То есть, чтобы в одну квартиру заселять несколько семей, как в коммуналках. Или чтобы повзрослевшие дети, создавая собственные семьи, оставались на родительских площадях. Изолированные комнаты в наибольшей степени удовлетворяли такой политике. Отсюда, как будто, и вытекает требование избегать смежных комнат при проектировании. Такие аргументы приводились уже в советское время, и звучат они достаточно убедительно. Однако, скорее всего, мы в данном случае опять путаем причину со следствием: то есть вначале была характерная планировка, и только потом уже отдельные ушлые начальники узрели в ней возможности для своей «уплотнительной» политики. Наш тезис несложно доказать.

 

Начнем с упомянутых коммуналок. Откуда они взялись? Как хорошо известно, коммунальные квартиры, особенно в крупных городах, - это бывшие апартаменты в дореволюционных доходных домах. Тех самых домах, где в семи комнатах проживал профессор Преображенский (и хотел иметь восьмую). Вот на этих-то площадях большевики и начали проводить свою политику «уплотнения». Данный пример наглядно подтверждает, что выбранные советскими проектировщиками стандарты планировки существовали еще до того, как коммунисты начали устраивать коммуналки. Это утверждение подкрепляется и другим фактом. Когда при Хрущеве началось расселение людей по отдельным квартирам, то партия в лице высшего руководства особо внимательно следила за тем, чтобы какому-нибудь местному самодуру не взбрело в голову уподоблять новое жилье тем же коммуналкам. Поскольку партия пообещала народу отдельные квартиры, то и старалась следовать обещанному. Так страна, по инициативе самого Хрущева, всерьез прощалась со сталинской эпохой. На этот случай существует версия, будто ради того, чтобы предотвратить покомнатное расселение в новых квартирах, проектировщикам было предложено планировать смежные, сообщающиеся  жилые комнаты. И действительно, в ранних проектах так оно и было. Короче говоря, высшее руководство на всякий случай подстраховалось, что было вполне разумно: расселением занималось не Политбюро, а местные руководители. За всеми было не уследить. Зато типовые проекты квартир утверждались на самом верху. Через этот механизм партия и пыталась предотвратить возвращение к сталинским принципам.

 

Таким образом, упоминавшийся коридорно-секционный принцип планировки был заимствован оттуда же, откуда простые советские граждане заимствовали привычку пить на Новый год шампанское – из культурных стандартов дореволюционного привилегированного класса. Изолированные  и от кухни, и от прихожей жилые комнаты, обязательное использование коридоров при сообщении функционально разнородных помещений – типичная черта любого аристократического жилья. В обычной крестьянской избе вы не найдете никаких коридоров, никакого выделения прихожей. Коридор «съедает» и без того небольшое пространство, точно так же, как изоляция основного жилого пространства, выделение его в отдельную комнату со своим входом только усиливает тесноту и ограничивает возможности его обустройства. Да, в просторном барском особняке такая экономия не имеет особого практического смысла. Но сравнивать метраж настоящего барского жилья с советскими домами и квартирами было бы нелепо. Тем не менее, как раз на таких ограниченных площадях советские архитекторы применяли свои аристократические принципы. В итоге получилась то самое ощущение тесноты, знакомое любому из нас.

 

Сказанное подтверждается еще и тем, что не только квартиры, но и индивидуальные дома, даже те, что проектировались для сельской местности, планировались по тому же принципу, хотя в этом случае никаких видов на «уплотниловку» быть не могло. Возьмите любой советский проект индивидуального жилья – даже 70-х и 80-х годов, когда уже о коммуналках начали забывать – и вас поразит эта назойливая коридорно-секционная структура, о которой мы уже упоминали выше. Что ни дом – то обязательно какая-нибудь местная контора жилкомхоза или собеса. Хоть прямо вселяй туда сотрудников. Открываете дверь – и попадаете в прихожую, переходящую в коридор. Или фойе, тоже переходящее в коридор. Оттуда – двери в жилые комнаты, на кухню или в ванную. До барского особняка такое творение не дотягивало как раз по «квадратам» (нормы жилплощади, как-никак, были советские). Но для маленькой сельской жилконторы – в самый раз.

 

Именно проекты индивидуальных домов показывают, насколько назойливо советские архитекторы старались пародировать жилье дореволюционной элиты. Говорим «пародировать», поскольку копировать его было невозможно в принципе. А пародия есть несерьезная копия, где поверхностно имитируется форма при абсолютно ином содержании. Вроде бы, в индивидуальных домах, да еще для сельских жителей, можно было вовсю отработать, что называется, народную традицию. Но ничуть не бывало: наши творцы навязали народу свои представления о цивилизованном быте. Что такое цивилизованный быт в понимании советского сибарита, познавшего вкус к аристократическим привычкам, хорошо известно. В общем, согласно архитектурному замыслу, кухни в индивидуальных домах тоже были изолированы и задвинуты куда подальше. Общая комната тоже отгораживалась. Если дом был достаточно большим, то коридоры выстраивались в такую замысловатую композицию, что начинали напоминать лабиринт. Некоторые элементы открыто намекали на аристократическую претензию: выступы на фасадах, эркеры и, самое интересное, - веранды и террасы, соединенные с общей комнатой.

 

Нам, честно говоря, довелось не так уж много увидеть домов советской постройки, где бы вот так, как в помещичьих усадьбах, вы прямо из зала выходили бы на террасу или веранду. Пожалуй, всего пару раз нам попадалось что-то такое. Однако на бумаге, в каталогах, таких проектов было полным-полно. И это лишний раз свидетельствует в пользу нашей теории насчет подлинных истоков творческого вдохновения советских проектировщиков. Никому из сельских жителей не пришло бы в голову без всякой практической надобности устраивать в общей комнате дополнительную застекленную дверь в холодное помещение. Это уж чистой воды барство, и совсем не в духе народной традиции. Простые граждане, живущие в деревнях и поселках,  никогда не используют в своих домах веранды так, как это делали российские аристократы и их нынешние подражатели. Веранда  в нынешнем сельском доме – это современный вариант сеней, и находится она на том же месте. Используют веранду как летнее кухонное помещение – и как раз для того, чтобы  на самой кухне в это время было меньше суеты и не было надобности повышать температуру за счет нагрева плиты или печи. Конечно, сейчас, когда уже пищу в печах не готовят, особого практического смысла в такой перестановке нет (раньше даже предусматривали специальную летнюю кухню, чтобы не прогревать избу). Но для многих селян это уже стало привычкой. Тем не менее, шагать на веранду через общую комнату для многих из них покажется дикостью. И тот факт, что советские проектировщики данное обстоятельство откровенно игнорировали, подчеркивает, насколько далеки они были от народа.

 

Не удивительно, что все их претенциозные проекты с откровенно барскими элементами так и не получили распространения. Некоторые из них воплотились в материале как раз после перестройки, во время описанного выше коттеджного бума начала 90-х. Что касается тех типовых малоэтажных домов, что понастроили у нас в 70-е и 80-е годы не без участия государства, то в них – как и во всякой массовой серии – коридорно-секционный принцип наглядно выявил все свои дурные стороны. Один такой проект до сих пор мозолит глаза. На нем есть смысл остановиться, поскольку его планировочная схема до сих пор находит себе применение при проектировании домов «эконом-класса». Мы делаем это как раз для того, чтобы в будущем подобные проектировочные решения никогда не претендовали на воплощение  в подлинно народных домах.

 

Речь идет, прежде всего, о весьма распространенной серии, представляющей вариант двухквартирного малоэтажного дома со сторонами 12 на 12 метров, поделенного пополам внутренней несущей стеной. Получаются две отдельные квартиры общей площадью 6 на 12, с отдельным входом, крыльцом и верандой и отдельным земельным участком. Серия была настолько популярна, что ее тиражировали во многих деревнях и поселках, причем из разных материалов – где из кирпича, где из бруса. Надо сказать, что указанные параметры были выбраны исключительно с точки зрения строителей, поскольку выбранный модуль в шесть метров упрощал работу с перекрытиями, в то же время площадь каждой квартиры была по советским меркам весьма приличной. Однако с точки зрения архитектора этот вытянутый прямоугольник ни на что серьезное не годился. И в этом есть сермяжная правда профессионала. Короче, здесь стояла та же задача, что и перед проектировщиками «хрущевок» - как неудобоваримое пространство организовать наилучшим образом. Нужно было искать варианты. Однако наши проектировщики повели себя так, будто выбора у них не было совершенно. В действительности они просто остановились на своей излюбленной коридорно-секционной схеме, и в итоге создали даже не подобие сельской жилконторы, а подобие казармы.

 

Нам, авторам этих строк, доводилось гостить у своих родственников, живущих в таких домах. Так вот, когда после этого попадаешь даже в старенькую, совсем небольшую избушку, ощущаешь себя птицей, вырвавшейся из клетки. Тут действительно случай, когда размер не имеет значения. Даже приличную площадь, оказывается, можно организовать так, что у вас начнет развиваться клаустрофобия. Представьте себе: вы попадаете в широченный коридор, направо и налево от которого расположены по две комнаты – одна изолированная кухня, две изолированных спальни, и изолированная общая комната. Функциональной связи между элементами помещений никакой: спальня может поменяться местами с кухней, и ничего не изменится. Простые граждане, занятые строительством, нередко воспроизводят эту схему, поскольку ничего лучшего не видели, а проконсультировать их просто некому.

 

И вот опять вопрос: а возможны ли были другие варианты? Да, вытянутый прямоугольник – не самая лучшая форма. Однако навязчивые стереотипы проектировщиков сработали на дальнейшее ухудшение, а простым гражданам подали еще один пример безвкусицы. Почему здесь нельзя было отгородить только спальни, а остальную часть запроектировать свободно, по принципу все той же квартиры-студии или знакомой крестьянской избы (но только на современном уровне)? Обязательно ли было отгораживать кухню и общую комнату? Совершенно очевидно, что над сознанием проектировщиков довлел императив: отделяй и отгораживай. В результате главным элементом стал ничем не оправданный широченный коридор, в котором целый взвод может устраивать тренировки по ходьбе строевым шагом.

 

Мы привели сейчас наиболее показательный пример, отражающий отжившие себя  подходы к проектированию. Однако не стоит думать, что в наше время ситуация радикально поменялась. Наша проектировочная школа – несмотря на бурные рыночные преобразования, осталась прежней, советской, со всеми ее принципами. Приведенный здесь коридорно-секционный принцип все еще живет и процветает. Нам пришлось разобрать не один десяток современных проектов, чтобы убедиться в этом. Не удивительно, что при таких подходах архитекторы замахиваются на проектирование дорогого индивидуального жилья солидной площади. Но как только планка падает до более скромных «народных» норм, тут же обнаруживаются все изъяны, все стереотипы, доставшиеся от советской школы. Хотите, называете это традицией, хотите, называйте навязчивым предрассудком. Вывод в любом случае напрашивается однозначный: наши проектировщики все еще считают массовое, народное жилье всего лишь ухудшенным вариантом жилья престижного, элитного. Идеальным образцом, архетипом до сих пор является для них  помпезный барский особняк. Все остальное – что поменьше и попроще – воспринимается всего лишь как его уменьшенные и упрощенные вариации.

 

Такое, весьма характерное, отношение проектировщиков к массовому жилью чем-то перекликается с описанной в предыдущей главе позицией строителей, которые все существенные признаки доступного жилья свели к дешевым и некачественным материалам. В общем, и в архитектурном проектировании, и в строительстве дает о себе знать все та же знакомая формула, что есть жилье для «избранных», а есть - для «лохов». И третьего как будто не дано. Так у нас все общество негласно разделили товарищи большевики. По тем принципам живем и пой сей день. По тем же принципам организуем жилую среду и решаем жилищную проблему. Это уже въелось в подкорку многим специалистам, включая и строителей, и проектировщиков. И главное, что все это происходит не от злобы, не от корысти, не от цинизма. Все происходит рефлекторно и спонтанно. Здесь уже сформировался такой стиль восприятия. И когда тот же архитектор приступает к проектированию небольшого дома на 70-80 «квадратов», он мысленно соотносит его с идеальным образцом и осознает, что его объект – это совсем «не то». То есть – нечто неполноценное. Ведь у нас чуть ли не каждый более-менее образованный человек мысленно сопоставляет себя с «элитой», а значит и шкала оценок  у него тоже – «элитарная». А уж о наших архитектурных вузах и говорить не приходится – там любой  полагает себя аристократом.

 

Вот эти стереотипы в отношении массового, «народного» жилья нам и придется переломить. Переломить сложившийся униформизм и количественный подход. Мы исходим из того, что настоящий «народный дом» отличается от престижного жилья не просто по количеству квадратных метров, но и по качественно иной внутренней организации. Когда мы изучали канадские и финские проекты домов для среднего класса, нам в первую очередь бросилась в глаза именно эта качественная составляющая. Сопоставьте с ними наши проекты, и вы убедитесь, что даже при сопоставимых метражах западные проектировщики решают задачу совершенно по-другому. У них абсолютно другие принципы организации внутреннего пространства.

 

Источник этих принципов становится совершенно понятным, как только начинаешь непредвзято оценивать их планировочные решения. То, что на первых порах вызывает некоторое неодобрение, при более пристальном взгляде становится знакомым и понятным: западное массовое жилье воплощает в себе принципы стопроцентно народной архитектуры. Только теперь эта архитектура представлена в современном варианте, дополнена новейшими технологиями и инженерным оборудованием. И мы абсолютно уверены, что если бы товарищи большевики не наследили своими социальными экспериментами, современные русский народный дом мало бы чем отличался от своих канадских или финских собратьев. Во всяком случае, в планировке мы бы обнаружили много общего.

 

Так мы подошли к наиболее важной части нашего сюжета о народном доме. Мы видели, насколько сильно связаны между собой вавилонская традиция в строительстве и  элитарный синдром в архитектурном проектировании. Уж коль мы стремимся отказаться от одного, то логично отказаться от другого. Ведь если один элемент этой связи сохраняется, то он неизбежно будет порождать все остальное. Иными словами, наши попытки внедрить современные западные технологии без радикального пересмотра подходов к проектированию домов никогда не приведут к серьезным качественным сдвигам. Элитарный синдром в любом случае будет утягивать участников строительства на устаревшие и изжившие себя позиции. Застройщик начнет выдавать продукт, который в массовом сознании будет восприниматься как нечто несерьезное, несолидное и, соответственно, неполноценное. И каждый проектировщик будет портить имидж массового жилья своими непродуманными, недостаточно адекватными планировочными решениями.

 

Жить в атмосфере деления на «избранников» и «лохов» - это совсем недемократично. А народное жилье как раз несет в себе дух этой самой демократичности, и те граждане, что населяют такие дома, к «лохам» себя не относят в принципе. Мы еще недостаточно осознали эту простую истину. А значит, необходимо ясно подчеркнуть, что массовое, народное жилье – принципиально иное, нежели жилье для элиты. Как раз по этой причине мы не любим слово «эконом-класс», поскольку оно подразумевает что-то упрощенное, второсортное. «Народный дом», «фольксхаус» - это не дешевый вариант престижного особняка. Это просто другой дом. Вот это должны понять и застройщики, и проектировщики, и политики и простые граждане. Как раз об этом мы и поговорим в следующей главе.

 

 

 

Глава 10

КОНТУРЫ «НАРОДНОГО ДОМА»

 

 

 

Если провести образное сравнение, то «народный дом» отличается от престижного, элитного жилья примерно так же, как хороший «фастфуд» отличается от дорогого ресторана. В рестораны, как мы знаем, ходят не только для того, чтобы утолить голод. Посещение таких заведений в большей степени носит ритуальный характер. Как раз за этот ритуал вы готовы платить дополнительные деньги. Бутылка вина, которую в обычном супермаркете  вы могли бы купить за 500 рублей, в ресторане обойдется вам в тысячу. Тем не менее, вы раскошеливаетесь, поскольку пришли сюда не для того, чтобы поесть и попить вина – вы пришли ради престижного заполнения досуга. Что касается «фастфуда», то туда заходят в первую очередь именно для того, чтобы поесть – и платят за еду, а не за ритуал (за исключением, пожалуй, тинэйджеров, которым ресторан просто не по карману). Хорошо, когда вас накормят там вкусно, сытно и недорого. Еще лучше, если вам создадут приятную атмосферу – чтобы вас всегда тянуло именно туда. Но от таких улучшений «фастфуд» никогда не превратится в ресторан, как бы шикарно он ни выглядел. Потому что здесь заложена принципиально иная концепция, иначе организована работа персонала, по совершенно иной схеме осуществляется обслуживание клиентов.

 

Тот же аналог можно перенести и на «народный дом». Каким бы он ни был – маленьким или большим – он всегда будет нести свои особые черты, подчиняясь определенному принципу. От увеличения метража или от удорожания отделки он не уподобляется барскому особняку, поскольку и там и там – принципиально разные подходы к организации внутреннего пространства, заданные, в свою очередь, совершенно разными жизненными укладами и приоритетными ценностями. Как и в «фастфуде», в «народном доме» функциональность явно доминирует над ритуальностью, что необходимо учитывать в первую очередь. Из этого следует, что при проектировании таких домов, необходимо начинать с решения чисто утилитарных задач, и только потом переходить к вопросам эстетики. В престижных домах, как правило, проектировщик начинает как раз с эстетики, с общей композиции, с образа, с «архитектурного замысла», с «идеи». Слепо применять данный подход к «народному дому» совершенно непродуктивно и бессмысленно.

 

Принципиальная ошибка наших архитекторов в том, что, пытаясь выразить концепцию современного массового жилья, они пускаются в дебри художественного воображения, эстетских фантазий, откуда, в конечном итоге, ничего другого не выплывает, кроме футуристических «луноходов». С такими бесплодными играми пора завязывать, тем более что конечный потребитель народного жилья – среднестатистический гражданин России – совершенно не нуждается во всех этих художественных выкрутасах за большие деньги. Здесь мы и должны применять принцип «фастфуда» - туда люди приходят, чтобы вкусно и недорого поесть, так и в «народном доме» - его люди выбирают, чтобы удовлетворить свои основные потребности, чтобы получить максимальное удобство за умеренную цену. Эстетика, образ, композиция, «архитектурный замысел», «идея» являются не отправным пунктом, а дополнением к комфортному, функционально организованному пространству.

 

В данном случае, формулируя концепцию «народного дома», мы не предлагаем ничего совершенно нового, ничего такого, что можно было бы ассоциировать с современной «бездушной» технической цивилизацией. Те принципы, что мы изложили, являются генетическим признаком народного жилья, уходя корнями в глубокую древность. Они не просто вписываются в народную традицию, но, по большому счету, соответствуют жилью как таковому.  Ритуальные компоненты, что мы видим в дорогих аристократических домах – явление вторичное и привнесенное  из совершенно другой архитектуры. Если окунуться в далекое прошлое, например, в раннее средневековье, и сопоставить жилища простых крестьян и дома тогдашней знати, то мы сможем – несмотря на несопоставимые метражи  - обнаружить немало схожих черт, и, прежде всего в принципах внутренней организации. Главное помещение генетически восходило к домашнему очагу и обустраивалось свободно, без жесткой структуры. Сам очаг на протяжении веков приобрел разные «модификации» - от камина (в Западной Европе) до печи (в России). Но суть его не менялось – именно этот самый очаг был изначальным главным функциональным элементом жилища, отправной точкой отчета, средоточием жизни (напомним, что русское слово «изба» означает не что иное, как «отапливаемое помещение»). И у простого народа, и у представителей знати достаточно долгое время сохранялось полное единодушие в плане внутренней организации своего жизненного пространства.

 

Аристократия, подобно крестьянским семьям, точно так же собиралась возле центрального очага за одним большим столом. Здесь же люди встречались, общались, решали дела, пировали. Центральная зала средневекового замка, как и центральное помещение крестьянской избы, вырастали из общих корней. Знаменитый английский холл, где эти признаки сохранились лучше всего (просто благодаря консерватизму англичан) восходит, как известно, к народному саксонскому жилищу. Но и в нем можно разглядеть все то, что присутствовало в русской избе, практически ту же планировочную схему: вокруг центрального помещения группировались небольшие комнаты для сна, для челяди, для всяких бытовых нужд. Так и в больших русских избах с боков пристраивались спальные комнаты, называемые «горницами». Тот же принцип планировки долгое время сохранялся в жилой архитектуре русской знати, которая вплоть до XVII столетия сохраняла многие черты народного быта. Русские бояре той поры имели много сходств с простыми мужиками: носили бороды, пили мед, брагу и квас, говорили на том же «народном» языке.

 

Резкое культурное обособление аристократии от простого народа началось в эпоху установления абсолютистских режимов. Неправильно думать, будто этот процесс затронул только Россию во время петровских преобразований. В Западной Европе это началось на пару столетий раньше. Установление абсолютизма знаменовалось появлением дворцовой архитектуры. Дворец – это не только жилье. Это, прежде всего, резиденция короля, обособленный мир знати. По сути, дворец в большей степени относится к общественному зданию, чем к жилью. Но в дворцовой архитектуре того периода отчетливо обнаруживал себя и еще один аспект – немаловажная ритуальная составляющая. Отсюда строгий и помпезный церемониал, мероприятия, аристократические празднества, превосходящие по уровню организации и затратам аналогичные мероприятия церкви. Ритуальный характер таких действий сомнений не вызывает. Соответственно, убранство дворца, его планировка, тоже имели подчеркнуто ритуальный характер.

 

Почему мы тут обратились на дворцовой архитектуре? Дело в том, что именно дворцовая архитектура определила важнейшие черты аристократического жилья. Его главная, основная черта – приоритет ритуальности над функциональностью. Эстетические запросы доминируют над запросами утилитарными, что неизбежно сказывается и на особенностях планировки, и на обустройстве внутреннего пространства.

 

В России все это закономерно перекочевало от царских дворцов в дворянские усадьбы и городские дома для «именитых». В принципе, жилище не может, что называется, изменить самому себе, его функциональное назначение остается постоянным и неизменным. Однако в своем престижном варианте оно неизбежно наполняется дополнительными элементами, изначально никакого отношения к жилью не имеющими. И эти элементы начинают здесь явно доминировать, определяя некоторые сущностные характеристики. Владелец престижного жилья акцентирует внимание как раз на подобных элементах, имеющих чисто ритуальное значение. Так срабатывает «принцип ресторана» - участие в ритуале оплачивается дополнительно, и затраты тут могут быть весьма значительными.

 

Опять же, обратим внимание на то, что в данном случае мы не говорим о том, что упомянутое престижное жилье становится таковым потому, что его обладателем становится элита. Еще раз подчеркнем – материальный уровень и социальный статус владельца сам по себе еще ничего не определяет. Состоятельный человек вполне может следовать традиционным народным вкусам, отвергая всякую ритуальность и делая акцент как раз на функциональности. Сравним в этой связи средневековый замок и дворец классической эпохи. Функциональная составляющая старинного замка не вызывает ни малейших сомнений – она в нем явно доминирует. Здесь нет «голубых столовых», «китайских гостиных», «греческих залов» и «янтарных комнат». Каждая комната, каждое помещение имеют строго определенное назначение. Утилитаризм выражен откровенно и недвусмысленно. Башни и зубчатые стены используются для защиты, а не как декоративные элементы. Что касается дворцов, то они-то как раз и перегружены  ритуальными элементами.

 

При этом нельзя сказать, что старинные замки – с точки зрения эстетики – представляют нечто безобразное. Замок по-своему красив и величественен. Но это своего рода естественная красота, подобная красоте природного объекта. Недаром, наверное, замки так хорошо вписывались в окружающий ландшафт. Что касается классических дворцов, то для того, что они не выглядели убогими наростами на теле природы, над прилегающей территорией трудились специалисты по ландшафтной архитектуре. Здесь тоже есть своя красота, но уже искусственная, специально сотворенная по определенным канонам.

 

Если продолжать сравнение, то можно точно так же сопоставить «народный дом» и престижное жилье. Русский крестьянин рубил свою избу без всякого архитектурного замысла, преследуя чисто утилитарные цели. Да, избы было принято украшать резьбой, но это делалось уже после того, как были решены основные пра